Poplatky za predčasné splatenie: čo by mal vedieť každý majiteľ domu

Získavame províziu za produkty zakúpené prostredníctvom niektorých odkazov v tomto článku.

Prechod na výhodnejšiu hypotéku je jedným z najlepších spôsobov, ako znížiť mesačné výdavky domácnosti, ale dávajte si pozor na poplatky za predčasné splatenie, ktoré by vám mohli vymazať úspory.

Ak prejdete k inému veriteľovi, aby ste si zaistili najlepšia úroková sadzba hypotéky alebo splatiť hypotéku pred skončením aktuálnej zmluvy, môžete spustiť poplatok za predčasné splatenie alebo ERC, ktorý môže dosiahnuť tisíce libier.

Aké sú poplatky za predčasné splatenie?

Poplatok za predčasné splatenie je sankciou za ukončenie hypotekárneho obchodu pred uplynutím doby viazanosti. Napríklad, ak ste podpísali päťročnú fixnú sadzbu a chcete prejsť na lacnejšiu ponuku o niekoľko rokov neskôr, je pravdepodobné, že budete musieť zaplatiť ERC.

Možno budete musieť zaplatiť aj ERC, ak predčasne splatíte časť hypotéky alebo ak budete mať šťastie, celý zostatok.

Dôvod, prečo si veritelia účtujú ERC, je ten, že keď vám požičiavajú peniaze, očakávajú, že z obchodu získajú určitú sumu úroku. Predčasným splatením hypotéky sa ocitnú vo vrecku.

Mark Harris, výkonný riaditeľ hypotekárneho makléra SPF Private Clients, hovorí: „ERC umožňuje veriteľovi ponúknuť konkrétnu sadzbu; počíta s tým, že zaplatíte určitú sumu úroku počas obdobia, keď platia ERC. Ak teda predčasne predčasíte hypotéku, uloží sa poplatok na kompenzáciu strateného úroku.“

Poplatok môže byť významný. Napríklad, ak na vašom hypotekárnom zostatku zostáva 150 000 £, zaplatili by ste úchvatných 4 500 £ za predčasné ukončenie obchodu s 3 % ERC.

Majú všetky hypotéky poplatky za predčasné splatenie?

Nie. ERC nie vždy platí. Či vám tento poplatok môže čeliť, závisí od typu hypotéky, ktorú máte. Ak máte štandardnú variabilnú sadzbu svojho veriteľa (SVR), nebudete musieť platiť ERC a chcete sa od nej odkloniť. Zvyčajne vám bude účtovaný iba malý správcovský poplatok, povedzme, niekoľko stoviek libier.

Niektoré hypotéky so sledovačom a hypotékami s pevnou úrokovou sadzbou tiež nemajú ERC. „Sadzby sú však zvyčajne o niečo vyššie, najmä v prípade pevnej sadzby bez ERC,“ hovorí David Hollingworth, zástupca riaditeľa brokera L&C.

A hypotekárny maklér vám môže pomôcť nájsť hypotekárne obchody, ktoré nemajú žiadne alebo nízke ERC, ak vás znepokojujú. „Nájdenie dohody bez ERC poskytuje dlžníkom väčšiu flexibilitu. Je vhodný napríklad pre tých, ktorí dostávajú bonus alebo očakávajú dedičstvo a môžu predčasne splatiť hypotéku,“ hovorí Harris.

Aký je typický poplatok za splácanie?

ERC sa dramaticky líšia a zvyčajne sa pohybujú od 1 % do 5 % z vášho zostávajúceho hypotekárneho zostatku. Aj keď 1% ERC nemusí znieť veľa, stále môže predstavovať primeranú sumu – napríklad 2 000 £ pri hypotekárnom zostatku 200 000 £.

Percentuálny poplatok za ERC sa môže pri niektorých obchodoch postupne znižovať, napríklad z 5 % v prvom roku päťročného fixu na 1 % v poslednom roku. V tomto scenári, ak by ste mali na hypotéke nesplatených 150 000 GBP, v prvom roku by ste zaplatili ERC 7 500 GBP, ktoré by sa v poslednom roku transakcie postupne znížilo na 1 500 GBP.

Ako sa môžem vyhnúť ERC?

Väčšina veriteľov ponúka dlžníkom určitý priestor na preplatenie až 10 % z ich hypotekárneho zostatku bez platenia ERC. „To umožňuje pravidelné mesačné preplatky alebo paušálne platby bez sankcií, čo dlžníkom často stačí,“ hovorí Hollingworth.

ERC sa môžete vyhnúť aj výberom kratšej ponuky. Týmto spôsobom, ak sa vaše okolnosti zmenia, ako je predaj po rozvode alebo presťahovanie sa za prácou, dúfajme, že prejde obdobie viazanosti. „Pravdepodobne nie je múdre zvoliť si 10-ročnú opravu so sankciami, ak existuje šanca, že sa počas tejto doby pohnete – kratšia oprava, povedzme, dva roky, môže byť rozumnejšia,“ hovorí Harris.

Majte však na pamäti, že vždy je dobré urobiť sumy, aby ste zistili, či sa oplatí zaplatiť ERC. Možno sa oplatí zaplatiť pokutu, aby ste v konečnom dôsledku ušetrili viac peňazí na splátkach hypotéky z dlhodobého hľadiska, ak máte drahú štandardnú variabilnú sadzbu (SVR). Keď sa skončí vaša súčasná hypotéka, zvyčajne vkĺznete do SVR svojho veriteľa a sadzba môže výrazne zvýšiť vaše mesačné splátky. V tomto prípade môže úrok, ktorý platíte, prevážiť ERC, takže je rozumnejšie zaplatiť poplatok za zmenu sadzieb.

Ako je to s tým, keď preplatím hypotéku alebo sa presťahujem, musím zaplatiť ERC?

Možno áno, ak si nedáte pozor. Ak vykonávate opätovnú hypotéku, skontrolujte, či vaša nová dohoda nezačne platiť až do konca aktuálnej zmluvy, aby ste sa vyhli plateniu ERC. Ak ste na SVR svojho veriteľa, nebudete platiť ERC za remortgáciu.

Ako súčasť vášho kontrolný zoznam sťahovania, môžete zaplatiť ERC, ak sa sťahujete do lacnejšej nehnuteľnosti. Pravdepodobne budete chcieť použiť peniaze uvoľnené z predaja vášho starého domu na zníženie veľkosti hypotéky. To však môže viesť k poplatku za predčasné splatenie.

Môžete však mať flexibilnú hypotéku, ktorú si môžete vziať so sebou, keď sa presťahujete. Toto je známe ako prenesenie hypotékya väčšina veriteľov vám umožňuje vyhnúť sa ERC týmto spôsobom za predpokladu, že v tomto procese nesplácate veľkú časť svojej hypotéky.

Ak si však požičiavate viac na presťahovanie, budete musieť prejsť procesom hodnotenia dostupnosti hypotéky a možno nebudete môcť svoju hypotéku preniesť. Ak si nemôžete požičať dosť, môžete čeliť ERC, ak si budete musieť vziať hypotéku od iného veriteľa.

„Môže mať zmysel prispôsobiť obdobie ERC v súlade s tým, kedy možno budete musieť prehodnotiť svoju sadzbu alebo sa posunúť – aby ste mali svoje možnosti otvorené, keď príde čas,“ hovorí Hollingworth.