ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด: สิ่งที่เจ้าของบ้านทุกคนควรรู้

เราได้รับค่าคอมมิชชั่นสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ซื้อผ่านลิงก์ในบทความนี้

การเปลี่ยนไปใช้ข้อตกลงจำนองที่ถูกกว่าเป็นวิธีหนึ่งที่ดีที่สุดในการลดค่าใช้จ่ายครัวเรือนรายเดือนของคุณ แต่ระวังค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด ซึ่งอาจทำให้เงินออมของคุณหมดไป

หากคุณย้ายไปยังผู้ให้กู้รายอื่นเพื่อให้แน่ใจว่า อัตราการจำนองที่ดีที่สุด หรือชำระคืนจำนองของคุณก่อนที่ข้อตกลงปัจจุบันของคุณจะสิ้นสุดลง คุณอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนดหรือ ERC ซึ่งอาจสูงถึงหลายพันปอนด์

ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนดคืออะไร?

ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนดเป็นค่าปรับสำหรับการสิ้นสุดข้อตกลงการจำนองของคุณก่อนสิ้นสุดระยะเวลาผูกมัด ตัวอย่างเช่น หากคุณสมัครใช้อัตราคงที่เป็นเวลาห้าปี และคุณต้องการเปลี่ยนไปใช้ข้อตกลงที่ถูกกว่าในอีกสองสามปีต่อมา เป็นไปได้ว่าคุณจะต้องจ่าย ERC

คุณอาจต้องจ่าย ERC หากคุณชำระเงินจำนองบางส่วนก่อนกำหนด หรือหากคุณโชคดีเพียงพอ ให้จ่ายเงินทั้งหมดของคุณ

เหตุผลที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บเงินจาก ERC เนื่องจากเมื่อพวกเขาให้ยืมเงิน พวกเขาคาดหวังว่าจะได้รับดอกเบี้ยจำนวนหนึ่งจากข้อตกลง โดยการชำระคืนจำนองของคุณก่อนกำหนดพวกเขาจะหมดเงินในกระเป๋า

Mark Harris หัวหน้าผู้บริหารของนายหน้าจำนอง SPF Private Clients กล่าวว่า: 'ERC ช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถเสนออัตราเฉพาะได้ เป็นธนาคารที่คุณจ่ายดอกเบี้ยจำนวนหนึ่งในช่วงเวลาที่ ERC มีผลบังคับใช้ ดังนั้นหากคุณจำนองก่อนกำหนดจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพื่อชดเชยดอกเบี้ยที่หายไป'

ค่าใช้จ่ายอาจมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น หากยอดคงเหลือจำนองของคุณเหลือ 150,000 ปอนด์ คุณจะต้องจ่าย 4,500 ปอนด์ที่น่าจับตามองเพื่อออกจากข้อตกลงก่อนกำหนดด้วย ERC 3%

การจำนองทั้งหมดมีค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนดหรือไม่?

ไม่ ERC ไม่ได้ใช้เสมอไป ไม่ว่าคุณจะต้องเสียค่าธรรมเนียมนี้หรือไม่ขึ้นอยู่กับประเภทของการจำนองที่คุณมี คุณไม่จำเป็นต้องจ่าย ERC หากคุณใช้อัตราตัวแปรมาตรฐาน (SVR) ของผู้ให้กู้และคุณต้องการย้ายออกจากสิ่งนี้ โดยปกติ คุณจะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการดูแลระบบเพียงเล็กน้อย เช่น ไม่กี่ร้อยปอนด์

ตัวติดตามและจำนองอัตราคงที่บางตัวยังไม่มี ERC 'แต่อัตรามักจะสูงขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของอัตราคงที่โดยไม่มี ERC' David Hollingworth รองผู้อำนวยการของโบรกเกอร์ L&C กล่าว

อา นายหน้าจำนอง สามารถช่วยคุณค้นหาข้อตกลงการจำนองที่ไม่มี ERC หรือต่ำ หากสิ่งเหล่านี้เป็นข้อกังวลสำหรับคุณ 'การหาข้อตกลงโดยไม่มี ERC ทำให้ผู้กู้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เหมาะสำหรับผู้ที่ได้รับโบนัส เช่น หรือคาดหวังมรดกที่อาจชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด' Harris กล่าว

ค่าธรรมเนียมการชำระคืนทั่วไปคืออะไร?

