Kosten voor vervroegde aflossing: wat elke huiseigenaar moet weten

We verdienen een commissie voor producten die zijn gekocht via enkele links in dit artikel.

Overstappen naar een goedkopere hypotheekovereenkomst is een van de beste manieren om uw maandelijkse huishoudelijke uitgaven te verminderen, maar pas op voor vervroegde aflossingskosten, die uw spaargeld teniet kunnen doen.

Als u naar een andere geldschieter verhuist om ervoor te zorgen dat de beste hypotheekrente of uw hypotheek terugbetaalt voordat uw huidige deal afloopt, kunt u een vervroegde aflossing in rekening brengen, of ERC, die in de duizenden ponden kan lopen.

Wat zijn kosten voor vervroegde aflossing?

Vervroegde aflossingskosten zijn een boete voor het beëindigen van uw hypotheekovereenkomst voordat de koppelperiode afloopt. Als u zich bijvoorbeeld hebt aangemeld voor een vast tarief voor vijf jaar en u wilt een paar jaar later overstappen op een goedkopere deal, is de kans groot dat u een ERC moet betalen.

Mogelijk moet u ook een ERC betalen als u een deel van uw hypotheek vervroegd aflost, of als u geluk heeft, uw volledige saldo.

De reden dat kredietverstrekkers een ERC in rekening brengen, is omdat wanneer ze u geld lenen, ze een bepaald bedrag aan rente verwachten van de deal. Door uw hypotheek vervroegd af te lossen, komen ze uit eigen zak.

Mark Harris, chief executive van hypotheekmakelaar SPF Private Clients, zegt: ‘Een ERC stelt de geldschieter in staat een bepaald tarief aan te bieden; het rekent erop dat u een bepaald bedrag aan rente betaalt gedurende de periode waarin ERC's van toepassing zijn. Dus als je de hypotheek vervroegd vervroegd, brengt het kosten in rekening om de gederfde rente te compenseren.'

De lading kan aanzienlijk zijn. Als er bijvoorbeeld £ 150.000 over is op uw hypotheeksaldo, zou u een verrukkelijke £ 4.500 betalen om vroegtijdig een deal te sluiten met een ERC van 3%.

Hebben alle hypotheken vervroegde aflossingskosten?

Nee. Een ERC is niet altijd van toepassing. Of u met deze vergoeding te maken krijgt, hangt af van het type hypotheek dat u heeft. U hoeft geen ERC te betalen als u de standaard variabele rente (SVR) van uw geldschieter gebruikt en u hier vanaf wilt. Meestal betaalt u slechts een kleine administratieve vergoeding van, laten we zeggen, een paar honderd pond.

Sommige tracker- en hypotheken met vaste rente hebben ook geen ERC. ‘Maar de tarieven zijn meestal wat hoger, zeker bij een vast tarief zonder ERC’, zegt David Hollingworth, associate director van broker L&C.

EEN hypotheek makelaar kan u helpen bij het vinden van hypotheekdeals die geen of lage ERC's hebben, als u zich daar zorgen over maakt. ‘Het vinden van een deal zonder ERC geeft leners meer flexibiliteit. Het is geschikt voor mensen die bijvoorbeeld een bonus ontvangen of een erfenis verwachten die hun hypotheek mogelijk vervroegd kan terugbetalen', zegt Harris.

Wat is een typische terugbetalingskost?

ERC's variëren enorm en variëren meestal van 1% tot 5% van uw resterende hypotheeksaldo. Hoewel een ERC van 1% misschien niet veel klinkt, kan het toch een redelijk bedrag zijn - bijvoorbeeld £ 2.000 op een hypotheeksaldo van £ 200.000.

Het kostenpercentage voor een ERC kan bij sommige deals geleidelijk worden verlaagd van bijvoorbeeld 5% in het eerste jaar van een vijfjarige fix tot 1% in het laatste jaar. In dit scenario, als u £ 150.000 uitstaat op uw hypotheek, zou u in het eerste jaar een ERC van £ 7.500 betalen, die geleidelijk zou afnemen tot £ 1.500 in het laatste jaar van de deal.

Hoe kan ik een ERC vermijden?

De meeste kredietverstrekkers bieden kredietnemers enige speelruimte om tot 10% van hun hypotheeksaldo te veel te betalen zonder een ERC te betalen. 'Hierdoor kunnen regelmatige maandelijkse te hoge betalingen of forfaitaire betalingen worden gedaan zonder boete, wat vaak genoeg is voor leners', zegt Hollingworth.

U kunt een ERC ook vermijden door een kortere deal te kiezen. Op deze manier ben je hopelijk uit de koppelperiode als je omstandigheden veranderen, zoals verkopen na een scheiding of verhuizen voor werk. 'Het is waarschijnlijk niet verstandig om een ​​10-jarige fix met boetes te kiezen als de kans bestaat dat je in die tijd verhuist - een kortere fix van bijvoorbeeld twee jaar is misschien verstandiger', zegt Harris.

Houd er echter rekening mee dat het altijd een goed idee is om de sommen te maken om te zien of het de moeite waard is om een ​​ERC te betalen. Het kan de moeite waard zijn om een ​​boete te betalen om uiteindelijk meer geld te besparen op uw hypotheekaflossingen op de lange termijn als u een dure standaard variabele rente (SVR) heeft. U glijdt meestal naar de SVR van uw geldschieter wanneer uw huidige hypotheekovereenkomst afloopt, en het tarief kan uw maandelijkse aflossingen enorm verhogen. In dit geval kan de rente die u betaalt opwegen tegen de ERC, waardoor het verstandiger is om de vergoeding voor het wisselen van tarieven te betalen.

Moet ik een ERC betalen als ik opnieuw een hypotheek afsluit of verhuis?

Mogelijk, ja, als je niet oppast. Als u opnieuw een hypotheek afsluit, controleer dan of uw nieuwe deal pas ingaat aan het einde van uw huidige deal om te voorkomen dat u een ERC betaalt. Als u echter op de SVR van uw geldschieter zit, betaalt u geen ERC om opnieuw te hypotheken.

Als onderdeel van jouw checklist verhuizen, betaalt u mogelijk een ERC als u naar een goedkopere woning verhuist. U zult het geld dat vrijkomt bij de verkoop van uw oude woning waarschijnlijk willen gebruiken om de hoogte van uw hypotheek te verlagen. Maar dit kan leiden tot vervroegde aflossingskosten.

Maar misschien heeft u wel een flexibele hypotheek die u mee kunt nemen als u gaat verhuizen. Dit staat bekend als uw hypotheek overdragen, en bij de meeste kredietverstrekkers kunt u op deze manier een ERC vermijden, op voorwaarde dat u daarbij niet een groot deel van uw hypotheek terugbetaalt.

Maar als u meer leent om te verhuizen, moet u het beoordelingsproces voor de betaalbaarheid van de hypotheek doorlopen en kunt u uw hypotheek mogelijk niet overdragen. Als u niet genoeg kunt lenen, kunt u te maken krijgen met een ERC als u een hypotheek moet nemen bij een andere geldschieter.

'Het kan zinvol zijn om de ERC-periode af te stemmen op wanneer u uw tarief moet herzien of verhuizen, zodat u uw opties openhoudt om rond te shoppen wanneer de tijd daar is', zegt Hollingworth.