Costruire un'estensione su una casa: cosa fare, da dove iniziare e permesso di pianificazione, spiegato

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Ciao casa dei sogni! Costruendo un'estensione su una casa, anche di pochi metri, puoi davvero farla tua e ottenere lo spazio che hai lavorando di più per supportare il tuo stile di vita. Ci aspettiamo molto di più dalle nostre proprietà ora, preferendo cucinare e mangiare insieme, intrattenere, lavorare e fare esercizio a casa.

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Un'estensione ben eseguita può anche ripagarsi aggiungendo valore. La buona notizia è che, grazie ai diritti di sviluppo consentito, puoi aggiungere spazio senza essere coinvolto nella burocrazia con la tua autorità di pianificazione locale.

Costruire un ampliamento di una casa: da dove cominciare

La guida definitiva a questi è quella del governo Diritti di sviluppo consentiti per i capifamiglia: guida tecnica. Un premio a chi riesce a restare sveglio fino alla fine! Il dettaglio varia leggermente in

Scozia, Galles e Irlanda del Nord

Tuttavia, apprezziamo che tu possa desiderare una guida più importante, ed è qui che entriamo in gioco noi. Queste sono le risposte alle tue grandi domande...

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Quale estensione posso costruire senza il permesso di costruire?

Questo dipende da quanto è grande la tua trama e da cosa c'è già sopra. Puoi costruire un'estensione in base alle regole di "sviluppo consentito" purché non superi il 50% dell'area del terreno su cui si trova la tua casa. Quel 50% esclude l'area coperta dalla casa stessa, ma include eventuali aggiunte e annessi esistenti.

Ci sono anche altre restrizioni, tutte relative al tuo edificio esistente...

1. Regole di pianificazione dell'ampliamento posteriore a un piano

Sul retro della tua casa, puoi aggiungere un'estensione a un piano sotto lo sviluppo consentito, purché ...

• Non supera i 4 m dalla parete di fondo originale (3 m se non è staccata)
• È alto meno di 4 m.
• In Irlanda del Nord, un'estensione posteriore a un piano dovrebbe trovarsi entro 3,5 m dal confine posteriore se la casa si trova su una strada.

Se lo stai collegando a un'estensione esistente, queste misurazioni devono incorporare sia le vecchie che le nuove aggiunte.

Puoi spingerlo fino a 6 m (non staccato) o 8 m (staccato), senza dover ottenere il permesso di costruzione, tramite il Schema di consultazione dei vicini. Questo dà ai tuoi vicini 21 giorni per opporsi, fornendo validi motivi. Dopodiché, la tua autorità di pianificazione locale ha altri 21 giorni per concedere l'approvazione e paghi una tassa per un certificato di sviluppo legale - prova che il tuo progetto di sviluppo consentito è legale.

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2. Regole di pianificazione dell'ampliamento posteriore a due piani

È possibile costruire un'estensione posteriore a due piani senza permesso di pianificazione, ma...

• Non può andare più di 3 m oltre la parete posteriore 
• Deve trovarsi entro 7 m dal confine del tuo appezzamento che è direttamente di fronte a quel muro (10 m in Scozia e 10,5 m in Galles).
• Deve essere alto meno di 4 m.

Se si desidera aggiungere un piano a un'estensione esistente a un piano, ciò non sarà possibile in base ai diritti di sviluppo consentiti se l'aggiunta esistente si estende oltre la parete posteriore di oltre 3 m.

3. Regole di pianificazione dell'estensione laterale

Puoi costruire un ampliamento laterale senza permesso di costruire, ma solo se è...

• Un piano e meno di 4 m di altezza 
• Non più della metà della larghezza della casa originale (nel punto più largo).

Se sarà collegato a un'estensione esistente, le misure di cui sopra si applicano a entrambi insieme come un ingrandimento.

Se vuoi che la tua estensione laterale sporga oltre la parete posteriore (ma non sia attaccata ad essa), è soggetta alle stesse regole delle estensioni posteriori in termini di quanto sporge.

Ci sono regole diverse sulle estensioni laterali in Galles: ad esempio, le strutture a due piani sono possibili sotto lo sviluppo consentito.

