Verzekering voor bodemdaling: hoe u uw huis kunt dekken?

We verdienen een commissie voor producten die zijn gekocht via enkele links in dit artikel.

Bodemdaling is een woord dat huiseigenaren angst aanjaagt. Het gebeurt wanneer de grond onder een gebouw erodeert en naar beneden beweegt, waardoor de fundering van het huis wordt beschadigd.

De beweging kan scheuren en structurele schade aan uw eigendom veroorzaken, waardoor het instabiel kan worden. Wederopbouw en reparatie kost veel om recht te zetten. Daarom is het belangrijk om te controleren of uw woningverzekering voor bodemdaling u voldoende dekt tegen dit soort schade aan uw eigendom.

Verzekering voor bodemdaling uitgelegd

Bekijk deze handige Q&A-gids die diep ingaat op het onderwerp: opstalverzekering voor bodemdaling en waarom eigenaren van onroerend goed het nodig hebben.

Wat is bodemdaling?

De eerste en meest voor de hand liggende tekenen van verzakking zijn scheuren die op muren in uw huis verschijnen. Sommige scheuren zijn ongevaarlijk. Ze verschijnen vaak als een nieuw gebouwd huis of een aanbouw die onder zijn eigen gewicht naar beneden zakt.

Thermisch kraken komt ook veel voor. Het gebeurt als een huis uitzet in de hitte en krimpt bij dalende temperaturen. Dit soort beweging is klein en gemakkelijk te repareren. Het wordt niet gedekt door opstalverzekering.

Als je echter nieuwe scheuren ziet die groter lijken te worden, of diagonaal lopen, kan dit het begin van verzakking zijn.

In het ergste geval moet uw huis mogelijk worden ondersteund. Dat is een bouwproces dat volgens de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tussen de £ 5.000 en £ 50.000 kan kosten.

Wat veroorzaakt bodemdaling?

Bodemdaling kan overal gebeuren. Maar het komt vaker voor in gebieden waar huizen zijn gebouwd op kleigrond die in de zomer of in tijden van droogte kan uitdrogen en krimpen, met neerwaartse beweging en verzakking tot gevolg. Kleigronden komen vooral voor in Londen en het zuidoosten.

Dorstige bomen en struiken in de buurt van eigendommen kunnen ook de oorzaak zijn als ze veel van het water uit de grond opnemen. Omgekeerd kan bodemdaling het gevolg zijn van een slechte of gebrekkige afwatering of overstroming waardoor de grond wegspoelt; Vooral niet-samenhangende zand- of grindbodems zijn hier gevoelig voor.

Huizen die zijn gebouwd waar in het verleden mijnbouw heeft plaatsgevonden, kunnen ook instorten omdat er open ruimtes onder zijn.

Wat zijn de tekenen van verzakking?

Scheuren die plotseling op muren verschijnen, kunnen zorgen over bodemdaling veroorzaken. Maar geen paniek. Kleine scheurtjes van niet meer dan 2 mm zijn meestal geen reden tot bezorgdheid.

Zorgwekkender zijn scheuren die in de loop van de tijd breder of langer zijn geworden en die meer dan 3 mm breed zijn. Zoek naar degenen die diagonaal lopen of op bakstenen buitenmuren verschijnen - zigzaggend en de lijnen van mortel volgen.

Andere tekenen van verzakking kunnen scheuren in betonnen vloeren en tuinpaden zijn, maar ook deuren en ramen die blijven plakken en moeilijk te openen en sluiten zijn.

Wat moet ik doen als ik tekenen van bodemdaling constateer?

Informeer uw verzekeraar meteen om toegang te krijgen tot uw huidige opstalverzekering dekt. Dit is waar wat onafhankelijke hulp – een verzekeringsmakelaar – echt nuttig kan zijn.

‘Een goede makelaar helpt u vanaf het begin met uw bodemschadeclaim’, legt Steve Moores, cliëntdirecteur bij Aston Lark Verzekeringsmakelaars. ‘Als de barsten er verdacht uitzien, stuurt uw verzekeraar een schade-expert ter controle. Als ze zich zorgen maken, wordt er een bouwkundig ingenieur of landmeter aangesteld om uw huis te bezoeken. Ze beginnen dan met het monitoren van de scheuren, om te bepalen of de beweging aan de gang is of is gestopt.'

