Hvor mye koster en utvidelse? Start et ballparkbudsjett med guiden vår

Vi tjener en provisjon for produkter kjøpt gjennom noen lenker i denne artikkelen.

Det er fristende å svare på det spørsmålet med et spørsmål: ‘Hvor lang er en hyssing?’. Men faktisk, med mindre du har et unikt og innovativt arkitektonisk utstillingsstykke i tankene, er det mulig å anslå hvor mye en utvidelse koster med en viss grad av nøyaktighet.

Å bryte ned ballparkkostnadene i starten betyr at du vet hva slags marked du er i når det kommer til interiørutstyr og hjelper deg med å prioritere hvordan budsjettet ditt brukes. Det er ingen vei utenom det faktum at vi snakker dobbeltsifret her, uansett hvilken type utvidelse du har. Og det er skummelt.

Men den gode nyheten er at det er mange måter du kan redusere kostnadene på og fortsatt ha et flott kvalitetstilskudd til plassen din. Her er svarene på alle de store spørsmålene...

Hvor mye koster en utvidelse?

Kostnaden per kvadratmeter for et tilbygg vil variere avhengig av eiendomsmarkedet i ditt område. Så likt utvidelsesideer for småhus

kan bli dyrt avhengig av hvor du bor. Arkitekt og direktør for DesignFor-Meg (en arkitektsøkende tjeneste) Emily Barnes sier "Tommelfingerregelen er nå £ 1500 per kvadratmeter for en grunnleggende til mellomstor utvidelse. I London og Sørøst stiger dette til £1 800-2 000 per kvadratmeter.’ Så hvis du er utenfor London/Sørøst, ifølge DesignFor-Me:

Hvilke 30k vil kjøpe deg...

En enkel, 4 m x 5 m enetasjes tilbygg. Dette dekker kun byggekostnader og ingen av tilleggsutstyret og innredningen (se nedenfor).

Hva £55-60k vil kjøpe deg...

Et lite tilbygg på 3m x 6m i to etasjer (kun byggekostnader)/

Hvilken 70-80k vil kjøpe deg...

Et lite tilbygg på 3m x 6m i to etasjer med arkitekttegnet kledning, skreddersydde glass og designerkjøkken.

I London og Sørøst, betaler du mer enn resten av Storbritannia, på grunn av høyere arbeids- og materialkostnader. Robert Wood, MD i London-basert byggefirma Bare forleng sier: 'Inkludert mva. starter en en-etasjes returforlengelse på £44k, en bakre forlengelse starter på £55-60k og en wraparound forlengelse, som er en kombinasjon av en bakre og sideforlengelse, koblet til i hjørnet, koster fra £65k.'

Prøv Homebuilding & Renovating's kalkulator for utvidelseskostnad for å få et estimat for prosjektet ditt.

Hvor mye koster det å ansette en arkitekt?

Arkitekthonorarer skaleres i henhold til prosjektets totale budsjett. Ifølge en uavhengig undersøkelse fra forskningsselskap Gebyrbyrået gjennomsnittlige kostnader fordeler seg som følger: £25k prosjekt, 10,7 %; £50k prosjekt, 9,9 %; £75k prosjekt, 9,5 %; 150 000 pund prosjekt, 8,7 %.

Den endelige regningen din vil også variere avhengig av plasseringen, kompleksiteten til prosjektet og servicenivået du har valgt. Arkitekten vil vanligvis legge frem et spesifisert forslag som bryter ned de ulike stadiene av arbeidet og deres prosentandel av det totale honoraret. Dette er for å hjelpe deg med budsjett, men gjør det også lettere å bestemme om du vil velge bort deler og skaffe dem på en annen måte.

Enkelt sagt er fasene: Konsept og prosjektering, tekniske planer for godkjenning og byggeledelse. Så du kan lage ditt eget enkle konsept og til og med bruke gratis online programvare for å lage en designplan overlevere til arkitekten for fullstendige tekniske spesifikasjoner med strukturelle beregninger, byggeregler og prosjekt ledelse. Eller du kan bruke dem til de innledende stadiene, og deretter overlevere til byggherren din for resten.