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4. Regole di pianificazione dell'estensione del lato posteriore positivo

Procedi con cautela nei casi in cui sia la parete posteriore che quella laterale verranno espulse, poiché qui si applicano le restrizioni sulle estensioni posteriori e laterali e può diventare complicato! La tua estensione deve...

• Estendere non più di 6 m oltre la parete posteriore (o 8 m per una casa unifamiliare).
• Essere un piano, non più di 4 m di altezza.
• Avere una larghezza totale non superiore alla metà della larghezza della casa.

Ciò rende le estensioni "infill", in cui stai riempiendo uno spazio tra la parete posteriore e laterale per squadrare l'impronta, fattibile in fase di sviluppo consentito. Sono anche possibili due prolunghe separate ma collegate, i design avvolgenti supereranno la larghezza restrizione e richiedere il permesso di pianificazione (a meno che tu non sia in Galles, dove la regola "metà larghezza" lo fa non esiste).

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5. Regole di pianificazione del limite di altezza

L'altezza dell'estensione non deve superare l'altezza della linea di colmo (o tetto piano) più alta della casa esistente.

La gronda (dove la parte più bassa del tetto incontra il muro esterno) non deve essere più alta della gronda della casa esistente.

6. Regole di pianificazione della restrizione del confine

Se l'estensione arriverà entro 2 m dal tuo confine, la sua gronda non può essere più alta di 3 m. Inoltre, se stai allegando un'estensione a una esistente che supera tali limitazioni, lo sviluppo consentito non si applica.

Posso estendere la parte anteriore della mia casa?

Se la parte anteriore si affaccia su una strada, allora no, non secondo le regole di sviluppo consentito. Dovresti richiedere il permesso di pianificazione. Nei casi in cui la tua casa si trova su un appezzamento d'angolo in cui il muro laterale si affaccia sulla strada, anche questo non può essere ampliato con lo sviluppo consentito.

Se sei alla disperata ricerca di spazio extra nella parte anteriore che puoi guadagnare, potresti aggiungere un portico a un porta esterna (max 3mq) purché non superiore a 3m e distante più di 2m dal confine con la strada.

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Qual è la regola dei "45 gradi"?

Questo si riferisce alla definizione se la tua casa si affaccia su una strada o meno, nei casi in cui non è chiaro. Se l'angolo tra l'elevazione della casa e la strada è superiore a 45 gradi, normalmente non sarà considerato come fronte all'autostrada. Lo stesso vale se c'è una distanza sostanziale tra la casa e la strada, o se c'è un tratto di terra di proprietà di qualcun altro tra il tuo confine e la strada.

Tutte le proprietà hanno diritti di sviluppo consentiti?

No. Prima che ti ecciti e prenoti un costruttore, il percorso di sviluppo consentito non è un punto di partenza se...

• Vivi in ​​un appartamento o in una maisonette. Lo sviluppo consentito copre solo le case.
• La tua proprietà è elencata o si trova in un parco nazionale, nelle Broads, in un'area di bellezza naturale o in un sito del patrimonio mondiale.
• La tua LPA ha emesso una direttiva Articolo 4. Questo toglie i diritti del PD dove il carattere di un'area sarebbe minacciato.
• Alla tua proprietà è stato concesso il "cambio di destinazione d'uso" ad un'abitazione.

Esistono anche regole speciali per i terreni classificati come di particolare interesse scientifico.

Ho bisogno di un permesso di pianificazione, quindi da dove comincio?

La maggior parte delle domande richiede fino a otto settimane, a meno che non siano insolitamente grandi o complesse, nel qual caso il limite di tempo è esteso a 13 settimane. Se l'autorizzazione viene rifiutata, puoi presentare ricorso, ma questo processo può richiedere diversi mesi, quindi è meglio modificare i tuoi piani per raggiungere un accordo.

Se il tuo progetto – o la tua proprietà – è qualcosa fuori dall'ordinario, vale la pena assumere un consulente di pianificazione per navigare nel campo minato dei permessi per te e accelerare il raggiungimento di un accordo per mantenere il tuo progetto sulla buona strada. Assicurati solo che il consulente che assumi sia un membro autorizzato del Istituto Reale di Urbanistica.

