Portage de votre hypothèque - transfert de votre prêt immobilier, expliqué

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Vous pensez devoir attendre la fin de votre contrat hypothécaire actuel avant de chercher à déménager? Pas le cas! Il est possible de préparer votre prêt hypothécaire et de l'emporter avec vous. C'est ce que l'on appelle dans le secteur du financement immobilier le « portage de votre hypothèque ».

De cette façon, vous conservez votre hypothèque actuelle lors de l'achat d'une maison, plutôt que d'attendre de la rembourser ou, pour votre forfait actuel, quelle que soit votre taux hypothécaire, finir.

Le portage de votre hypothèque, expliqué

Emporter votre hypothèque avec vous, d'une propriété à l'autre, s'appelle le « portage ». Cela peut vous faire économiser de l'argent si vous payez un faible taux d'intérêt. Ou, si vous êtes lié par un accord, le portage de votre hypothèque peut vous éviter de lourds frais de remboursement anticipé (ERC), si vous décidez de partir.

Comment fonctionne le portage de votre prêt hypothécaire?

Une hypothèque portable semble être une option facile et pratique. Cependant, ce n'est peut-être pas une si bonne idée si vous payez actuellement un taux élevé ou si vous avez une petite hypothèque et que vous cherchez à emprunter davantage.

Il y a des cerceaux pratiques à franchir.

« Ne présumez pas que votre port est une affaire conclue », déclare Rosie Fish, experte en hypothèques chez un courtier hypothécaire en ligne. Habito.

«Il y a encore un processus à suivre. Vous avez besoin d'une nouvelle lettre d'offre, votre prêteur vous donnera une autre vérification de crédit et examinera vos revenus. Ils recevront également un évaluation de la maison de la propriété que vous souhaitez acheter. Si votre cote de crédit a changé depuis votre offre initiale (par exemple, si vous avez manqué quelques versements hypothécaires), cela pourrait réduire les chances de faire signer votre port.

Les prêteurs fondent votre potentiel d'emprunt sur des critères d'abordabilité. Cela comprend vos revenus, mais aussi vos dépenses non hypothécaires. Si le revenu de votre ménage est maintenant inférieur à celui où vous avez obtenu votre prêt existant, le portage de votre prêt hypothécaire n'est peut-être pas une option. Il en est de même si vous avez des dépenses mensuelles plus élevées; vous ne pouvez pas bénéficier de la même offre.

Le portage de votre hypothèque entraîne-t-il des frais et des charges ?

Faire vos calculs est essentiel, y compris tous les coûts encourus avec le portage. Examinez le coût de mise en place d'un nouveau prêt hypothécaire, avec votre prêteur actuel ou un nouveau fournisseur, par rapport au transfert de votre contrat existant.

La bonne nouvelle est que les prêteurs ne facturent généralement pas de frais de portage. Cependant, si vous apportez des modifications à votre prêt hypothécaire, il peut y avoir d'autres coûts. Les frais varient selon les prêteurs.

"Si vous empruntez des fonds supplémentaires et avez besoin d'un complément à votre hypothèque, il pourrait y avoir des frais sur le nouvel accord, tels que des frais d'arrangement de 995 £", explique Karina Hutchins, responsable de Home by OpenMoney, un service de conseil en argent.

Bien que l'hypothèque soit la même, la maison que vous achetez ne l'est pas. Par conséquent, une nouvelle évaluation de la maison devra être effectuée sur la nouvelle propriété. «La plupart des prêteurs proposent une évaluation gratuite des propriétés de moins de 1 million de livres sterling. Ceux qui ne le font pas facturent environ 300 £ », poursuit Karina.

« Si un prêteur ne vous permet pas de porter, c'est généralement parce que vous ne correspondez pas à ses critères de prêt. Cela signifie qu'ils ne vous proposeront pas de nouvelle offre. Vous devrez alors payer sa pénalité de remboursement anticipé, car vous devrez changer de prêteur et rembourser cette hypothèque par anticipation, déclenchant la pénalité.

En comparaison, recommencer avec un nouveau prêteur peut entraîner des frais de montage hypothécaire (également appelés frais de produit) et des frais d'évaluation. Selon MoneyHelper, le site Web de conseils sur l'argent du gouvernement, vous pouvez payer de rien à 2 000 £ avec les frais de montage hypothécaire. Attendez-vous également à payer de 250 £ à 1 500 £ pour l'évaluation.

