Kaj je premostitveno posojilo in kako vam lahko pomaga najprej kupiti, pozneje prodati?

Za izdelke, kupljene prek nekaterih povezav v tem članku, zaslužimo provizijo.

Premostitveno posojilo vam lahko pomaga zagotoviti svoj sanjski dom, preden prodate svojega trenutnega, vendar to ni pot, da se spustite brez skrbnega premisleka.

Ker so cene stanovanj na rekordnih ravneh in povpraševanje pogosto presega ponudbo, morajo kupci hiš hitro ukrepati kupi hišo hočejo.

Tukaj bi lahko premostitveno posojilo pomagalo bodočim kupcem, da najprej kupijo, pozneje prodajo – toda kako dejansko deluje premostitveno posojilo in ali je dobra ideja?

Pojasnimo vse, kar morate vedeti.

Kaj je premostitveno posojilo?

Premostitvena posojila so kratkoročna posojila, ki vam omogočajo nakup nove nepremičnine, preden lahko prodate tisto, ki jo potrebujete za financiranje nakupa. Posojilo dobesedno 'premosti' obe transakciji.

Ta 'prekinitev verige' bi vam lahko dala prednost, če ste končno našli dom, ki izpolnjuje vse vaše pogoje. To pomeni, da vam ni treba zamuditi, tudi če prodajo svojega doma traja nekaj časa.

Še več, Gavin Diamond, direktor premoščanja pri United Trust Bank pravi, da pri premostitvenih posojilih ne gre le za napredovanje po nepremičninski lestvici. „Številne naše stranke uporabljajo premostitve, da zmanjšajo velikost ali se preselijo v domove za ostarele. Odstrani stres zaradi vezave pri prodaji njihovega obstoječega doma z nakupom novega.'

"To je lahko še posebej privlačno za starejše stranke, ki lahko najdejo nepremičnino, jo kupijo in se nato v prostem času preselijo, preden tržijo svoj stari dom," dodaja.

Premostitvena posojila so lahko tudi koristna, če ste nakup nepremičnine na dražbi in morate hitro ukrepati ali se lotevate večje prenove.

Diamond pojasnjuje: »Včasih nepremičnina, ki jo je treba kupiti, sprva ne bo zastavljena, ker je posojilodajalec šteje za nenaseljeno – morda zato, ker nima delujoče kuhinje oz kopalnica.”

"Premostitveni posojilodajalec lahko olajša nakup in posojilojemalcu omogoči, da opravi zahtevana dela, preden se lahko refinancira v dolgoročnejšo hipoteko."

Na papirju bi ta zmožnost nakupa zdaj, kasnejše prodaje lahko vzela veliko stresa in težav zaradi selitve domov – od tega večina izhaja iz zahteve po povezovanju več transakcij.

Kako delujejo premostitvena posojila?

Preden razmislite o premostitvenem posojilu, je bistveno, da razumete, kako delujejo in povezana tveganja.

Obstajata dve glavni vrsti premostitvenega posojila – „odprta“ in „zaprta“ posojila.

Odprto premostitveno posojilo je tisto, pri katerem ni dogovorjen rok odplačila posojila. Čeprav lahko še vedno obstaja najdaljši rok – na primer 12 mesecev – ima posojilojemalec možnost odplačevanja denarja po lastnem tempu.

To je lahko koristno, na primer pri projektu prenove, pri katerem ne veste, koliko časa bodo dela trajala.

Zaprta premostitvena posojila so tista z znanim koncem. To vrsto premostitvenega posojila lahko uporabite, če ste prodali svoj trenutni dom, vendar vam preprosto ni uspelo določiti datumov dokončanja.

Premostitvena posojila se lahko ustanovijo kratkoročno, vendar običajno trajajo do enega leta.

Posojila se odplačujejo samo na podlagi obresti, način plačila obresti pa se lahko razlikuje. Obresti se lahko plačajo vsak mesec ali pa se zvijejo in odplačajo s kapitalom ob koncu obdobja. Tretja možnost so zadržane obresti, kjer posojilodajalec izračuna vaše stroške obresti in jih doda vašemu posojilu.

Koliko si lahko izposodim s premostitvenim posojilom?