'De ingenieur kan 'Tell-Tale' scheurmeters toepassen om horizontale en verticale beweging over een scheur te volgen.'

Hoe lang duurt het herstel van bodemdaling?

‘Huiseigenaren denken vaak dat bodemdaling in een paar weken is opgelost, maar dat kan maanden en soms jaren duren’, zegt Moore.

‘Zelfs vaststellen of er een probleem is, kan lang duren. Scheuren worden meestal elke drie maanden gemeten in de loop van een jaar of langer – en door de seizoenen – want scheuren kunnen groter worden tijdens droge periodes van de zomer en sluiten na een nattere winter maanden.'

‘Als bodemdaling wordt bevestigd, wordt de oorzaak onderzocht en wordt het huis stabiel gemaakt om het probleem te verhelpen, de beweging te stoppen en reparaties uit te voeren, waaronder het opvullen van scheuren en opknappen. Dit alles zou door uw verzekering moeten worden gedekt, maar de polissen verschillen, dus lees uw boekjes zorgvuldig om te zien wat die van u precies omvat.'

Zijn alle woonverzekeringen standaard verzekerd tegen bodemdaling?

'De meeste woningverzekeringen zullen standaard bodemdalingsdekking bevatten voor eigendommen die nog niet eerder last hebben gehad van dit soort bewegingen', legt Steve uit.

‘Het is belangrijk om te kijken wat er precies in je polis zit. Maar meestal vergoedt de verzekeraar de kosten van monitoring en onderzoek naar de oorzaak van de bodemdaling.’

Dit omvat het verhelpen van de oorzaak en het stabiliseren van het gebouw en het herstellen van de schade aan uw huis - zoals het opvullen van scheuren en opknappen.

'De meeste polissen dekken ook de kosten van uw huisvesting als u uw huis moet verlaten als er uitgebreide reparaties nodig zijn. Met een beter beleid krijg je langere alternatieve verblijfsperioden.'

Kan ik een verzekering afsluiten als mijn huis eerder last heeft gehad van bodemdaling?

Een verzekering afsluiten voor een woning die in het verleden is aangetast door bodemdaling kan moeilijk zijn; als het onderbouwd is, kan het nog problematischer blijken te zijn. Sommige verzekeringsmaatschappijen geven niet eens een offerte voor dekking omdat ze het als een te groot risico beschouwen dat het pand in de toekomst extra ruwbouw nodig heeft.

Anderen zullen pas na een bepaalde periode overwegen om een ​​woning te verzekeren. Bijvoorbeeld als de schade aan de woning meer dan 10 jaar geleden is en er sindsdien geen beweging meer is geweest.

Als u een bodemschadeclaim heeft ingediend, moet uw huidige verzekeraar na de claim doorlopende dekking bieden. Maar ze zijn niet verplicht, dus ze kunnen u bij verlenging de dekking weigeren.

Als ze je wel blijven verzekeren, kunnen ze je premie verhogen of bodemdaling uitsluiten van eventuele toekomstige claims. U bent vrij om elders dekking te zoeken, maar uw keuze aan verzekeraars is beperkt.

‘U kunt uw kansen op bodemdaling vergroten als u een Certificaat van structurele geschiktheid of een rapport van een structurele ingenieur. Dit laat zien dat de oorzaak van de beweging is weggenomen en dat de constructie nu in orde is', zegt Moore.

‘De documentatie geeft verzekeraars vertrouwen om te citeren. Als je deze certificaten niet hebt en een bouwkundig onderzoek nodig hebt, zoek dan een bouwkundig ingenieur bij jou in de buurt op de website van het Instituut voor Bouwkundige Ingenieurs istructe.org.’

Bieden woonverzekeringen een verzekering ter voorkoming van bodemdaling?

‘Verzekeraars zullen normaal gesproken echter geen dekking geven om te voorkomen dat het probleem zich opnieuw voordoet, omdat dit als ‘verbetering’ zou gelden.