Se continui senza permesso di costruire, potresti ricevere un avviso di esecuzione che ti ordina di annullare tutto il lavoro che hai svolto. È illegale ignorarlo, ma puoi fare ricorso contro di esso.

Ho bisogno del permesso dei miei vicini per un'estensione?

Non esattamente. Se hai bisogno di un permesso di pianificazione, l'autorità locale consulterà i tuoi vicini come parte del processo. Se i tuoi vicini si oppongono, l'autorità determinerà l'impatto su di loro delle tue proposte e deciderà se è accettabile o meno.

È meglio aver dato la notizia ai tuoi vicini prima di questa fase. Puoi risparmiare tempo e fatica accertando quali sono le loro opinioni e possibilmente modificando i tuoi piani prima ancora di presentarli per il permesso di pianificazione per evitare le obiezioni nella fase di consultazione.

Inoltre, è possibile che i tuoi costruttori debbano entrare nella loro proprietà durante il progetto e avrai bisogno del consenso dei tuoi vicini per questo, quindi tienili dalla parte.

C'è anche il Party Wall Act da considerare, anche se il tuo progetto rientra nello sviluppo consentito. Se i tuoi piani prevedono la costruzione o lo scavo entro 3-6 m dal muro di una festa che condividi con un vicino, potresti dover dare loro due mesi di preavviso. Hanno 14 giorni per dare o negare il consenso. Un muro per feste è quello che forma la struttura di entrambe le tue proprietà, ma potrebbe anche essere un muro del giardino che divide le tue trame.

Il mio vicino può fermarsi o opporsi alla costruzione della mia estensione in base ai diritti di sviluppo consentiti?

No, ma è nel tuo interesse mantenere un buon rapporto con loro, quindi vale la pena prendere in considerazione le loro opinioni quando pianifichi la tua nuova estensione.

Se stai seguendo il percorso del programma di consultazione dei vicini per un'estensione più ampia sotto lo sviluppo consentito, i tuoi vicini hanno l'opportunità di presentare obiezioni valide.

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Posso creare un'estensione da solo?

Sì. Se hai tempo, muscoli e talento per il fai-da-te, è un modo per ridurre i costi e potrebbe essere abbastanza semplice per un dilettante se si tratta di un design semplice.

Chris Thompson, che ha costruito la sua estensione a due piani, dice: "È importante essere onesti riguardo alle proprie capacità tecniche e di resistenza".

Facendolo da solo, il suo progetto è costato il 20% del preventivo del costruttore che ha ricevuto all'inizio. Tuttavia, avverte: "Non farlo se la tua unica motivazione è il denaro. È un grande progetto e se perdi l'entusiasmo si sbloccherà. Sarai ancora un altro fai-da-te con un progetto a metà. Il desiderio di accettare una sfida e l'eccitazione per farlo è ciò che ti fa andare avanti quando fa freddo e le cose richiedono più tempo di quanto sperassi.'

Sarai responsabile di assicurarti che il lavoro sia conforme ai regolamenti edilizi (anche se il tuo progetto è coperto da Diritti di sviluppo consentiti). Dovrai anche fare la tua ricerca sui migliori materiali per il lavoro, che è più tecnico di quanto tu possa pensare.

Ad esempio, le tegole del tetto si differenziano per adattarsi a diverse inclinazioni del tetto. Contattare i produttori e leggere la letteratura che ti inviano richiederà tempo oltre alle ore che trascorri lavorando.

Puoi sempre adottare un approccio pick-and-mix facendo tu stesso i lavori non qualificati, come svuotare il sito e scavando per le fondamenta, prima di consegnare ai professionisti per affrontare il drenaggio e costruire.

Chris ha adottato un approccio flessibile per affrontare la sua costruzione: "Mi chiedevo se la mia muratura sarebbe stata all'altezza. Ho razionalizzato che avrei dovuto provarlo e se sembrava spazzatura il giorno dopo sarebbe facilmente sceso di nuovo prima che il cemento si indurisse. Se proprio dovessi, potrei pagare un brickie per fare quella parte invece.

Se decidi di lasciarlo ai professionisti, il Federazione dei Maestri Costruttori è il posto migliore per iniziare a trovare un costruttore. Sono controllati professionalmente e hanno il vantaggio di un servizio gratuito di risoluzione delle controversie, qualora le cose dovessero andare a rotoli.

