สิทธิการเช่าคืออะไร? สิ่งที่คุณต้องรู้ในการซื้อทรัพย์สินสิทธิการเช่า

เราได้รับค่าคอมมิชชั่นสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ซื้อผ่านลิงก์ในบทความนี้

ฟรีโฮลด์และสิทธิการเช่าเป็นสองวิธีหลักในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในอังกฤษและเวลส์ ทรัพย์สินหมายถึงที่ดินและอาคารบนที่ดินนั้น แต่ความเป็นเจ้าของทั้งสองรูปแบบแตกต่างกันมาก และใช้กับทรัพย์สินบางประเภทเท่านั้น

ตัวอย่างเช่น หากคุณกำลังจะซื้อแฟลต คุณจะถามว่าสิทธิการเช่าคืออะไร? เมื่อไหร่ ซื้อบ้านคุณจำเป็นต้องกังวลเกี่ยวกับสิทธิการเช่าหรือไม่? เราตอบทุกคำถามที่น่าสนใจด้วยคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในเชิงลึก

สิทธิการเช่าคืออะไร?

'สิทธิการเช่ามีสถานะทางกฎหมายที่แตกต่างกันมากจากการถือครองกรรมสิทธิ์ อันที่จริงแล้ว 'สิทธิในการครอบครอง' ทรัพย์สินเพียงเพื่อ ระยะเวลาที่กำหนด (สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว โดยปกติอยู่ระหว่าง 99 ถึง 999 ปี) แทนที่จะเป็นเจ้าของตลอดไป’ อธิบาย คำแนะนำทรัพย์สิน ผู้เชี่ยวชาญ ไสรา ปารวีน ทนายความที่ กฎหมาย SA.

'ราคาซื้อ' สำหรับห้องชุดใหม่นั้นอันที่จริงแล้วตามกฎหมายคือ 'ค่าเบี้ยประกันภัย' ที่จ่ายให้กับเจ้าของบ้านเพื่อสิทธิในการครอบครอง และยิ่งไปกว่านั้น คุณจะยังคง บ่อยครั้ง (แต่ไม่เสมอไป – ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาเช่า) ต้องจ่ายค่าเช่าภาคพื้นดิน (โดยปกติปีละครั้งหรือสองครั้ง) ค่าบริการ (ส่วนแบ่งของคุณ การซ่อมแซมและบำรุงรักษาส่วนทั่วไปของอาคาร เช่น ส่วนโครงสร้างของอาคาร ลิฟต์ ฯลฯ และบริเวณอาคาร) และการประกันภัย ค่าเช่า.'

การซื้อทรัพย์สินสิทธิการเช่าหมายความว่าอย่างไร

“คิดว่าการซื้อสิทธิการเช่าเป็นทางเลือกในการเช่าระยะยาว และเริ่มสมเหตุสมผลมากขึ้น” ผู้ก่อตั้งและซีอีโอของ GetAgent.co.uk, โคลบี้ ชอร์ต. 'คุณซื้อและเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งอยู่'

'ตัวอย่างเช่นในกรณีของอพาร์ทเมนท์สิทธิการเช่า คุณจะไม่มีกรรมสิทธิ์เหนือพื้นที่ส่วนกลางหรือตัวอาคาร มีเพียงแฟลตหรืออพาร์ตเมนต์ของคุณ'

'เช่นเดียวกับสัญญาเช่านอกจากนี้ยังมีระยะเวลาในการเช่าทรัพย์สินที่คุณซื้อ' Colby อธิบาย 'เมื่อเงื่อนไขนี้หมดอายุ ความเป็นเจ้าของจะถูกโอนกลับไปยังผู้ถือครองอิสระ สิ่งสำคัญคือต้องทราบด้วยว่าคุณอาจประสบปัญหาในการขายบ้านเช่าของคุณ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่า อะไรก็ตามที่น้อยกว่า 90 ปีและคุณควรมองหาการขยายหรือเสี่ยงที่จะสูญเสียผลกำไรจากการลงทุนใด ๆ '

'สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็น: สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยระยะสั้น (ซึ่งคุณไม่ต้องจ่ายราคาซื้อ แต่จ่ายค่าเช่าและ ใช้ระยะเวลาเริ่มต้นคงที่แล้วเป็นเดือนต่อเดือน) และสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวซึ่งระยะเวลามักจะเป็นร้อย (หรือแม้แต่ หลายพันปีและผู้เช่าต่อเนื่องสามารถซื้อและขายสัญญาเช่าได้ในราคาซื้อ” Jane Lonergan หุ้นส่วนและหัวหน้าของ ทรัพย์สินที่ Wilsons Solicitors LLP. 'ในการเช่าระยะยาวค่าเช่า (เรียกว่าค่าเช่าภาคพื้นดิน) มักจะต่ำ'

อะไรคือข้อเสียของการซื้อทรัพย์สินสิทธิการเช่า?