Faktisk MÅ du ikke ansette en arkitekt i det hele tatt. Det er andre ruter: hvis du for eksempel vet hva slags design du vil ha, kan du leie en konstruksjonsingeniør i stedet. I følge myjobquote.co.uk, vil dette koste mellom £400 og £4000, avhengig av kompleksiteten til prosjektet.

Du kan bruke et design-og-byggfirma hvis prosjektet ditt er enkelt, eller gi et firma med arkitektteknikere i oppdrag å levere tekniske planer. Det er en hel rekke av disse på nettet, og tilbyr pakker for bare noen få hundre pund.

Men husk at hvis tilbygget ditt er stort eller på noen måte utenom det vanlige, kan en arkitekt spar penger ved å gi deg de beste ideene for plassen du har og kontrollere kostnadene fra start til bli ferdig.

Hvilke ekstra kostnader er det?

I det minste må du også stusse opp for...

Planleggings- og godkjenningsgebyrer

• Å sende inn en søknad om planleggingstillatelse for en utvidelse vil sette deg tilbake £206. Eller, hvis du bygger under Tillatte utviklingsregler, er det tilrådelig å få et sertifikat for lovlig utvikling for utvidelsen din, til halve prisen – £103.
• Ifølge Huseieralliansen, gebyrene for godkjenning av byggeforskrifter koster rundt £100 for å sende inn planene dine, deretter £200-400 for inspeksjoner på stedet. Dette varierer imidlertid fra en myndighet til en annen.
• Du trenger en festeveggavtale hvis tilbygget ditt skal være ved eller i nærheten av en delt vegg. Ta kontakt med naboene direkte, i god tid, for å maksimere sjansen for at de samtykker til din offisielle varsel. Ellers må du betale landmålerhonorarer (£150-200 per time) og kostnadene for en festveggpris (ca. £1000).
• Avløpsundersøkelser blir stadig mer populære blant arkitekter. Det innebærer å sette et kamera gjennom for å sjekke dybden, strømningsretningen, størrelsen og tilstanden til rørene før du planlegger ytterligere drenering. Dette kan føre til flytting av avløp, noe som vil gi en kostnad.
• Det er et lovpålagt krav å vurdere den økologiske virkningen av prosjektet ditt, og det er mulig du trenger en dyrelivsvurderingssjekk. Bruk biologisk mangfold i planleggingen gratis online verktøy for å se om du sannsynligvis trenger en.
• Hvis hjemmet ditt er oppført, kan det hende du trenger en rapport om arkeologi og historiske bygninger.

Ikke glem å ta hensyn til kostnadene for beslag og møbler til din nye plass

mva

Ikke bli fanget av – sjekk alle tilbud, da de sannsynligvis er eksklusive mva.

Kabling

Ethvert nytt rom kommer til å trenge strøm. I tillegg kan du forberede deg på muligheten for at elektrikeren din vil finne et problem med eksisterende ledninger som trenger sortering.

Innredning

Du vil ha kjøkkenskap og hvitevarer (gjennomsnittlig £10k), en ny baderomssuite (gjennomsnittlig 5k) eller nye møbler å kjøpe. Pluss oppvarming (gulv eller rads), gulv og belysning.

Andre mulige kostnader:

Hvis du legger til et bad, ta også hensyn til...

• Rørleggerkostnader
• Oppgradering av kjelen og, hvis du har en, dusjpumpe for å takle det ekstra varmtvannet

Hvis du ikke kan bo i huset mens arbeidet er gjort, må du også budsjettere for fjerning og utleie andre steder, samt oppdatere forsikringen din for å dekke eiendommen din under arbeidet.

I slekt: Ideer til kjøkkenforlengelser – for å maksimere potensialet til den utvidede plassen din

Hva er den billigste måten å bygge et tilbygg på?

