Opłaty za wcześniejszą spłatę: co każdy właściciel domu powinien wiedzieć

Zarabiamy prowizję za produkty zakupione przez niektóre linki w tym artykule.

Przejście na tańszą ofertę kredytu hipotecznego jest jednym z najlepszych sposobów na zmniejszenie miesięcznych wydatków na gospodarstwo domowe, ale uważaj na opłaty za wcześniejszą spłatę, które mogą zniszczyć Twoje oszczędności.

Jeśli przeprowadzisz się do innego pożyczkodawcy, aby zapewnić najlepsza stopa kredytu hipotecznego lub spłacić kredyt hipoteczny przed zakończeniem bieżącej transakcji, możesz uruchomić opłatę za wcześniejszą spłatę lub ERC, która może wynieść tysiące funtów.

Jakie są opłaty za wcześniejszą spłatę?

Opłata za wcześniejszą spłatę to kara za zakończenie umowy o kredyt hipoteczny przed wygaśnięciem okresu wiązania. Na przykład, jeśli zapisałeś się na pięcioletnią stałą stawkę i chcesz przejść na tańszą ofertę kilka lat później, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić ERC.

Być może będziesz musiał zapłacić ERC, jeśli wcześniej spłacasz część kredytu hipotecznego lub, jeśli masz szczęście, całe saldo.

Powodem, dla którego pożyczkodawcy pobierają ERC, jest to, że kiedy pożyczają ci pieniądze, spodziewają się określonej kwoty odsetek od transakcji. Spłacając wcześniej swój kredyt hipoteczny, kończą z kieszenią.

Mark Harris, dyrektor generalny brokera kredytów hipotecznych SPF Private Clients, mówi: „ERC umożliwia pożyczkodawcy oferowanie określonej stawki; liczy na to, że zapłacisz określoną kwotę odsetek w okresie, w którym obowiązują ERC. Więc jeśli wcześniej spłacisz kredyt hipoteczny, nakłada opłatę w celu zrekompensowania utraconych odsetek.

Opłata może być znaczna. Na przykład, jeśli na Twoim saldzie kredytu hipotecznego pozostało 150 000 GBP, zapłaciłbyś oszałamiające 4 500 GBP, aby wcześniej opuścić transakcję z 3% ERC.

Czy wszystkie kredyty hipoteczne mają opłaty za wcześniejszą spłatę?

Nie. ERC nie zawsze ma zastosowanie. To, czy możesz stawić czoła tej opłacie, zależy od rodzaju posiadanego kredytu hipotecznego. Nie będziesz musiał płacić ERC, jeśli korzystasz ze standardowej zmiennej stopy procentowej (SVR) swojego pożyczkodawcy i chcesz od tego odejść. Zwykle zostaniesz obciążony niewielką opłatą administracyjną w wysokości, powiedzmy, kilkuset funtów.

Niektóre kredyty hipoteczne typu tracker i o stałym oprocentowaniu również nie zawierają ERC. „Ale stawki są zwykle nieco wyższe, szczególnie w przypadku stałej stawki bez ERC” – mówi David Hollingworth, zastępca dyrektora brokera L&C.

A pośrednik kredytów hipotecznych może pomóc w znalezieniu ofert kredytów hipotecznych, które nie mają ERC lub mają niski poziom ERC, jeśli stanowią one dla Ciebie problem. „Znalezienie umowy bez ERC daje kredytobiorcom większą elastyczność. Jest odpowiedni na przykład dla osób otrzymujących premię lub oczekujących spadku, którzy mogą wcześniej spłacić kredyt hipoteczny” – mówi Harris.

Jaka jest typowa opłata za spłatę?

ERC różnią się znacznie i zwykle wahają się od 1% do 5% pozostałego salda kredytu hipotecznego. Chociaż 1% ERC może nie brzmieć zbyt dobrze, nadal może wynieść uczciwą sumę – na przykład 2000 funtów przy saldzie kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 funtów.