บ้านเช่าจะมีข้อจำกัด เนื่องจากคุณไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ 'ข้อเสียเปรียบที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งของบ้านเช่า แต่ก็มีข้อจำกัดเพิ่มเติมด้วยเช่นกัน' Short กล่าว 'สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่นต้องได้รับอนุญาตเพื่อทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในบ้านของคุณโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาเป็น โครงสร้าง' สำหรับสิ่งนี้คุณต้องขออนุญาตจากผู้ถือครองอิสระและนอกเหนือจากการวางแผนสภาใด ๆ สิทธิ์ ฯลฯ

'คุณอาจไม่ได้รับอนุญาตให้ให้เช่าช่วงทรัพย์สินของคุณ ใช้เป็นฐานในการดำเนินธุรกิจของคุณ หรือแม้แต่เป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยง หากพบว่าคุณละเมิดข้อจำกัดเหล่านี้ คุณอาจสูญเสียสัญญาเช่า ดังนั้นสิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าคุณยืนอยู่ตรงไหน' Short เตือน

'สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือต้องรู้ว่าค่าเช่าและค่าบริการภาคพื้นดินที่คุณคาดว่าจะจ่ายได้เท่าไร ไม่ใช่เรื่องแปลกที่เจ้าของบ้านจะถูกเรียกเก็บค่าบริการจำนวนมากซึ่งทำให้พวกเขาประสบปัญหาทางการเงิน ค่าเช่าภาคพื้นดินยังสามารถเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ดังนั้นคุณจำเป็นต้องเป็นจริงจริงๆ ว่าคุณสามารถจ่ายได้เท่าไรอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่ ณ จุดซื้อเท่านั้น ‘

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิ้นสุดทรัพย์สินสิทธิการเช่า?

การมีเวลาหลายปีที่เหลืออยู่ในสัญญาเช่าเป็นวิธีเดียวที่จะมั่นใจได้ว่าคุณอยู่ในสถานะที่ดีทั้งทางการเงินและทางร่างกาย 'การไม่ต่อสัญญาเช่าจะทำให้เจ้าของได้รับโอนกรรมสิทธิ์คืน และในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะไม่มีสิทธิ์อาศัยอยู่ในทรัพย์สินอีกต่อไป' COO เตือนของ Warwick Estates, เบธาน กริฟฟิธส์.

'ข่าวดีก็คือคุณสามารถขอขยายเวลาได้ทุกเมื่อ' เธอกล่าวเสริม 'แต่หลังจากสองปีของการเป็นเจ้าของ คุณมีสิทธิที่จะขยายสัญญาเช่า 90 ปีตราบเท่าที่คุณเป็นผู้เช่าที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไข เมื่อคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในฐานะผู้ถือสัญญาเช่ามานานกว่าสองปี คุณมีสิทธิที่จะขยายสัญญาเช่า 90 ปี (แบบแฟลต) และ 50 (แบบบ้าน) ตราบใดที่คุณเป็นผู้เช่าที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไข'

ในการเป็นผู้เช่าที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด คุณต้องซื้อทรัพย์สินด้วยสัญญาเช่าเดิมอย่างน้อย 21 ปี ซึ่งควรจะเป็นทั้งหมดถ้าไม่ใช่กรณีส่วนใหญ่

การขยายสัญญาเช่าเป็นทางออกที่ดี แต่ก็มีค่าใช้จ่าย 'ค่าใช้จ่ายนี้จะสูงขึ้นเมื่อคุณปล่อยทิ้งไว้นานขึ้นและสัญญาเช่าจะสั้นลง' เบธานอธิบาย

'ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญาเช่า 90 ปีจะอยู่ที่ประมาณ 9,000 ปอนด์สำหรับทั้งการขยายเวลาและค่าธรรมเนียม แต่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณ 13,000 ปอนด์' เธอแนะนำ 'ในทางตรงกันข้าม การขยายสัญญาเช่า 60 ปีจะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากถึง 32,000 ปอนด์และอาจเพิ่มมูลค่าเท่ากัน ดังนั้นสิ่งสำคัญคือต้องอยู่เหนือมันและลงมือทำให้เร็วกว่านี้’

มันคุ้มค่าที่จะซื้อดอกเบี้ยฟรีโฮลด์ในบ้านของฉันหรือไม่?