Frais de remboursement anticipé

Si vous voulez quitter un accord hypothécaire « tôt », disons que vous déménagez à mi-chemin d'une solution et que vous voulez recommencer avec un nouveau prêteur et une nouvelle opération hypothécaire, vous paierez généralement des frais de pénalité sous la forme de frais de rachat anticipé, (ERC). Un ERC est généralement un pourcentage du solde impayé dû. Il peut coûter des milliers de livres, le portage est donc un moyen pour les propriétaires d'éviter ces frais.

Avec les ERC, « la règle de base est qu'il s'agit de 1 % du solde de votre prêt hypothécaire, quelle que soit la durée de votre contrat. Ainsi, avec un correctif de cinq ans, vous paieriez 5 % la première année, 4 % la quatrième année, 3 % la troisième année et ainsi de suite », explique Karina Hutchins. Sur la base d'une hypothèque de 150 000 £, partant au cours de la troisième année, cela signifie que vous envisagez des frais de 4 500 £, ce qui n'est pas un petit changement; par conséquent, le portage peut vous faire économiser de l'argent.

Si vous avez un prêt plus petit et que vous approchez de la fin d'un contrat lorsque vous déménagez, les frais de remboursement anticipé peuvent être relativement minimes. Par exemple, 500 £ s'il vous reste un an et 50 000 £ en souffrance.

Même s'il n'y a pas d'ERC à payer, si vous quittez votre prêteur actuel, il vaut la peine de savoir que la plupart facturent des « frais de sortie » pour fermer officiellement votre compte hypothécaire. Cela peut aller d'environ 50 £ à 300 £, ce qui doit également être pris en compte dans vos sommes lorsque vous déterminez si le portage peut vous faire économiser de l'argent et est la bonne décision pour vous.

Portage lorsque vous empruntez plus

Si vous gravissez les échelons de la propriété et que vous souhaitez emprunter davantage, il appartient à votre prêteur de vous proposer la même offre pour un prêt plus important.

La plupart des transactions fixes ou de suivi sont assorties d'un « prêt à valeur maximale » (LTV). Le LTV est le pourcentage maximum du prix d'achat qu'ils prêteront. Cela signifie que si vous transférez, votre prêteur peut offrir un prêt hypothécaire complémentaire pour couvrir l'emprunt supplémentaire. Cela peut être séparé de votre accord existant.

Dans ce cas, même si votre prêteur accepte le transfert, vous pourriez devoir payer un montant différent (et probablement plus élevé), le taux d'intérêt, ou même le taux variable standard du prêteur, sur la partie supplémentaire des liquidités emprunté.

Portage lors de la réduction des effectifs

Cela peut être l'occasion de rembourser une grande partie de l'argent à votre prêteur et de réduire votre prêt hypothécaire. Selon les termes de votre contrat hypothécaire, cela peut entraîner des frais de remboursement anticipé.

La plupart des prêteurs vous permettent généralement de payer en trop 10 % du solde impayé chaque année, sans pénalité. Mais si vous dépassez cette limite, vous pouvez vous faire écraser par des frais.

Encore une fois, il est essentiel d'en tenir compte dans vos sommes lorsque vous déterminez si le portage est votre meilleure option.

Comment commencer le portage de votre hypothèque

Contactez votre prêteur avant de partir à la recherche d'une maison pour vérifier ses règles de portage, ainsi que les frais éventuels.

Vérifiez votre rapport de crédit, au cas où quelque chose s'avérerait erroné et pourrait être rectifié, avant que vous ne risquiez de vous voir refuser le portage ou même un nouveau prêt. Ensuite, faites le tour pour voir quelles autres offres hypothécaires sont disponibles.

Obtenir des conseils

Cela vaut la peine d'utiliser les services d'un courtier hypothécaire spécialisé pour vérifier vos options. Botte, Habito, ou Londres et pays, tous offrent des conseils gratuits.

Vérifiez toujours si un conseiller est autorisé et réglementé par la Financial Conduct Authority. Vous pouvez vérifier leurs informations d'identification sur le registre des services financiers sur le Site Internet de la FCA.