Devo assumere un architetto?

Chris, che ha progettato e costruito la sua estensione a due piani, dice: "È di rigore, ma non c'è motivo di usarne uno se puoi fare i piani da solo".

Per cominciare, devi sapere cosa vuoi e deve essere semplice nello stile e nei requisiti di pianificazione. Dovresti essere in grado di vedere i piani delle recenti applicazioni di pianificazione locale sul sito web del tuo comune, che ti forniranno idee e potenzialmente un modello da seguire.

Dovrai anche creare disegni tecnici altamente dettagliati che il tuo costruttore deve seguire e presentare per l'approvazione dei regolamenti edilizi. Ciò comporta calcoli matematici che mostrano l'integrità strutturale dell'estensione proposta. Oltre a considerazioni sulla sicurezza antincendio, l'efficienza energetica, l'impermeabilizzazione e la ventilazione.

"Questi disegni sono più impegnativi", afferma Chris, che lo ha fatto da solo. ‘Ma tutti i regolamenti edilizi sono disponibili online. Non è scienza missilistica, ma richiede una certa quantità di applicazione e comprensione.'

Se hai tempo, potresti anche coprire tu stesso i doveri di project management di un architetto. Ciò significherebbe mantenere i contatti con la LPA, assumere i costruttori, fornire i materiali e risolvere i problemi durante i lavori.

La via di mezzo sarebbe fare il fai-da-te dei piani, ma farli controllare da un ingegnere strutturale. Puoi utilizzare un servizio di disegno di planimetrie online o utilizzare un'impresa edile che offre un servizio di "progettazione e costruzione".

Affronta la parte "progettazione" di questo nello stesso modo in cui faresti quando assumi un architetto e verifica che sia coperto da un'assicurazione di responsabilità professionale. Questo ti protegge in caso di errori. Chiedi di vedere esempi di lavoro e ottenere referenze da clienti precedenti.

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Quali sono le fasi di costruzione di un'estensione?

1. Prepara l'area

Per prima cosa, individuando un accesso adeguato al sito e proteggendo gli spazi che verranno vissuti durante il progetto e predisponendo soluzioni alternative cucina/bagno, se necessario.

2. Inizia le basi

Successivamente, demolisci tutte le strutture indesiderate e ripulisci il sito su cui costruire. Assegnare e liberare gli spazi che devono essere utilizzati per lo stoccaggio di materiali o terriccio. Installare pozzetti e/o canali di scolo per la gestione delle acque superficiali.

3. Mettere le basi

Scava e segna le fondamenta. Posare e collegare gli scarichi. Mettere nel corso a prova di umidità. Posare cemento, sabbia, una membrana impermeabile, isolamento e cemento per formare il pavimento di base.

4. Inizia la costruzione

A questo punto, i muri possono salire (di solito blocchi di brezza con una pelle esterna in mattoni, a meno che tu non opti per un rivestimento o qualcosa di più insolito). Davanzali e architravi possono essere inseriti man mano che le pareti si alzano. Se ci deve essere più di un piano, dovrebbero essere montati travetti del piano superiore.

5. Aggiungi il tetto

In primo luogo, fuori in capriate e pareti a capanna per formare il telaio. Aggiungi prese d'aria, feltro e listelli, quindi piastrella il tutto. Aggiungi grondaie, pluviali e lampeggianti.

6. Finisci il guscio

Ora puoi montare finestre e porte e riconfigurare il tuo spazio interno esistente sfondandolo nella nuova parte della casa.

7. Adatta gli interni

In quest'ultima fase, dovresti posare l'isolamento del pavimento, insieme a qualsiasi tubazione del riscaldamento a pavimento, se necessario. Versare un massetto di cemento per formare un sottofondo. Completa il tuo impianto elettrico, idraulico e intonacatura. Infine, posa il pavimento, installa mobili, falegnameria ed elettrodomestici e decora lo spazio.

Speriamo che la nostra guida ti abbia dato la fiducia necessaria per iniziare il tuo progetto. Buona fortuna e non vediamo l'ora di vedere il tuo spazio trasformato.