ERC มีความแตกต่างกันอย่างมาก และมักจะอยู่ในช่วง 1% ถึง 5% ของยอดจำนองที่เหลืออยู่ของคุณ แม้ว่า ERC 1% อาจฟังดูไม่มาก แต่ก็ยังสามารถเป็นจำนวนเงินที่ยุติธรรมได้ เช่น 2,000 ปอนด์สำหรับยอดจำนอง 200,000 ปอนด์

เปอร์เซ็นต์ที่เรียกเก็บสำหรับ ERC อาจค่อยๆ ลดลงในข้อตกลงบางอย่าง เช่น 5% ในปีที่ 1 ของการแก้ไข 5 ปีเป็น 1% ในปีสุดท้าย ในสถานการณ์สมมตินี้ หากคุณมียอดค้างชำระอยู่ที่ 150,000 ปอนด์ คุณจะต้องจ่าย ERC 7,500 ปอนด์ในปีแรก ซึ่งจะค่อยๆ ลดลงเหลือ 1,500 ปอนด์ในปีสุดท้ายของข้อตกลง

ฉันจะหลีกเลี่ยง ERC ได้อย่างไร

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เสนอระยะเผื่อให้ผู้กู้ชำระเงินเกินได้ถึง 10% ของยอดจำนองโดยไม่ต้องจ่าย ERC 'สิ่งนี้ช่วยให้สามารถชำระเงินเกินรายเดือนหรือชำระเงินก้อนได้โดยไม่ต้องเสียค่าปรับ ซึ่งมักจะเพียงพอสำหรับผู้กู้' Hollingworth กล่าว

คุณอาจหลีกเลี่ยง ERC ได้ด้วยการเลือกข้อตกลงที่สั้นกว่า ด้วยวิธีนี้ หากสถานการณ์ของคุณเปลี่ยนไป เช่น ขายหมดหลังการหย่าร้างหรือต้องย้ายไปทำงาน คุณหวังว่าจะพ้นช่วงผูกขาด “อาจไม่ฉลาดนักที่จะเลือกการแก้ไข 10 ปีที่มีบทลงโทษ หากมีโอกาสที่คุณจะย้ายในช่วงเวลานั้น การแก้ไขที่สั้นกว่านั้น กล่าวคือ สองปีอาจสมเหตุสมผลกว่า” แฮร์ริสกล่าว

จำไว้เสมอว่าควรทำผลรวมเพื่อดูว่าคุ้มค่าที่จะจ่าย ERC หรือไม่ มันอาจจะคุ้มค่าที่จะเสียค่าปรับเพื่อประหยัดเงินเพิ่มเติมในการชำระคืนจำนองของคุณในระยะยาวในที่สุดหากคุณอยู่ในอัตราตัวแปรมาตรฐาน (SVR) ที่มีราคาแพง คุณมักจะลื่นไถลไปยัง SVR ของผู้ให้กู้ของคุณเมื่อข้อตกลงจำนองปัจจุบันของคุณสิ้นสุดลง และอัตรานี้สามารถเพิ่มการชำระคืนรายเดือนของคุณได้อย่างมาก ในกรณีนี้ ดอกเบี้ยที่คุณจ่ายอาจมีค่ามากกว่า ERC ทำให้สมเหตุสมผลมากขึ้นที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมเพื่อเปลี่ยนอัตรา

เมื่อฉันจำนองหรือย้ายบ้านฉันต้องจ่ายค่า ERC หรือไม่?

อาจใช่ถ้าคุณไม่ระวัง หากคุณกำลังจำนองใหม่ ให้ตรวจสอบว่าข้อตกลงใหม่ของคุณจะไม่เริ่มดำเนินการจนกว่าจะสิ้นสุดข้อตกลงปัจจุบันเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่าย ERC หากคุณใช้ SVR ของผู้ให้กู้ คุณจะไม่ต้องจ่าย ERC เพื่อจำนองใหม่

เป็นส่วนหนึ่งของ .ของคุณ รายการตรวจสอบการย้ายบ้านคุณอาจต้องจ่าย ERC หากคุณจะย้ายไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่า คุณอาจต้องการใช้เงินที่ปล่อยออกมาจากการขายบ้านเก่าของคุณเพื่อลดขนาดการจำนองของคุณ แต่สิ่งนี้อาจทำให้มีการเรียกเก็บเงินชำระคืนก่อนกำหนด

อย่างไรก็ตาม คุณอาจมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นได้ซึ่งคุณสามารถนำไปด้วยเมื่อคุณย้ายบ้าน นี้เรียกว่า ย้ายการจำนองของคุณและผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ยอมให้คุณหลีกเลี่ยง ERC ด้วยวิธีนี้ โดยที่คุณไม่ต้องชำระคืนเงินกู้จำนวนมากในกระบวนการนี้

แต่ถ้าคุณกู้เงินเพิ่มเพื่อย้ายบ้าน คุณจะต้องผ่านขั้นตอนการประเมินความสามารถในการจ่ายจำนอง และคุณอาจไม่สามารถโอนย้ายบ้านได้ หากคุณไม่สามารถกู้เงินได้เพียงพอ คุณอาจต้องเผชิญกับ ERC ถ้าคุณต้องจำนองจากผู้ให้กู้รายอื่น

Hollingworth กล่าวว่า "การปรับช่วงเวลา ERC ให้เหมาะสมกับเวลาที่คุณอาจต้องตรวจสอบราคาหรือย้ายเป็นเรื่องสมเหตุสมผล ดังนั้นคุณจึงเปิดทางเลือกในการซื้อสินค้าเมื่อถึงเวลา" Hollingworth กล่าว