Procentowa opłata za ERC może stopniowo zmniejszać się w przypadku niektórych transakcji, na przykład z 5% w pierwszym roku przy ustalaniu na pięć lat do 1% w ostatnim roku. W tym scenariuszu, jeśli masz 150 000 funtów zaległego kredytu hipotecznego, zapłaciłbyś ERC w wysokości 7500 funtów w pierwszym roku, co stopniowo zmniejszyłoby się do 1500 funtów w ostatnim roku transakcji.

Jak mogę uniknąć ERC?

Większość pożyczkodawców oferuje pożyczkobiorcom pewną swobodę w dokonywaniu nadpłat w wysokości do 10% salda kredytu hipotecznego bez płacenia ERC. „Pozwala to na dokonywanie regularnych miesięcznych nadpłat lub płatności ryczałtowych bez kary, co często wystarcza kredytobiorcom” – mówi Hollingworth.

Możesz również uniknąć ERC, wybierając krótszą ofertę. W ten sposób, jeśli zmienią się twoje okoliczności, na przykład sprzedasz się po rozwodzie lub przeprowadzka do pracy, miejmy nadzieję, że wyjdziesz z okresu wiązania. „Prawdopodobnie nie jest mądrze wybierać 10-letnią pensję z karami, jeśli istnieje szansa, że ​​przeprowadzisz się w tym czasie – krótsza, powiedzmy, dwuletnia zmiana może być rozsądniejsza” – mówi Harris.

Pamiętaj jednak, że zawsze dobrze jest liczyć, aby sprawdzić, czy warto zapłacić ERC. Może warto zapłacić karę, aby ostatecznie zaoszczędzić więcej pieniędzy na spłatach kredytu hipotecznego w długim okresie, jeśli korzystasz z drogiej standardowej stopy zmiennej (SVR). Zazwyczaj po wygaśnięciu aktualnej umowy kredytu hipotecznego wpadasz na SVR pożyczkodawcy, a stawka może znacznie zwiększyć miesięczne spłaty. W takim przypadku odsetki, które płacisz, mogą przewyższać ERC, co sprawia, że ​​bardziej rozsądne jest uiszczenie opłaty za zmianę stawek.

A co z remortgage lub przeprowadzką, czy muszę płacić ERC?

Być może tak, jeśli nie jesteś ostrożny. Jeśli dokonujesz remortgage, sprawdź, czy nowa umowa nie zostanie uruchomiona do końca bieżącej umowy, aby uniknąć płacenia ERC. Jeśli jednak korzystasz z SVR swojego pożyczkodawcy, nie zapłacisz ERC za remortgage.

W ramach twojego lista kontrolna przeprowadzki, możesz zapłacić ERC, jeśli przeprowadzasz się do tańszej nieruchomości. Prawdopodobnie będziesz chciał wykorzystać pieniądze uwolnione ze sprzedaży starego domu, aby zmniejszyć wysokość kredytu hipotecznego. Może to jednak spowodować naliczenie opłaty za wcześniejszą spłatę.

Możesz jednak mieć elastyczny kredyt hipoteczny, który możesz zabrać ze sobą, gdy przeprowadzasz się do domu. Jest to znane jako przeniesienie kredytu hipotecznego, a większość pożyczkodawców pozwala w ten sposób uniknąć ERC, pod warunkiem, że nie spłacasz dużej części kredytu hipotecznego w tym procesie.

Ale jeśli pożyczasz więcej, aby przenieść dom, będziesz musiał przejść przez proces oceny przystępności kredytu hipotecznego i możesz nie być w stanie przenieść swojego kredytu hipotecznego. Jeśli nie możesz pożyczyć wystarczająco dużo, możesz stanąć przed ERC, jeśli będziesz musiał wziąć kredyt hipoteczny od innego pożyczkodawcy.

„Rozsądne może być dostosowanie okresu ERC do sytuacji, w których konieczne może być zrewidowanie stawki lub zmiana stawki – dzięki czemu masz otwarte opcje, aby rozejrzeć się, gdy nadejdzie czas”, mówi Hollingworth.