Χρεώσεις πρόωρης εξόφλησης: τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού

Κερδίζουμε προμήθεια για προϊόντα που αγοράζονται μέσω ορισμένων συνδέσμων σε αυτό το άρθρο.

Η μετάβαση σε μια φθηνότερη συμφωνία στεγαστικού δανείου είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για να μειώσετε τα μηνιαία έξοδα του νοικοκυριού σας, αλλά προσέξτε τις χρεώσεις πρόωρης αποπληρωμής, οι οποίες θα μπορούσαν να εξαφανίσουν τις αποταμιεύσεις σας.

Εάν μετακομίσετε σε άλλο δανειστή για να εξασφαλίσετε ότι καλύτερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων ή να εξοφλήσετε το στεγαστικό σας δάνειο πριν λήξει η τρέχουσα συμφωνία σας, μπορεί να ενεργοποιήσετε μια χρέωση πρόωρης αποπληρωμής ή ERC, η οποία μπορεί να φτάσει τις χιλιάδες λίρες.

Ποιες είναι οι χρεώσεις πρόωρης εξόφλησης;

Μια χρέωση πρόωρης αποπληρωμής είναι μια ποινή για τον τερματισμό της συμφωνίας στεγαστικού δανείου σας πριν από τη λήξη της περιόδου δέσμευσης. Για παράδειγμα, εάν έχετε εγγραφεί σε ένα σταθερό επιτόκιο πενταετίας και θέλετε να προχωρήσετε σε μια φθηνότερη συμφωνία λίγα χρόνια αργότερα, το πιθανότερο είναι ότι θα πρέπει να πληρώσετε ένα ERC.

Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε ένα ERC εάν εξοφλείτε νωρίς ένα μέρος της υποθήκης σας ή εάν είστε αρκετά τυχεροί, ολόκληρο το υπόλοιπό σας.

Ο λόγος που οι δανειστές χρεώνουν ένα ERC είναι επειδή όταν σας δανείζουν χρήματα, αναμένουν να βγάλουν ένα ορισμένο ποσό τόκων από τη συμφωνία. Με την πρόωρη εξόφληση της υποθήκης σας, καταλήγουν από την τσέπη τους.

Ο Mark Harris, Διευθύνων Σύμβουλος του μεσίτη στεγαστικών δανείων SPF Private Clients, λέει: «Ένα ERC δίνει τη δυνατότητα στον δανειστή να προσφέρει ένα συγκεκριμένο επιτόκιο. συνεπάγεται ότι πληρώνετε ένα συγκεκριμένο ποσό τόκων κατά την περίοδο που ισχύουν τα ERC. Επομένως, εάν νωρίτερα δρομολογήσετε την υποθήκη, επιβάλλει την επιβάρυνση για την αντιστάθμιση του χαμένου τόκου.»

Η χρέωση μπορεί να είναι σημαντική. Για παράδειγμα, αν απομένουν 150.000 £ στο υπόλοιπο του στεγαστικού σας δανείου, θα πληρώνατε ένα εντυπωσιακό ποσό 4.500 £ για να αποχωρήσετε νωρίτερα από μια συμφωνία με ERC 3%.

Έχουν όλα τα στεγαστικά δάνεια χρεώσεις πρόωρης αποπληρωμής;

Όχι. Το ERC δεν ισχύει πάντα. Το αν θα αντιμετωπίσετε αυτό το τέλος εξαρτάται από τον τύπο της υποθήκης που έχετε. Δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε ERC εάν χρησιμοποιείτε το τυπικό μεταβλητό επιτόκιο (SVR) του δανειστή σας και θέλετε να απομακρυνθείτε από αυτό. Συνήθως θα χρεωθείτε μόνο μια μικρή χρέωση διαχειριστή, ας πούμε, μερικές εκατοντάδες λίρες.

Ορισμένα στεγαστικά δάνεια παρακολούθησης και σταθερών επιτοκίων δεν φέρουν επίσης ERC. «Αλλά τα επιτόκια είναι συνήθως λίγο υψηλότερα, ιδιαίτερα στην περίπτωση ενός σταθερού επιτοκίου χωρίς ERC», λέει ο David Hollingworth, αναπληρωτής διευθυντής του broker L&C.

ΕΝΑ μεσίτης στεγαστικών δανείων μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε συμφωνίες στεγαστικών δανείων που δεν έχουν ή χαμηλά ERC, εάν σας απασχολούν. «Η εύρεση μιας συμφωνίας χωρίς ERC δίνει στους δανειολήπτες μεγαλύτερη ευελιξία. Είναι κατάλληλο για όσους λαμβάνουν ένα μπόνους, για παράδειγμα, ή περιμένουν κληρονομιά που μπορεί να εξοφλήσουν νωρίτερα την υποθήκη τους», λέει ο Χάρις.

Τι είναι μια τυπική χρέωση αποπληρωμής;

Τα ERC ποικίλλουν δραματικά και συνήθως κυμαίνονται από 1% έως 5% του υπολοίπου στεγαστικού σας δανείου. Αν και ένα ERC 1% μπορεί να μην ακούγεται πολύ, μπορεί να είναι ένα δίκαιο ποσό – 2.000 £ σε ένα υπόλοιπο στεγαστικού δανείου 200.000 £, για παράδειγμα.

