Portierung Ihrer Hypothek – Übertragung Ihres Wohnungsbaudarlehens, erklärt

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Denken Sie, dass Sie warten müssen, bis Ihr aktuelles Hypothekengeschäft abgeschlossen ist, bevor Sie nach Hause ziehen? Nicht der Fall! Es ist möglich, Ihre Hypothek einzupacken und mitzunehmen. Dies ist in der Immobilienfinanzierungsbranche als "Portierung Ihrer Hypothek" bekannt.

Auf diese Weise können Sie beim Kauf eines Hauses Ihre aktuelle Hypothek behalten, anstatt darauf zu warten, dass sie abbezahlt wird, oder für Ihr aktuelles Paket, was auch immer Sie möchten Hypothekenzinsen, beenden.

Portierung Ihrer Hypothek, erklärt

Die Mitnahme Ihrer Hypothek von einer Immobilie zur nächsten wird als „Portierung“ bezeichnet. Sie können Geld sparen, wenn Sie einen niedrigen Zinssatz zahlen. Oder, wenn Sie an einen Deal gebunden sind, kann die Portierung Ihrer Hypothek Sie von einer hohen vorzeitigen Rückzahlungsgebühr (ERC) überspringen, wenn Sie sich entscheiden, zu gehen.

Wie funktioniert die Portierung Ihrer Hypothek?

Eine tragbare Hypothek scheint eine einfache und bequeme Option zu sein. Es ist jedoch möglicherweise keine so gute Idee, wenn Sie derzeit einen hohen Zinssatz zahlen oder eine kleine Hypothek haben und mehr Kredite aufnehmen möchten.

Es gibt einige praktische Reifen zum Durchspringen.

„Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihr Port abgeschlossen ist“, sagt Rosie Fish, Hypothekenexpertin bei Online-Hypothekenmakler Habito.

„Es ist noch ein Prozess zu durchlaufen. Sie benötigen ein neues Angebotsschreiben, Ihr Kreditgeber gibt Ihnen eine weitere Bonitätsprüfung und prüft Ihr Einkommen. Sie bekommen auch ein Hausbewertung der Immobilie, die Sie kaufen möchten. Wenn sich Ihre Kreditwürdigkeit seit Ihrem ursprünglichen Angebot geändert hat (z. B. wenn Sie einige Hypothekenzahlungen verpasst haben), kann dies die Chance verringern, dass Ihr Port abgemeldet wird.“

Kreditgeber richten Ihr Kreditpotenzial nach Erschwinglichkeitskriterien aus. Dazu gehören Ihre Einnahmen, aber auch Ihre nicht hypothekarischen Ausgaben. Wenn Ihr Haushaltseinkommen jetzt niedriger ist als zum Zeitpunkt der Absicherung Ihres bestehenden Darlehens, ist eine Übertragung Ihrer Hypothek möglicherweise keine Option. Das gleiche gilt, wenn Sie höhere monatliche Ausgaben haben; Sie qualifizieren sich möglicherweise nicht für das gleiche Angebot.

Ist die Portierung Ihrer Hypothek mit Kosten und Gebühren verbunden?

Es ist wichtig, dass Sie Ihre Summen bezahlen, einschließlich aller Kosten, die bei der Portierung anfallen. Sehen Sie sich die Kosten für die Einrichtung einer neuen Hypothek bei Ihrem aktuellen Kreditgeber oder einem neuen Anbieter im Vergleich zur Portierung Ihres bestehenden Vertrags an.

Die gute Nachricht ist, dass Kreditgeber in der Regel keine Portierungsgebühr erheben. Wenn Sie jedoch Änderungen an Ihrer Hypothek vornehmen, können andere Kosten anfallen. Die Gebühren variieren zwischen den Kreditgebern.

„Wenn Sie sich zusätzliche Mittel leihen und eine Aufstockung Ihrer Hypothek benötigen, können Gebühren für den neuen Deal anfallen, z. B. eine Bearbeitungsgebühr von 995 GBP“, sagt Karina Hutchins, Head of Home by OpenMoney, eine Geldberatung.

Obwohl die Hypothek die gleiche ist, ist das Haus, das Sie kaufen, nicht die gleiche. Daher muss auf dem neuen Grundstück eine neue Hausbewertung durchgeführt werden. „Die meisten Kreditgeber bieten eine kostenlose Bewertung für Immobilien unter 1 Million Pfund an. Diejenigen, die dies nicht tun, verlangen etwa 300 £ “, fährt Karina fort.

„Wenn ein Kreditgeber Sie nicht portieren lässt, liegt das normalerweise daran, dass Sie nicht mit seinen Kreditkriterien übereinstimmen. Das bedeutet, dass sie Ihnen kein neues Angebot anbieten. Sie müssen dann die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, da Sie den Kreditgeber wechseln und diese Hypothek vorzeitig zurückzahlen müssen, was die Strafe auslöst.“

Im Vergleich dazu kann ein Neubeginn mit einem neuen Kreditgeber mit Gebühren für die Hypothekarvereinbarung (auch als Produktgebühren bezeichnet) und Bewertungskosten verbunden sein. Gemäß MoneyHelper, der Website für Geldberatung der Regierung, können Sie mit Hypothekenvereinbarungsgebühren alles von nichts bis 2.000 £ bezahlen. Erwarten Sie auch, für die Bewertung zwischen 250 und 1.500 GBP zu zahlen.

