חיובי פירעון מוקדם: מה שכל בעל בית צריך לדעת

אנו מרוויחים עמלה עבור מוצרים שנרכשו דרך כמה קישורים במאמר זה.

מעבר לעסקת משכנתא זולה יותר היא אחת הדרכים הטובות ביותר לצמצם את ההוצאות החודשיות של משק הבית, אך היזהרו מחיובי פירעון מוקדם, שעלולים למחוק את החסכונות שלכם.

אם תעבור למלווה אחר כדי להבטיח את שיעור המשכנתא הטוב ביותר או להחזיר את המשכנתא שלך לפני שהעסקה הנוכחית שלך מסתיימת, אתה עשוי להפעיל חיוב פירעון מוקדם, או ERC, שיכול להגיע לאלפי פאונד.

מהם חיובי פירעון מוקדם?

חיוב פירעון מוקדם הוא קנס על סיום עסקת המשכנתא שלך לפני תום תקופת הקשירה שלה. לדוגמה, אם נרשמת לתעריף קבוע לחמש שנים, ואתה רוצה לעבור לעסקה זולה יותר כמה שנים מאוחר יותר, רוב הסיכויים שתצטרך לשלם ERC.

ייתכן שתצטרך גם לשלם ERC אם אתה משלם חלק מהמשכנתא שלך מוקדם, או אם יתמזל מזלך, כל היתרה שלך.

הסיבה שמלווים גובים ERC היא כי כשהם מלווים לך כסף, הם מצפים להרוויח סכום מסוים של ריבית מהעסקה. על ידי פירעון מוקדם של המשכנתא שלך, הם יוצאים מהכיס.

מארק האריס, מנכ"ל סוכן המשכנתאות SPF Private Clients, אומר: "ERC מאפשר למלווה להציע תעריף מסוים; זה מחייב אותך שתשלם סכום מסוים של ריבית במהלך התקופה שבה חלות ERCs. אז אם מקדימים את המשכנתא מוקדם, זה מטיל את החיוב כדי לפצות על איבוד הריבית״.

החיוב יכול להיות משמעותי. לדוגמה, אם נותרו 150,000 ליש"ט ביתרת המשכנתא שלך, תשלמו 4,500 ליש"ט מאיר עיניים כדי לצאת מהעסקה מוקדמת עם ERC של 3%.

האם בכל המשכנתאות יש חיובי פירעון מוקדם?

לא. ERC לא תמיד חל. האם אתה עלול להתמודד עם עמלה זו תלוי בסוג המשכנתא שיש לך. לא תצטרכו לשלם ERC אם אתם בריבית משתנה (SVR) של המלווה שלכם, ואתם רוצים להתרחק מזה. בדרך כלל תחויב רק בדמי ניהול קטנים של, למשל, כמה מאות פאונד.

חלק מהמשכנתאות למעקב ומשכנתאות בריבית קבועה אינן כוללות ERC. "אבל התעריפים הם בדרך כלל קצת יותר גבוהים, במיוחד במקרה של תעריף קבוע ללא ERC", אומר דיוויד הולינגוורת', מנהל שותף של הברוקר L&C.

א סוכן משכנתא יכול לעזור לך למצוא עסקאות משכנתא שאין להן, או נמוכות, ERCs, אם הן מדאיגות אותך. "מציאת עסקה ללא ERC מעניקה ללווים יותר גמישות. זה מתאים למי שמקבל בונוס, למשל, או שמצפה לירושה שעלול להחזיר את המשכנתא שלהם מוקדם', אומר האריס.

מהו עמלת החזר טיפוסית?

ERCs משתנים באופן דרמטי, ובדרך כלל נעים בין 1% ל-5% מיתרת המשכנתא הנותרת. אמנם ERC של 1% לא נשמע הרבה, אבל זה עדיין יכול להסתכם בסכום הוגן - 2,000 ליש"ט על יתרת משכנתא של 200,000 ליש"ט, למשל.