‘Laten we bijvoorbeeld zeggen dat de verzakking is veroorzaakt door een boom in je tuin die de grond heeft uitgedroogd en heeft laten krimpen en wegzakken. Hoewel de verzekering de kosten voor het verwijderen van die boom dekt, loont het niet om een ​​andere boom te vellen, net zo dicht bij uw huis, maar die nog geen schade heeft veroorzaakt. Een verzekeraar kan eisen dat de andere boom wordt verwijderd. Maar de kosten daarvan zijn waarschijnlijk voor uw rekening.'

Over het algemeen vergoedt het beleid niet voor schade door verzakkingen aan omliggende constructies. Bijvoorbeeld patio's, grensmuren, poorten, hekken en opritten - tenzij de woning tegelijkertijd en door dezelfde oorzaak wordt beschadigd.

Er is meestal een apart verplicht eigen risico voor bodemschadeclaims - meestal £ 1.000. U moet dit deel van de claim zelf voldoen.

Wat kost een verzekering voor bodemdaling?

Als u pech heeft gehad met bodemdaling, moet u mogelijk hogere verzekeringspremies betalen dan normaal. De markt van verzekeraars die u willen dekken is kleiner, dus er is minder concurrentie.

Als u ook bodemdaling heeft gehad, kan er een hoger verplicht eigen risico gelden. Het gebruikelijke eigen risico van £ 1.000 kan oplopen tot ongeveer £ 2.500. Of, in sommige gevallen, kunnen verzekeraars een eigen risico van £ 5.000 of zelfs meer opleggen.

Het gaat echter niet alleen om hoeveel huisverzekering kost. Lees de kleine lettertjes in elke polis om er zeker van te zijn dat de verzekering voor bodemdaling die u krijgt van goede kwaliteit is.

‘Goedkopere offertes zijn vaak niet voor niets goedkoper’, zegt Moore. ‘Meestal is een goedkope woonhuisverzekering voordelig omdat de omvang van de dekking niet zo goed is. Een goede polis is ‘All Risks’ die een veel bredere dekking geeft dan standaard, goedkopere polissen.’

‘Basispolissen zijn beperkter met lagere claimlimieten. Beperkende voorwaarden houden in dat een claim moet worden betaald als deze voldoet aan de zeer specifieke omstandigheden van de polisvoorwaarden.'

Moet ik een gespecialiseerde aanbieder inschakelen als het gaat om een ​​verzekering voor bodemdaling?

Het is een goed idee om via een makelaar te gaan die ervaring heeft met het werken met providers die gespecialiseerd zijn in het verzekeren van huizen met een geschiedenis van bodemdaling en eerder onderbouwde eigendommen (bekend als PUP's voor kort).

Een gespecialiseerde makelaar kan ook de beste deals vinden met de breedste dekking. Ze zullen ook de polisdekking kennen en begrijpen om er zeker van te zijn dat u voldoende gedekt bent als de bodemdaling opnieuw optreedt.

U kunt contact opnemen met een verzekeringsmakelaar via de: British Insurance Brokers' Association (BIBA) voor specialistisch advies.

Is bodemdaling te voorkomen?

Verzakkingen zijn in de meeste gevallen vrij eenvoudig op te lossen. Bijvoorbeeld door bomen te verwijderen of terug te snoeien zodat ze minder bodemvocht opnemen. Of door lekken in de riolering te verhelpen.

Onderbouwing wordt als laatste redmiddel gebruikt. Naar schatting heeft slechts 10% van de woningen met verzakkingen dit soort werk nodig.

Onderbouwingsmethoden zijn onder meer:

• Versterking van de grond door deze te injecteren met een polymeer of hars.
• Het vullen van delen van de grond met beton.
• Het plaatsen van betonnen balken of schroefpaalsystemen om de fundering te ondersteunen.

Hoewel u het type grond waarop uw huis is gebouwd niet kunt veranderen, kunt u de risico's van bodemdaling verminderen door:

• Snoeien of verwijderen van bomen die dicht bij uw huis zijn geplant. Verwijder geen bomen die ouder zijn dan het perceel. Dit kan het tegenovergestelde probleem van deining veroorzaken - waar de fundamenten van uw huis optillen. Vraag deskundig advies.
• Onderhoud van sanitair, goten, leidingen en afvoeren om te voorkomen dat er lekkages zijn.