Troškovi prijevremene otplate: što bi svaki vlasnik kuće trebao znati

Zarađujemo proviziju za proizvode kupljene putem nekih poveznica u ovom članku.

Prelazak na jeftiniju hipoteku jedan je od najboljih načina da smanjite mjesečne izdatke kućanstva, ali čuvajte se troškova prijevremene otplate, što bi moglo uništiti vašu ušteđevinu.

Ako prijeđete na drugog zajmodavca kako biste osigurali najbolja hipoteka ili otplatite svoju hipoteku prije nego što vaš trenutni ugovor završi, možete pokrenuti naplatu prijevremene otplate ili ERC, koja može doseći tisuće funti.

Što su troškovi prijevremene otplate?

Naknada za prijevremenu otplatu kazna je za okončanje vašeg hipotekarnog ugovora prije isteka razdoblja vezanog za hipoteku. Na primjer, ako ste se prijavili na petogodišnju fiksnu stopu, a nekoliko godina kasnije želite prijeći na jeftiniji posao, velike su šanse da ćete morati platiti ERC.

Možda ćete također morati platiti ERC ako prijevremeno otplaćujete dio svoje hipoteke ili ako imate dovoljno sreće, cijeli svoj saldo.

Razlog zašto zajmodavci naplaćuju ERC je taj što kada vam posuđuju novac, očekuju da će zaraditi određeni iznos kamata od posla. Prijevremenom otplatom hipoteke, oni na kraju ostaju bez džepa.

Mark Harris, izvršni direktor hipotekarnog brokera SPF Private Clients, kaže: „ERC omogućuje zajmodavcu da ponudi određenu stopu; računa se na to da ćete platiti određeni iznos kamata tijekom razdoblja u kojem se primjenjuju ERC-ovi. Dakle, ako prijevremeno otplatite hipoteku, ona nameće naknadu za nadoknadu izgubljenih kamata.'

Naboj može biti značajan. Na primjer, ako je na vašem hipotekarnom saldu ostalo 150.000 funti, platili biste 4.500 funti da biste ranije napustili posao s ERC-om od 3%.

Imaju li sve hipoteke troškove prijevremene otplate?

Ne. ERC se ne primjenjuje uvijek. Hoćete li se suočiti s ovom naknadom ovisi o vrsti hipoteke koju imate. Nećete morati plaćati ERC ako koristite standardnu ​​varijabilnu stopu (SVR) vašeg zajmodavca i želite se odmaknuti od toga. Obično će vam biti naplaćena samo mala administrativna naknada od, recimo, nekoliko stotina funti.

Neke hipoteke s praćenjem i fiksnim kamatama također nemaju ERC. 'Ali stope su obično malo veće, osobito u slučaju fiksne stope bez ERC-a', kaže David Hollingworth, pomoćnik direktora brokera L&C.

A hipotekarni posrednik može vam pomoći da pronađete hipotekarne poslove koji nemaju ERC ili su niske, ako vas brinu. 'Pronalaženje posla bez ERC-a daje zajmoprimcima veću fleksibilnost. Pogodan je za one koji primaju bonus, na primjer, ili očekuju nasljedstvo koji bi mogli prijevremeno otplatiti hipoteku', kaže Harris.

Što je tipična naknada za otplatu?

ERC se dramatično razlikuju i obično se kreću od 1% do 5% vašeg preostalog stanja hipoteke. Iako ERC od 1% možda ne zvuči puno, ipak može iznositi poštenu svotu - 2000 £ na hipotekarni saldo od 200 000 £, na primjer.

Postotak naknade za ERC može se postupno smanjiti za neke poslove s, na primjer, 5% u prvoj godini petogodišnjeg popravka na 1% u posljednjoj godini. U ovom scenariju, da imate 150.000 funti nepodmirenih za hipoteku, platili biste ERC od 7.500 funti u prvoj godini, što bi se postupno smanjilo na 1.500 funti u posljednjoj godini ugovora.

Kako mogu izbjeći ERC?

Većina zajmodavaca zajmoprimcima nudi mogućnost preplate do 10% hipoteke bez plaćanja ERC-a. 'To omogućuje redovite mjesečne preplate ili paušalne isplate bez kazne, što je često dovoljno za zajmoprimce', kaže Hollingworth.

ERC možete izbjeći i odabirom kraćeg posla. Na ovaj način, ako se vaše okolnosti promijene, poput prodaje nakon razvoda ili preseljenja zbog posla, nadamo se da ćete izaći iz razdoblja vezanja. 'Vjerojatno nije mudro odabrati 10-godišnji popravak s kaznama ako postoji šansa da se pomaknete tijekom tog vremena - kraći popravak od, recimo, dvije godine, mogao bi biti razumniji', kaže Harris.

Međutim, imajte na umu da je uvijek dobro izračunati iznose kako biste vidjeli isplati li se platiti ERC. Možda je vrijedno platiti kaznu kako biste u konačnici uštedjeli više novca na otplati hipoteke tijekom dugoročnog razdoblja ako koristite skupu standardnu ​​varijabilnu stopu (SVR). Obično ćete skliznuti na SVR vašeg zajmodavca kada završi vaš trenutni hipotekarni ugovor, a stopa može uvelike povećati vaše mjesečne otplate. U ovom slučaju, kamate koje plaćate mogu biti veće od ERC-a, zbog čega bi bilo razumnije platiti naknadu za promjenu stope.

Što je s tim kada dam hipoteku ili preselim kuću, moram li platiti ERC?

Moguće, da, ako niste oprezni. Ako prepisujete hipoteku, provjerite da vaš novi ugovor ne počinje do kraja vašeg trenutnog ugovora kako biste izbjegli plaćanje ERC-a. Međutim, ako ste na SVR-u svog zajmodavca, nećete platiti ERC za ponovno zalaganje.

Kao dio vašeg kontrolna lista za selidbe, možda ćete platiti ERC ako se selite u jeftiniju nekretninu. Vjerojatno ćete htjeti upotrijebiti novac oslobođen od prodaje vašeg starog doma da smanjite veličinu svoje hipoteke. Ali to može izazvati naplatu prijevremene otplate.

Međutim, možda imate fleksibilnu hipoteku koju možete ponijeti sa sobom kada se preselite. Ovo je poznato kao prijenos vaše hipoteke, a većina zajmodavaca vam omogućuje da izbjegnete ERC na ovaj način, pod uvjetom da u tom procesu ne otplaćujete veliki dio svoje hipoteke.

Ali ako posuđujete više da biste se preselili, morat ćete proći kroz postupak procjene pristupačnosti hipoteke i možda nećete moći prenijeti svoju hipoteku. Ako ne možete posuditi dovoljno, možete se suočiti s ERC-om ako morate uzeti hipoteku od drugog zajmodavca.

„Može imati smisla prilagoditi razdoblje ERC-a u skladu s vremenom kada ćete možda morati pregledati svoju stopu ili se preseliti – tako da imate otvorene mogućnosti za kupovinu kada dođe vrijeme“, kaže Hollingworth.