Čeprav lahko nekateri posojilodajalci posodijo do 10 milijonov funtov, bo koliko si lahko izposodite, odvisno od zneska lastniškega kapitala, ki ga imate v svoji trenutni nepremičnini. Najvišja vrednost posojila bo verjetno v območju 75 %.

Sredstva je treba sprostiti hitro, pogosto v samo 24-48 urah. Zato so priljubljeni, ko je pomembna hitrost, na primer, če kupujete na dražbi.

Vendar pa ima vsa ta hitrost in prilagodljivost svojo ceno.

Obrestne mere bodo verjetno višje kot pri stanovanjskih hipotekah in se bodo povečale, če ne boste mesečno odplačevali. Dlje ko odplačujete posojilo, dražje postane.

Koliko stanejo premostitvena posojila?

Diamond pravi, da so obrestne mere običajno med 5,5 % in 12 % na leto.

Odprta premostitvena posojila bodo verjetno stala več kot zaprta premostitvena posojila, ker je potrebna večja prožnost.

In tako kot pri vsakem zavarovanem posojilu je tudi vaša lastnina ogrožena, če imate težave z odplačili.

Za plačilo bo treba plačati tudi aranžmanske provizije, ki lahko znašajo tudi 2 %, pa tudi izstopne provizije, če posojilo odplačate predčasno.

To pomeni, da morate zelo dobro premisliti, ali ste pripravljeni plačati te dodatne stroške, da bi dobili ta novi dom.

Upoštevajte, da če imate hipoteko na nepremičnini, ki jo želite prodati, boste še vedno plačali tudi to.

Prednosti in slabosti premostitvenih posojil:

Prednosti:

•  Hiter dostop do velikih posojil
• Lahko vam pomaga zavarovati svoj novi dom, ne da bi prodali sedanjega
• Fleksibilna odplačila
• Omogoča nakup nepremičnin, ki jih v trenutnem stanju ni mogoče dati pod hipoteko

Slabosti:

•  Obrestne mere so višje od stanovanjskih hipotek
• Posojilo je lahko dodatek k obstoječi hipoteki
•  Pristojbine so lahko znatne
•  Posojilo je zavarovano, kar ogroža vaš dom, če ne morete odplačati

Ali so premostitvena posojila dobra ideja?

Zaradi stroškov in tveganj, povezanih s premoščanjem, Ray Boulger, višji tehnični vodja pri hipotekarnem posredniku John Charcol, dvakrat premisli, ali bi priporočil ta posojila.

Čeprav so morda primeri, ko je premoščanje lahko praktična rešitev za nekatere dileme pri nakupu stanovanja, predlaga, da ga ne bi smeli obravnavati kot glavno rešitev za izzive selitev.

„Zlasti na trenutnem trgu bi vprašal vsakogar, ki razmišlja o odprtem mostu. To je trg prodajalcev, zakaj torej niste prodali svoje nepremičnine? Verjetno zato, ker cena ni prava.'

Čeprav bodo posojilodajalci po potrebi refinancirali premostitvena posojila, so lahko kazni zahtevne, če jih ne odplačate v začetnem časovnem okviru. Tudi zanimanje bo naraščalo.

Boulger pravi: »V prvi vrsti vedno poskušajte povezati transakcije, če lahko.«

Če to ni možnost, Boulger pravi, da je pomembno, da dobite neodvisen nasvet, preden se odpravite po premostitveni poti. To bi moralo biti od a hipotekarni posrednik ki se ne osredotoča samo na premostitev financ, ki lahko upoštevajo vse vaše možnosti.

„Morda obstaja alternativa – pred kratkim smo imeli primer, ko je posojilojemalec prišel spraševal o mostu, vendar ker je imel dober dohodek, smo mu lahko pomagali s standardno hipoteko, ki se je daleč obnesla cenejši.'

Če vam je uspelo prodati svoj dom, vendar ga preprosto niste dokončali, se boste morda lahko tudi pogajali s svojim prodajalcem.

Nekateri kupci se lahko odločijo tudi za prodajo svojega doma in najem, preden začnejo iskati novo. To pomeni, da ko najdete popoln dom, lahko hitro ukrepate brez pritiska na prodajo.