Gebühren für vorzeitige Rückzahlung

Wenn Sie einen Hypothekenvertrag „früh“ beenden möchten, sagen Sie, Sie ziehen nach einer Reparatur um und möchten von vorne beginnen bei einem neuen Kreditgeber- und Hypothekengeschäft zahlen Sie normalerweise Strafgebühren in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. (ERC). Ein ERC ist in der Regel ein Prozentsatz des ausstehenden geschuldeten Saldos. Es kann Tausende von Pfund kosten, daher ist die Portierung eine Möglichkeit für Hausbesitzer, diese Gebühren zu vermeiden.

Bei ERCs gilt als Faustregel, dass es 1% Ihres Hypothekensaldos beträgt, egal wie lange Ihr Geschäft dauert. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren zahlen Sie also 5 % im ersten Jahr, 4 % im vierten Jahr, 3 % im dritten Jahr und so weiter“, sagt Karina Hutchins. Basierend auf einer Hypothek in Höhe von 150.000 GBP, die im dritten Jahr ausläuft, bedeutet dies, dass Sie eine Gebühr von 4.500 GBP zahlen müssen, was keine Kleinigkeit ist; Daher können Sie mit der Portierung Geld sparen.

Wenn Sie ein kleineres Darlehen haben und sich bei Ihrem Umzug dem Ende eines Vertrags nähern, können die Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung relativ gering sein. Zum Beispiel 500 £, wenn Sie noch ein Jahr übrig haben, und 50.000 £ ausstehend.

Selbst wenn kein ERC zu zahlen ist, sollten Sie wissen, dass die meisten eine "Ausstiegsgebühr" erheben, um Ihr Hypothekenkonto offiziell zu schließen, wenn Sie Ihren aktuellen Kreditgeber verlassen. Dies kann zwischen etwa 50 und 300 £ liegen, was auch in Ihre Summen einkalkuliert werden sollte, wenn Sie herausfinden, ob Porting Ihnen Geld sparen kann und die richtige Entscheidung für Sie ist.

Portierung bei Ausleihe mehr

Wenn Sie auf der Immobilienleiter aufsteigen und mehr Kredite aufnehmen möchten, liegt es an Ihrem Kreditgeber, ob er Ihnen dasselbe Angebot für einen größeren Kredit anbietet.

Die meisten Fix- oder Tracker-Deals haben einen maximalen „Loan-to-Value“ (LTV). LTV ist der maximale Prozentsatz des Kaufpreises, den sie verleihen. Das bedeutet, wenn Sie portieren, kann Ihr Kreditgeber eine Aufstockungshypothek anbieten, um die zusätzliche Kreditaufnahme abzudecken. Dies kann von Ihrem bestehenden Deal getrennt sein.

In diesem Fall kann Ihnen, selbst wenn Ihr Kreditgeber der Portierung zustimmt, ein anderer Betrag in Rechnung gestellt (und wahrscheinlich höher), Zinssatz oder sogar den variablen Standardzinssatz des Kreditgebers für das zusätzliche Bargeld geliehen.

Portierung beim Downsizing

Dies kann eine Chance sein, Ihrem Kreditgeber einen Teil des Geldes zurückzuzahlen und Ihr Hypothekendarlehen zu reduzieren. Je nach Konditionen Ihres Hypothekenvertrages können dabei Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Die meisten Kreditgeber erlauben Ihnen in der Regel, jedes Jahr gebührenfrei um 10 % des ausstehenden Saldos zu überzahlen. Aber wenn Sie diese Grenze überschreiten, können Sie mit Gebühren überhäuft werden.

Auch hier ist es wichtig, dies in Ihre Summen einzubeziehen, wenn Sie herausfinden, ob eine Portierung Ihre beste Option ist.

So starten Sie mit der Portierung Ihrer Hypothek

Kontaktieren Sie Ihren Kreditgeber, bevor Sie auf die Wohnungssuche gehen, um die Regeln für die Portierung sowie die Kosten zu überprüfen.

Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft, falls sich herausstellt, dass etwas falsch ist und korrigiert werden kann, bevor Sie riskieren, wegen einer Portierung oder sogar eines neuen Kredits abgelehnt zu werden. Dann stöbern Sie herum, um zu sehen, welche anderen Hypothekenangebote verfügbar sind.

Beratung bekommen

Es lohnt sich, die Dienste eines spezialisierten Hypothekenmaklers in Anspruch zu nehmen, um Ihre Möglichkeiten zu prüfen. Trussle, Habito, oder London & Land, alle bieten gebührenfreie Beratung an.

Prüfen Sie immer, ob ein Berater von der Financial Conduct Authority zugelassen und reguliert ist. Sie können ihre Anmeldeinformationen im Finanzdienstleistungsregister auf der Seite einsehen FCA-Website.