Плата за дострокове погашення: що повинен знати кожен власник житла

Ми отримуємо комісію за продукти, придбані за деякими посиланнями в цій статті.

Перехід на дешевшу іпотеку є одним із найкращих способів скоротити щомісячні витрати на сім’ю, але остерігайтеся плати за дострокове погашення, яка може знищити ваші заощадження.

Якщо ви переходите до іншого кредитора, щоб забезпечити найкраща ставка по іпотеці або погасити свою іпотеку до завершення поточної угоди, ви можете викликати плату за дострокове погашення або ERC, яка може становити тисячі фунтів стерлінгів.

Що таке комісія за дострокове погашення?

Плата за дострокове погашення – це штраф за припинення іпотечної угоди до закінчення терміну її прив’язки. Наприклад, якщо ви підписалися на п’ятирічний фіксований тариф і хочете перейти на дешевшу угоду через кілька років, швидше за все, вам доведеться заплатити ERC.

Можливо, вам також доведеться заплатити ERC, якщо ви погашаєте частину своєї іпотеки достроково або, якщо вам пощастить, весь ваш баланс.

Причина, по якій кредитори стягують ERC, полягає в тому, що коли вони позичають вам гроші, вони очікують отримати певну суму відсотків від угоди. Погашавши іпотеку достроково, вони в кінцевому підсумку залишаються без кишені.

Марк Харріс, виконавчий директор іпотечного брокера SPF Private Clients, каже: «ERC дозволяє кредитору запропонувати певну ставку; він розраховує на те, що ви сплачуєте певну суму відсотків протягом періоду, коли діють ERC. Тож якщо ви достроково сплачуєте іпотеку, це стягує плату для компенсації втрачених відсотків».

Заряд може бути значним. Наприклад, якщо на балансі вашого іпотечного кредиту залишилося 150 000 фунтів стерлінгів, ви заплатите 4 500 фунтів стерлінгів, щоб достроково розірвати угоду з 3% ERC.

Чи всі іпотеки мають плату за дострокове погашення?

Ні. ERC не завжди застосовується. Чи можете ви зіткнутися з такою платою, залежить від типу іпотеки у вас. Вам не доведеться платити ERC, якщо ви використовуєте стандартну змінну ставку свого кредитора (SVR), і ви хочете відійти від цього. Зазвичай з вас стягуватиметься лише невелика винагорода, скажімо, кілька сотень фунтів стерлінгів.

Деякі іпотечні кредити та іпотеки з фіксованою ставкою також не містять ERC. «Але ставки зазвичай трохи вищі, особливо у випадку з фіксованою ставкою без ERC», – каже Девід Холлінгворт, заступник директора брокерської компанії L&C.

А іпотечний брокер може допомогти вам знайти іпотечні угоди, які не мають або мають низький ERC, якщо вони вас турбують. «Пошук угоди без ERC дає позичальникам більшу гнучкість. Це підходить для тих, хто отримує бонус, наприклад, або очікує спадщину, яка може достроково погасити іпотеку», — каже Харріс.

Що таке типова плата за погашення?

ERC суттєво відрізняються і зазвичай коливаються від 1% до 5% вашого залишку по іпотеці. Хоча ERC в 1% може здатися не дуже великим, він все одно може становити справедливу суму – наприклад, 2000 фунтів стерлінгів на залишок іпотеки в 200 000 фунтів стерлінгів.

Відсоток плати за ERC може поступово знижуватися для деяких угод із, наприклад, 5% у першому році п’ятирічної фіксації до 1% в останній рік. У цьому сценарії, якби у вас було 150 000 фунтів стерлінгів заборгованості по іпотеці, ви б заплатили ERC у розмірі 7 500 фунтів стерлінгів за перший рік, який поступово зменшиться до 1 500 фунтів стерлінгів в останній рік угоди.

Як я можу уникнути ERC?

Більшість кредиторів надають позичальникам певну свободу дії, щоб переплатити до 10% свого іпотечного балансу без сплати ERC. «Це дозволяє здійснювати регулярні щомісячні переплати або одноразові виплати без штрафу, чого часто достатньо для позичальників», — каже Холлінгворт.

Ви також можете уникнути ERC, вибравши коротшу угоду. Таким чином, якщо ваші обставини зміняться, наприклад, продати після розлучення або переїхати на роботу, ми сподіваємося, що ви вийдете з періоду прив’язки. «Мабуть, нерозумно вибирати 10-річний виправлення зі штрафними санкціями, якщо є шанс, що ви перейдете протягом цього часу – коротший термін, скажімо, два роки, може бути більш розумним», — каже Харріс.

Однак майте на увазі, що завжди добре підраховувати суми, щоб побачити, чи варто платити ERC. Можливо, варто сплатити штраф, щоб зрештою заощадити більше грошей на виплаті іпотеки в довгостроковій перспективі, якщо ви використовуєте дорогу стандартну змінну ставку (SVR). Зазвичай ви сповзите на SVR свого кредитора, коли ваша поточна іпотечна угода закінчиться, і ставка може значно збільшити ваші щомісячні виплати. У цьому випадку відсотки, які ви сплачуєте, можуть переважити ERC, що робить більш розумним сплату комісії за зміну тарифів.

Що робити, коли я перезаставлю або переїжджаю, чи повинен я платити ERC?

Можливо, так, якщо ви не будете обережні. Якщо ви перезаставляєте кредит, переконайтеся, що ваша нова угода не діє до кінця поточної угоди, щоб уникнути сплати ERC. Однак, якщо ви перебуваєте на SVR свого кредитора, ви не будете платити ERC за перезаставу.

Як частина вашого контрольний список переїзду, ви можете заплатити ERC, якщо переїжджаєте в дешевшу нерухомість. Ви, ймовірно, захочете використати гроші, вивільнені від продажу вашого старого будинку, щоб зменшити розмір іпотеки. Але це може спричинити дострокове погашення.

Однак у вас може бути гнучка іпотека, яку ви можете взяти з собою під час переїзду. Це відомо як перенесення вашої іпотеки, і більшість кредиторів дозволяють таким чином уникнути ERC, за умови, що ви не погашаєте велику частину своєї іпотеки в процесі.

Але якщо ви берете більше позик для переїзду, вам потрібно буде пройти процес оцінки доступності іпотеки, і ви, можливо, не зможете перенести свою іпотеку. Якщо ви не можете позичити достатньо, ви можете зіткнутися з ERC, якщо вам доведеться взяти іпотеку в іншого кредитора.

«Має сенс адаптувати період ERC відповідно до того, коли вам може знадобитися переглянути свою ставку або переїхати, щоб ви залишали свої можливості для покупок, коли настане час», — каже Холлінгворт.