Det er mange måter å barbere kostnadene ned på – her er 16 til å begynne med. Noen vil være mulig for deg; andre vil ikke:

1. Vurder om du VIRKELIG trenger en

Kan du få den ekstra plassen du trenger med en hagebygning, garasjeombygging i stedet eller vinterhage i stedet? Disse er alle betydelig billigere alternativer og faller vanligvis inn under tillatte utviklingsrettigheter, så du trenger ikke å få planleggingstillatelse.

2. Bygg det selv

Chris Thompson, en ivrig gjør-det-selv-er, tok tak i et to-etasjes tillegg til sin tidstypiske hytte selv og skildret opplevelsen i bloggen sin, www.diyhomeextension.co.uk.

"Den åpenbare proffen er økonomisk," sier han. 'Generelle anslag er at 80 % av en byggmesters tilbud er å dekke lønnskostnader, så du sparer det. Ulempen er imidlertid at det vil ta lengre tid. Hvis du er realistisk når det gjelder tidsskalaer og vet hva du går inn på, trenger ikke det å være et problem. Byggherrer må jobbe innenfor en tidsramme for å tjene penger; du ikke. Du vil være i stand til å gjøre ting akkurat som du vil ha dem gjort og være stolte over resultatet. Jeg vet at min er gjort ordentlig.'

 3. Unngå haker på siden

Et oversiktlig sted gjør det enklere å bygge grunnarbeid i starten. Når du planlegger fotavtrykket til tilbygget ditt, sparer du penger hvis det ikke er trær å ta ut eller drenering å flytte. Du kan også spare lønnskostnader hvis du fjerner busker og asfaltering selv.

4. Forenkle designet

Vi ville alle elske et arkitektonisk interessant byggverk i glass og stål, men enkle utvidelser med 90-graders vinkler i stedet for smarte kurver og skråninger vil være raskere – og derfor billigere – å bygge.

5. Ikke gjør det større enn du trenger

Det er uansett viktig at tilbygget ditt står i forhold til eiendommen din, men jo mindre jobben er, jo raskere går den opp.

6. Trippelsjekk planene

Å sørge for at hver detalj er på plass før bakken brytes, betyr at du unngår endringer i planen mens du går. Spesielt for vann- og avløpsrør kan dette være dyrt og forårsake frustrerende forsinkelser.

7. Gjør jobben om sommeren

Tidspunkt for grunnarbeid, bygging og taktekking i løpet av sommermånedene vil redusere sjansene for at prosjektet ditt blir satt på pause på grunn av kraftig regn, vind, snø eller frost.

8. Arbeid etter en kostnadsplan

Velg en byggmester som vil gi deg en fast pris og arbeid etter en spesifisert liste over kostnader avtalt på forhånd, for å unngå uventede tillegg etter hvert som arbeidet skrider frem.

9. Vær kresen med hvem du ansetter

En stor byggherre eller arkitekt vil kunne utføre kvalitetsarbeid som oppfyller byggeforskriftene første gang, kontrollere kostnader og være oppmerksom på måter å spare penger på underveis.

10. Vær din egen prosjektleder

Vanligvis vil byggefirmaet eller arkitekten du ansetter gi tjenestene til en prosjektleder, men hvis du har tid og organisatoriske ferdigheter, kan du gjøre det selv. Det vil innebære kontakt med arkitekten (hvis du bruker en), og samarbeide med lokale myndigheter planlegging og bygningskontrolloffiserer, finne håndverkere, styre arbeidsplanen og innkjøp materialer.

11. Velg tre i stedet for blokk-og-murstein

Tilbygg med bindingsverk koster mindre, selv om materialene er dyrere, fordi de er raskere å bygge og gir lavere arbeidskostnader.

Tim Bromley, medlem av Federation of Master Builders og administrerende direktør i Wolfe design og bygg, sier: 'For større utvidelser kan tømmerramme være et raskere alternativ. Det passer imidlertid ikke alle prosjekter. Tradisjonelle blokk- og mursteinsmetoder gir større fleksibilitet når du fester en utvidelse til uregelmessige profiler, for eksempel tidstypiske eiendommer.