'แฟลตมักจะเป็นสิทธิการเช่าเท่านั้น - แม้ว่าอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตด้วย รัฐบาลที่ต้องการฟื้นฟูความเป็นเจ้าของร่วมกัน – แต่นั่นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง” ทนาย .กล่าว ไสรา ปารวีน. 'เนื่องจากอาคารจะถูกครอบครองโดยผู้เช่าจำนวนมากและจะเป็นเจ้าของบ้านที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารทั้งหมดนั่นคือแฟลตทั้งหมดรวมกันและส่วนทั่วไป'

'บ้านบางหลังสามารถเป็นสิทธิการเช่าได้และมีกฎหมายที่อนุญาตให้ผู้เช่าอัพเกรดสิทธิการเช่าเป็นดอกเบี้ยโดย ใช้สิทธิเรียกร้องให้เจ้าของบ้านขายดอกเบี้ยฟรีโฮลด์ให้ชำระเบี้ยประกันภัยที่กำหนดโดยปฏิรูปสิทธิการเช่า พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2510 สิ่งนี้สามารถเป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของบ้านเนื่องจากดอกเบี้ยฟรีโฮลด์อาจเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินทำให้ขายได้มากขึ้น (คนส่วนใหญ่คาดหวัง บ้านเป็นกรรมสิทธิ์) และเจ้าของจะไม่ต้องจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของบ้านและไม่มีภาระผูกพันอื่น ๆ กับบุคคลที่สามอีกต่อไป เจ้าของบ้าน'

'กระบวนการปัจจุบันในการอัพเกรดดอกเบี้ยสิทธิการเช่าในบ้านเป็นดอกเบี้ยที่ถือครองกรรมสิทธิ์นั้นซับซ้อนและอาจมีราคาแพง' Saira เตือน 'มีเรื่องราวสยองขวัญบางอย่างเกี่ยวกับบ้านเช่าซึ่งค่าเช่าที่ครบกำหนดตามสัญญาเช่านั้นโดยทั่วไปถือว่าไม่ยุติธรรมต่อผู้เช่า ผู้เชี่ยวชาญคาดหวังให้รัฐบาลก้าวเข้ามาและเปลี่ยนแปลงกฎหมายรอบบริเวณนี้ทำให้กระบวนการของ แปลงเป็นฟรีโฮลด์ถูกกว่าและง่ายกว่ามาก รวมถึงการห้ามขายบ้านเช่าใหม่ใน ที่แรก.'

'มันอาจจะคุ้มค่าที่จะรอดูว่าการเปลี่ยนแปลงจะเกิดขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้านี้ แทนที่จะมองหากรรมสิทธิ์ในสิทธิการเช่าของคุณตอนนี้หากคุณเป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้ว เว้นแต่คุณจะต้องเปลี่ยนจากสถานะสิทธิการเช่าอย่างเร่งด่วน'

ข้อดีของการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold คืออะไร?

'แม้จะมีความยุ่งยากในการเช่าบ้าน แต่ก็สามารถเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่เหมาะสม' เบธานกล่าว 'และพวกเขามักจะชอบผู้ซื้อในเขตเมืองใหญ่ ๆ ที่อาจมุ่งเน้นด้านอาชีพและตั้งใจจะอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาสั้น ๆ เท่านั้น'

'บ้านเช่ามีราคาไม่แพงมากประมาณหนึ่งในสามถูกกว่าขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังมองหาที่จะซื้อ' เธอ เพิ่ม'บ้านเช่าเป็นการซื้อจริงน้อยกว่าเนื่องจากผู้ถือครองอิสระมีหน้าที่รับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สินและ / หรือ อาคารที่กว้างขึ้น พวกเขายังมีหน้าที่ในการจัดทำประกันภัยอาคาร สรุปแล้ว มีเรื่องให้ต้องกังวลน้อยกว่านี้มาก'

ทำไมบางสัญญาเช่าถึง 999 ปี?