אחוז החיוב עבור ERC עשוי להפחית בהדרגה על עסקאות מסוימות, למשל, מ-5% בשנה הראשונה של תיקון של חמש שנים ל-1% בשנה האחרונה. בתרחיש זה, אם נותרו לך 150,000 ליש"ט על המשכנתא שלך, הייתם משלמים ERC של 7,500 ליש"ט בשנה הראשונה, שיצטמצם בהדרגה ל-1,500 ליש"ט בשנה האחרונה של העסקה.

כיצד אוכל להימנע מ-ERC?

רוב המלווים מציעים ללווים מרחב פעולה מסוים לבצע תשלומי יתר של עד 10% מיתרת המשכנתא שלהם מבלי לשלם ERC. "זה מאפשר תשלומי יתר חודשיים קבועים או תשלום סכום חד פעמי ללא קנס, שלעתים קרובות מספיק ללווים", אומר הולינגוורת.

אתה יכול גם להימנע מ-ERC על ידי בחירת עסקה קצרה יותר. בדרך זו, אם הנסיבות שלך משתנות, כגון מכירה לאחר גירושין או מעבר לעבודה, אתה מקווה שתצא מתקופת הקשירה. "כנראה שזה לא חכם לבחור תיקון של 10 שנים עם קנסות אם יש סיכוי שתעבור בזמן הזה - תיקון קצר יותר של, נגיד, שנתיים, עשוי להיות הגיוני יותר", אומר האריס.

זכור, עם זאת, זה תמיד רעיון טוב לעשות את הסכומים כדי לראות אם זה שווה לשלם ERC. אולי שווה לשלם קנס כדי בסופו של דבר לחסוך יותר כסף על החזרי המשכנתא שלך בטווח הארוך אם אתה על ריבית משתנה סטנדרטית (SVR) יקרה. אתה בדרך כלל תחליק ל-SVR של המלווה שלך כאשר עסקת המשכנתא הנוכחית שלך מסתיימת, והשיעור יכול להגדיל מאוד את ההחזרים החודשיים שלך. במקרה זה, הריבית שאתה משלם עשויה לעלות על ה-ERC, מה שהופך את זה להגיוני יותר לשלם את העמלה כדי להחליף תעריפים.

מה לגבי כשאני משכנת מחדש או עובר דירה, האם אני צריך לשלם ERC?

יתכן, כן, אם אתה לא זהיר. אם אתה מבצע מיכון מחדש, בדוק שהעסקה החדשה שלך לא מתחילה עד סוף העסקה הנוכחית שלך כדי להימנע מתשלום ERC. עם זאת, אם אתה נמצא ב-SVR של המלווה שלך, לא תשלם ERC כדי למשוך מחדש.

במסגרת שלך רשימת בדיקה למעבר דירה, אתה עשוי לשלם ERC אם אתה עובר לנכס זול יותר. סביר להניח שתרצה להשתמש בכסף ששוחרר ממכירת הבית הישן שלך כדי להקטין את גובה המשכנתא שלך. אבל זה עשוי לעורר חיוב פירעון מוקדם.

עם זאת, ייתכן שיש לך משכנתא גמישה שתוכל לקחת איתך בעת מעבר דירה. זה ידוע בשם העברת המשכנתא שלך, ורוב המלווים מאפשרים לך להימנע מ-ERC בדרך זו, בתנאי שאתה לא מחזיר חלק גדול מהמשכנתא שלך בתהליך.

אבל אם אתה לווה יותר כדי לעבור דירה, תצטרך לעבור את תהליך הערכת סבירות המשכנתא, וייתכן שלא תוכל להעביר את המשכנתא שלך. אם אינך יכול ללוות מספיק, אתה עלול לעמוד בפני ERC אם תצטרך לקחת משכנתא ממלווה אחר.

"זה יכול להיות הגיוני להתאים את תקופת ה-ERC בהתאם למועד שבו תצטרך לבדוק את התעריף שלך, או לעבור - כך שתשמור את האפשרויות שלך פתוחות לקניות בבוא הזמן", אומר הולינגוורת'.