12. Prøv ICF-blokker i stedet for betongblokker

Isolerende betongforskalingsblokker er i hovedsak polystyren legoklosser som passer sammen for å lage en dobbel vegg som er fylt i midten med støpt betong. Det er en rask, lavkvalifisert jobb for reduserte arbeidskostnader. Den er også flott for varme- og lydisolering.

Tim Bromley, medlem av Federation of Master Builders og MD i Wolfe Design and Build kommenterer: 'De viktigste fordelene med ICF blokker er byggetid og termisk effektivitet for store utvidelser, men tykkelsen på ICF-vegger reduserer det indre rommet. Maksimering av plass er ofte nøkkelen i denne typen prosjekter, så det er en viktig vurdering.

13. Velg kledning eller puss i stedet for murvegg

Å kle blokkarbeidsstrukturen med shiplap-kledning eller enkel puss fungerer billigere enn å flå den med et ytre lag med murstein. Ekspert Tim Bromley bekrefter: "Den mest kostnadseffektive metoden for en forlengelse av blokkarbeid er utvendig puss, inkludert de med tømmerramme."

14. Ikke rot med rør

Når det gjelder å ordne interiøret i den nye plassen din, la jordstabler og rørledninger være der de er – selv om det betyr å kompromittere drømmeoppsettet – for å unngå å bruke penger på å flytte dem.

15. Kjøp låsbare dører og vinduer

Skreddersydde innglassinger er budsjettbesparende, men du kan fortsatt oppnå en lys og luftig plass med Velux taklys og ferdige vinduer og dører. Hvis du har lurt på bifolds, forvent å betale rundt £2750 for en 2,7m aluminiumsrammeenhet eller £1650-2000 for UPVC.

Velg "klare til å montere" enheter og monter dem selv hvis du er en kompetent gjør-det-selv-er for å spare på de ekstra installasjonskostnadene. Skyvedører i stedet for sammenleggbare dører med aluminiumsramme har en tendens til å være 25 % dyrere.

16. Handle ned på innredning

Montert snekkerarbeid og flislegging er vakkert, men arbeidskrevende. Mal vegger i stedet for å ha dem flislagt, velg teppe, LVT (luksus vinylfliser) eller konstruert tregulv, og finn garderobeskap du liker.

I slekt: Hvor mye koster en loftskonvertering? Budsjettspørsmålene dine ble besvart

Er det billigere å forlenge opp eller ut?

Robert Wood, administrerende direktør for det London-baserte byggefirmaet Bare forleng sier: "Det er generelt billigere å gjøre en loftskonvertering på grunn av det faktum at det ikke er behov for fundamentering når du bygger på toppen av en eksisterende struktur."

De fleste loftkonverteringer trenger heller ikke planleggingstillatelse. Men hvis loftskonverteringen vil innebære å endre takkonstruksjonen, vil kostnadene øke.

Hvor mye verdi tilfører en utvidelse?

Det er ikke mye ny forskning på dette, men en 2017 Home Improvement Index-undersøkelse av Zopa av 1 550 huseiere avslørte at en utvidelse ga gjennomsnittlig 16 % til eiendomsverdien og ga 57 % avkastning på investeringen.

En eldre rapport – Landsdekkende husprisindeks fra 2014 – fant ut at utvidelse eller oppgang ga 21 % til eiendomsverdien, eller 5 % for hver 10 % økning av gulvarealet.

Selvfølgelig vil merverdien i stor grad avhenge av hvor du bor og hvilken type plass som etterspørres, så det er verdt å undersøke salgsprisene på hus i ditt område og se på hvilke forbedringer de har hadde. Med mindre du er i ditt "evige" hjem, lønner det seg å tenke strategisk og legge til større kjøkken og ekstra bad i familieboliger, eller en garasje i områder med begrenset parkering.