Η ποσοστιαία χρέωση για ένα ERC μπορεί να μειωθεί σταδιακά σε ορισμένες συμφωνίες από, για παράδειγμα, 5% το πρώτο έτος μιας πενταετούς επιδιόρθωσης σε 1% το τελευταίο έτος. Σε αυτό το σενάριο, εάν είχατε εκκρεμείς £150.000 στην υποθήκη σας, θα πληρώνατε ERC 7.500 £ το πρώτο έτος, το οποίο σταδιακά θα μειωνόταν σε £1.500 το τελευταίο έτος της συμφωνίας.

Πώς μπορώ να αποφύγω ένα ERC;

Οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν κάποιο περιθώριο στους δανειολήπτες να κάνουν υπερπληρωμές έως και 10% του υπολοίπου των στεγαστικών δανείων τους χωρίς να πληρώσουν ERC. «Αυτό επιτρέπει τις τακτικές μηνιαίες υπερπληρωμές ή τις εφάπαξ πληρωμές να γίνονται χωρίς πρόστιμο, το οποίο είναι συχνά αρκετό για τους δανειολήπτες», λέει ο Hollingworth.

Μπορείτε επίσης να αποφύγετε ένα ERC επιλέγοντας μια συντομότερη συμφωνία. Με αυτόν τον τρόπο, εάν οι περιστάσεις σας αλλάξουν, όπως το να πουλήσετε μετά από ένα διαζύγιο ή να μετακομίσετε για δουλειά, ελπίζουμε ότι θα είστε εκτός της περιόδου δέσμευσης. «Πιθανώς δεν είναι σοφό να επιλέξετε μια λύση 10 ετών με ποινές, εάν υπάρχει πιθανότητα να μετακινηθείτε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου – μια συντομότερη λύση, για παράδειγμα, δύο ετών, μπορεί να είναι πιο λογική», λέει ο Χάρις.

Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι είναι πάντα καλή ιδέα να κάνετε τα ποσά για να δείτε αν αξίζει να πληρώσετε ένα ERC. Ίσως αξίζει να πληρώσετε ένα πρόστιμο για να εξοικονομήσετε τελικά περισσότερα χρήματα για τις αποπληρωμές του στεγαστικού σας δανείου μακροπρόθεσμα, εάν χρησιμοποιείτε ένα ακριβό τυπικό μεταβλητό επιτόκιο (SVR). Συνήθως θα γλιστρήσετε στο SVR του δανειστή σας όταν λήξει η τρέχουσα συμφωνία στεγαστικού δανείου σας και το επιτόκιο μπορεί να αυξήσει σημαντικά τις μηνιαίες αποπληρωμές σας. Σε αυτήν την περίπτωση, ο τόκος που πληρώνετε μπορεί να υπερβαίνει το ERC, καθιστώντας πιο λογικό να πληρώσετε το τέλος για αλλαγή επιτοκίων.

Τι γίνεται όταν υποθηκεύω ξανά ή μετακομίζω σπίτι, πρέπει να πληρώσω ERC;

Ενδεχομένως, ναι, αν δεν είστε προσεκτικοί. Εάν κάνετε εκ νέου υποθήκη, βεβαιωθείτε ότι η νέα σας συμφωνία δεν θα ξεκινήσει μέχρι το τέλος της τρέχουσας συμφωνίας σας για να αποφύγετε την πληρωμή ERC. Ωστόσο, εάν χρησιμοποιείτε το SVR του δανειστή σας, δεν θα πληρώσετε ERC για εκ νέου υποθήκη.

Ως μέρος του σας λίστα ελέγχου μετακόμισης, μπορεί να πληρώσετε ένα ERC εάν μετακομίζετε σε φθηνότερο ακίνητο. Πιθανότατα θα θέλετε να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα που απελευθερώθηκαν από την πώληση του παλιού σας σπιτιού για να μειώσετε το μέγεθος της υποθήκης σας. Αλλά αυτό μπορεί να προκαλέσει μια χρέωση πρόωρης αποπληρωμής.

Ωστόσο, μπορεί να έχετε μια ευέλικτη υποθήκη που μπορείτε να πάρετε μαζί σας όταν μετακομίζετε σπίτι. Αυτό είναι γνωστό ως μεταφορά της υποθήκης σας, και οι περισσότεροι δανειστές σάς επιτρέπουν να αποφύγετε ένα ERC με αυτόν τον τρόπο, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα αποπληρώσετε ένα μεγάλο μέρος της υποθήκης σας στη διαδικασία.

Αλλά εάν δανείζεστε περισσότερα για να μετακομίσετε σπίτι, θα πρέπει να περάσετε από τη διαδικασία αξιολόγησης της οικονομικής προσιτότητας των στεγαστικών δανείων και ενδέχεται να μην μπορείτε να μεταφέρετε την υποθήκη σας. Εάν δεν μπορείτε να δανειστείτε αρκετά, μπορεί να αντιμετωπίσετε ένα ERC εάν πρέπει να πάρετε μια υποθήκη από άλλο δανειστή.

«Μπορεί να είναι λογικό να προσαρμόζετε την περίοδο ERC σύμφωνα με το πότε μπορεί να χρειαστεί να αναθεωρήσετε την τιμή σας ή να μετακινηθείτε – ώστε να διατηρείτε τις επιλογές σας ανοιχτές για αγορές όταν έρθει η ώρα», λέει ο Hollingworth.