ระยะเวลาของสิทธิการเช่าโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 125 ปี แต่คุณสามารถหาอายุสัญญาเช่าได้ 999 ปี ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าสิ่งนี้มักจะทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้น

'ในกรณีนี้ การได้รับสัญญาเช่า 999 ปีทำให้เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ที่ 'ดีพอ ๆ กับกรรมสิทธิ์' (เนื่องจากระยะเวลา)' แนะนำให้โคลบี้ ดังนั้นจึงน่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อมากกว่าเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าที่สั้นกว่า (เช่น 85 ปี) โดยให้การรักษาความปลอดภัยในระยะยาว ในขณะที่ยังคงรักษาโครงสร้างการถือครอง/สิทธิการเช่าที่มีอยู่ไว้'

คุณสมบัติสิทธิการเช่าเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อครั้งแรกจากมุมมองของความสามารถในการจ่าย บ้านเช่าเหล่านี้ส่วนใหญ่จะเป็นแบบแฟลตซึ่งมีการเช่าอยู่เนื่องจากทรัพย์สินได้รับการ พัฒนาและแบ่งออกเป็นหลายบ้าน – ดังนั้นจึงไม่มีใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือที่ดินทรัพย์สิน อาศัยอยู่บน.

คุณสามารถรับส่วนแบ่งของโฮลด์ได้ แต่จะมีค่าใช้จ่ายและความยุ่งยากขึ้นอยู่กับการตั้งค่าปัจจุบัน

'การตรวจสอบอย่างรวดเร็วและราคาไม่แพงที่ Land Registry จะบอกคุณว่าทรัพย์สินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าหรือไม่' ทนายความ Saira Parveen ให้คำแนะนำ 'หากทรัพย์สินไม่ได้ลงทะเบียนที่สำนักทะเบียนที่ดิน (ส่วนใหญ่เป็น) คุณสามารถตรวจสอบการกระทำและค้นหาได้'

คุณสามารถปรับปรุงทรัพย์สินสิทธิการเช่าได้หรือไม่?

ใช่และไม่. หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินสิทธิการเช่า โดยปกติแล้ว คุณจะมีอิสระในการทำงานเล็กๆ น้อยๆ มากขึ้น รวมถึงการทาสี ตกแต่ง ห้องครัว และการปรับปรุงห้องน้ำ อย่างไรก็ตาม สำหรับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเพิ่มเติม เช่น การติดตั้งหน้าต่างหรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอื่นๆ คุณจะต้องตรวจสอบการเช่าของคุณเพื่อดูว่าคุณได้รับอนุญาตหรือไม่

'การดำเนินการปรับปรุงบ้านในทรัพย์สินสิทธิการเช่านั้นซับซ้อนกว่า โดยพื้นฐานแล้วคุณไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่คุณกำลังปรับปรุง” CEO และผู้ร่วมก่อตั้งของ .อธิบาย MoveStreet, อดัม กามณี. 'ดังนั้น คุณจะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของอิสระของคุณก่อนทำการปรับปรุงใหม่ โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่'

'ตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณเพื่อดูว่าคุณได้รับอนุญาตให้ทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ หรือไม่ สัญญาเช่าบางฉบับอาจกำหนดว่าคุณต้องได้รับอนุญาตสำหรับงานสำคัญๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประปาหรือไฟฟ้าเท่านั้น ในขณะที่คนอื่นอาจต้องได้รับอนุญาตสำหรับงานใดๆ ปรึกษาผู้ถือครองอิสระของคุณ บ่อยครั้งที่ผู้ถือครองอิสระ (หรือเจ้าของบ้าน) ต้องการทราบว่าการปรับปรุงใด ๆ ที่คุณตั้งใจจะทำจะปรับปรุงทรัพย์สินและทำลายมูลค่าของทรัพย์สิน

อดัมเตือนต่อไปว่า 'ถ้าคุณไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของอิสระของคุณก่อนที่จะดำเนินการใดๆ ก็ตาม' อาจทำให้ท่านเปลี่ยนทรัพย์สินกลับมาเป็นดังเดิมได้ และท่านจะต้องรับผิดชอบทั้งหมด ค่าใช้จ่าย.'

'โปรดทราบว่าการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ถือครองอิสระอาจส่งผลต่อความสามารถในการขายทรัพย์สินของคุณในอนาคต ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมักจะขอรายละเอียดและสำเนาของการยินยอมและการอนุญาตใดