Vad är ett överbryggningslån och hur kan det hjälpa dig att köpa först, sälja senare?

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Ett överbryggningslån kan hjälpa dig att säkra ditt drömhus innan du har sålt ditt nuvarande, men det är inte en väg att gå utan att tänka noggrant.

Med huspriser på rekordnivåer och efterfrågan som ofta överstiger utbudet, måste husköpare agera snabbt köpa huset de vill.

Det är här ett övergångslån skulle kunna hjälpa potentiella köpare att köpa först, sälja senare – men hur fungerar ett överbryggningslån egentligen och är det en bra idé?

Vi förklarar allt du behöver veta.

Vad är ett överbryggningslån?

Överbryggningslån är kortfristiga lån som gör att du kan köpa en ny fastighet innan du har kunnat sälja den du behöver för att finansiera köpet. Lånet "bryggar" bokstavligen de två transaktionerna.

Denna "kedjebrytning" kan ge dig fördelen om du äntligen har hittat ett hem som tycks ha rätt. Det betyder att du inte behöver missa det även om sälja ditt hem tar lite tid.

Dessutom Gavin Diamond, chef för överbryggning på

United Trust Bank säger att överbryggningslån inte bara handlar om att flytta upp på fastighetsstegen. "Många av våra kunder använder överbryggning för att minska eller flytta till äldreboenden. Det tar bort stressen med att binda in försäljningen av deras befintliga hem med köpet av deras nya.

"Det här kan vara särskilt attraktivt för äldre kunder som kan hitta en fastighet, köpa den och sedan flytta in på fritiden innan de marknadsför sin gamla bostad", tillägger han.

Överbryggningslån kan också vara till hjälp om du är det köpa en fastighet på auktion och behöver agera snabbt eller ska ta sig an en större renovering.

Diamond förklarar: "Ibland kan fastigheten som ska köpas initialt inte vara belåningsbar eftersom den är anses obeboeligt av långivaren – kanske för att det inte har ett fungerande kök eller badrum."

"En överbryggande långivare kan underlätta köpet och låta låntagaren utföra de nödvändiga arbetena innan det kan refinansieras till ett långsiktigt bolån."

På pappret kan denna förmåga att köpa nu, sälja senare ta mycket av stressen och besväret med att flytta hem – varav mycket kommer från kravet att binda upp flera transaktioner.

Hur fungerar överbryggningslån?

Innan du överväger ett övergångslån är det viktigt att du förstår hur de fungerar och vilka risker det är.

Det finns två huvudtyper av överbryggningslån – ”öppna” och ”slutna” lån.

Ett öppet överbryggningslån är ett där återbetalningsdatum för lånet inte har avtalats. Även om det fortfarande kan finnas en maximal löptid – till exempel 12 månader – har låntagaren flexibiliteten att betala tillbaka pengarna i sin egen takt.

Detta kan vara till hjälp, till exempel vid ett renoveringsprojekt där du inte vet hur lång tid arbetet kommer att ta att slutföra.

Slutna överbryggningslån är de med ett känt slut. Du kan använda den här typen av överbryggningslån om du har sålt din nuvarande bostad men bara inte har lyckats binda slutdatum.

Överbryggningslån kan ställas upp på kort sikt men varar vanligtvis upp till ett år.

Lån återbetalas på räntebasis, men hur den räntan betalas kan variera. Ränta kan antingen betalas varje månad eller så kan den rullas ihop och betalas tillbaka med kapitalet vid löptidens slut. Ett tredje alternativ är bibehållen ränta där långivaren räknar ut dina räntekostnader och lägger till det på ditt lån.

Hur mycket kan jag låna med ett överbryggningslån?

Även om vissa långivare kan låna ut så mycket som £10 miljoner, beror hur mycket du kan låna på hur mycket eget kapital du har i din nuvarande fastighet. Det maximala belåningsvärdet kommer sannolikt att vara i storleksordningen 75 %.

Medel bör frigöras snabbt, ofta inom så lite som 24-48 timmar. Det är därför de är populära när hastigheten är viktig, till exempel om du köper på auktion.

Men all den hastigheten och flexibiliteten kommer med ett pris.

Räntorna kommer sannolikt att vara högre än med bostadslån och kommer att rulla upp om du inte gör månatliga amorteringar. Ju längre tid du tar på dig att betala tillbaka lånet, desto dyrare blir det.

Hur mycket kostar överbryggningslån?

Diamond säger att räntorna vanligtvis ligger mellan 5,5 % och 12 % per år.

Öppna överbryggningslån kommer sannolikt att kosta mer än slutna överbryggningslån eftersom det krävs mer flexibilitet.

Och som med alla säkrade lån är din egendom i riskzonen om du kämpar med återbetalningar.

Det kommer också att tillkomma arrangemangsavgifter att betala, som kan vara så mycket som 2 %, samt uttagsavgifter om du betalar tillbaka lånet i förtid.

Det betyder att du måste tänka mycket noga på om du är beredd att betala dessa extra kostnader för att få tag på det nya hemmet.

Tänk på att om du har en inteckning i fastigheten du vill sälja, kommer du fortfarande att betala det också.

För- och nackdelar med överbryggningslån:

Fördelar:

•  Snabb tillgång till stora lån
• Kan hjälpa dig att säkra ditt nya hem utan att sälja ditt nuvarande
• Flexibla återbetalningar
• Gör att du kan köpa fastigheter som inte kan belånas i nuvarande skick

Nackdelar:

•  Räntorna är högre än bostadslånen
• Lånet kan vara ett komplement till ett befintligt bolån
•  Avgifterna kan vara betydande
•  Lånet är säkrat, vilket riskerar ditt hem om du inte kan betala tillbaka

Är överbryggningslån en bra idé?

Kostnaderna och riskerna förknippade med överbryggning får Ray Boulger, senior teknisk chef på bolånemäklaren John Charcol, att tänka två gånger om att rekommendera dessa lån.

Även om det kan finnas fall där överbryggning kan vara en praktisk lösning på vissa bostadsköpsdilemman, menar han att det inte bör ses som en vanlig lösning på utmaningarna med flytt.

"Särskilt på den nuvarande marknaden skulle jag ifrågasätta alla som funderar på att göra en öppen bro. Det är en säljares marknad så varför har du inte sålt din fastighet? Det beror förmodligen på att priset inte är rätt.'

Även om långivare kommer att refinansiera överbryggningslån vid behov, kan påföljderna vara betungande om du inte betalar tillbaka det inom den initiala tidsramen. Intresset kommer också att fortsätta växa.

Boulger säger: "Försök alltid i första hand att binda transaktioner om du kan."

Om det inte är ett alternativ säger Boulger att det är viktigt att få oberoende råd innan du går ner för överbryggningsvägen. Detta bör vara från en lånemäklare som inte enbart fokuserar på överbryggande finansiering som kan överväga alla dina alternativ.

"Det kan finnas ett alternativ - vi hade nyligen ett fall där en låntagare kom in och frågade om en bro, men eftersom han hade en bra inkomst kunde vi hjälpa honom med ett standardlån som fungerade långt billigare.’

Om du har lyckats sälja din bostad men helt enkelt inte har färdigställt kan du också kunna förhandla med din säljare.

Vissa köpare kan också välja att sälja sin bostad och hyra ut innan de börjar leta efter en ny. Det betyder att när du hittar det perfekta hemmet kan du agera snabbt utan press att sälja.