Biaya pelunasan awal: apa yang harus diketahui setiap pemilik rumah

Kami mendapatkan komisi untuk produk yang dibeli melalui beberapa tautan di artikel ini.

Beralih ke kesepakatan hipotek yang lebih murah adalah salah satu cara terbaik untuk mengurangi pengeluaran rumah tangga bulanan Anda, tetapi waspadalah terhadap biaya pelunasan awal, yang dapat menghapus tabungan Anda.

Jika Anda pindah ke pemberi pinjaman lain untuk memastikan tingkat hipotek terbaik atau melunasi hipotek Anda sebelum kesepakatan Anda saat ini berakhir, Anda dapat memicu biaya pelunasan awal, atau ERC, yang dapat mencapai ribuan pound.

Apa yang dimaksud dengan biaya pelunasan lebih awal?

Biaya pelunasan awal adalah penalti untuk mengakhiri kesepakatan hipotek Anda sebelum periode pengikatannya berakhir. Misalnya, jika Anda telah mendaftar ke tarif tetap lima tahun, dan Anda ingin pindah ke kesepakatan yang lebih murah beberapa tahun kemudian, kemungkinan besar, Anda harus membayar ERC.

Anda mungkin juga harus membayar ERC jika Anda melunasi sebagian hipotek Anda lebih awal, atau jika Anda cukup beruntung, seluruh saldo Anda.

Alasan pemberi pinjaman membebankan ERC adalah karena ketika mereka meminjamkan uang kepada Anda, mereka mengharapkan untuk membuat sejumlah bunga tertentu dari kesepakatan tersebut. Dengan membayar hipotek Anda lebih awal, mereka akhirnya kehabisan uang.

Mark Harris, kepala eksekutif broker hipotek SPF Private Clients, mengatakan: 'Sebuah ERC memungkinkan pemberi pinjaman untuk menawarkan tingkat tertentu; itu mengharuskan Anda membayar sejumlah bunga selama periode di mana ERC berlaku. Jadi, jika Anda melakukan hipotek lebih awal, itu membebankan biaya untuk mengkompensasi bunga yang hilang.'

Biayanya bisa signifikan. Misalnya, jika ada sisa £150.000 pada saldo hipotek Anda, Anda akan membayar £4.500 yang menggiurkan untuk meninggalkan kesepakatan lebih awal dengan ERC 3%.

Apakah semua hipotek memiliki biaya pelunasan lebih awal?

Tidak. ERC tidak selalu berlaku. Apakah Anda mungkin menghadapi biaya ini tergantung pada jenis hipotek yang Anda miliki. Anda tidak perlu membayar ERC jika Anda menggunakan tingkat variabel standar (SVR) pemberi pinjaman Anda, dan Anda ingin menjauh dari ini. Anda biasanya hanya akan dikenakan sedikit biaya admin, katakanlah, beberapa ratus pound.

Beberapa pelacak dan hipotek suku bunga tetap juga tidak membawa ERC. “Tetapi tarif biasanya sedikit lebih tinggi, terutama dalam kasus suku bunga tetap tanpa ERC,” kata David Hollingworth, direktur asosiasi broker L&C.

SEBUAH broker hipotek dapat membantu Anda menemukan penawaran hipotek yang tidak memiliki, atau rendah, ERC, jika itu menjadi perhatian Anda. 'Menemukan kesepakatan tanpa ERC memberi peminjam lebih banyak fleksibilitas. Ini cocok untuk mereka yang menerima bonus, misalnya, atau mengharapkan warisan yang mungkin membayar hipotek mereka lebih awal, 'kata Harris.

Apa yang dimaksud dengan biaya pelunasan tipikal?

ERC bervariasi secara dramatis, dan biasanya berkisar antara 1% hingga 5% dari sisa saldo hipotek Anda. Sementara ERC 1% mungkin tidak terdengar banyak, itu masih bisa menjadi jumlah yang adil – £ 2.000 pada saldo hipotek sebesar £ 200.000, misalnya.

Biaya persentase untuk ERC dapat dikurangi secara bertahap pada beberapa kesepakatan dari, misalnya, 5% pada tahun pertama dari perbaikan lima tahun menjadi 1% pada tahun terakhir. Dalam skenario ini, jika Anda memiliki £150.000 terutang pada hipotek Anda, Anda akan membayar ERC sebesar £7.500 pada tahun pertama, yang secara bertahap akan berkurang menjadi £1.500 pada tahun terakhir kesepakatan.

Bagaimana saya bisa menghindari ERC?

Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan beberapa kelonggaran bagi peminjam untuk melakukan pembayaran lebih hingga 10% dari saldo hipotek mereka tanpa membayar ERC. “Ini memungkinkan pembayaran lebih bulanan reguler atau pembayaran lump sum dilakukan tanpa penalti, yang seringkali cukup bagi peminjam,” kata Hollingworth.

Anda juga dapat menghindari ERC dengan memilih kesepakatan yang lebih pendek. Dengan cara ini, jika keadaan Anda berubah seperti menjual setelah perceraian atau pindah kerja, mudah-mudahan Anda akan keluar dari periode tie-in. 'Mungkin tidak bijaksana untuk memilih perbaikan 10 tahun dengan penalti jika ada kemungkinan Anda akan pindah selama waktu itu - perbaikan yang lebih pendek, katakanlah, dua tahun, mungkin lebih masuk akal,' kata Harris.

Namun, ingatlah bahwa selalu merupakan ide yang baik untuk melakukan penjumlahan untuk melihat apakah layak membayar ERC. Mungkin ada baiknya membayar penalti untuk menghemat lebih banyak uang untuk pembayaran hipotek Anda dalam jangka panjang jika Anda menggunakan tingkat variabel standar (SVR) yang mahal. Anda biasanya akan masuk ke SVR pemberi pinjaman Anda saat kesepakatan hipotek Anda saat ini berakhir, dan tarifnya dapat sangat meningkatkan pembayaran bulanan Anda. Dalam hal ini, bunga yang Anda bayarkan mungkin lebih besar daripada ERC, sehingga lebih masuk akal untuk membayar biaya untuk mengganti tarif.

Bagaimana bila saya remortgage atau pindah rumah, apakah saya harus membayar ERC?

Mungkin, ya, jika Anda tidak berhati-hati. Jika Anda melakukan remortgaging, periksa apakah kesepakatan baru Anda tidak berlaku sampai akhir kesepakatan Anda saat ini untuk menghindari membayar ERC. Namun, jika Anda menggunakan SVR pemberi pinjaman Anda, Anda tidak akan membayar ERC untuk menggadaikan ulang.

Sebagai bagian dari Anda daftar periksa pindah rumah, Anda dapat membayar ERC jika Anda pindah ke properti yang lebih murah. Anda mungkin ingin menggunakan uang yang dikeluarkan dari penjualan rumah lama Anda untuk mengurangi ukuran hipotek Anda. Tapi ini bisa memicu biaya pelunasan lebih awal.

Namun, Anda mungkin memiliki hipotek fleksibel yang dapat Anda bawa saat Anda pindah rumah. Ini dikenal sebagai mentransfer hipotek Anda, dan sebagian besar pemberi pinjaman mengizinkan Anda menghindari ERC dengan cara ini, asalkan Anda tidak membayar sebagian besar hipotek Anda dalam prosesnya.

Tetapi jika Anda meminjam lebih banyak untuk pindah rumah, Anda harus melalui proses penilaian keterjangkauan hipotek, dan Anda mungkin tidak dapat mentransfer hipotek Anda. Jika Anda tidak dapat meminjam cukup, Anda mungkin menghadapi ERC jika Anda harus mengambil hipotek dari pemberi pinjaman lain.

'Masuk akal untuk menyesuaikan periode ERC sesuai dengan kapan Anda mungkin perlu meninjau tarif Anda, atau pindah - jadi Anda tetap membuka opsi untuk berbelanja ketika saatnya tiba,' kata Hollingworth.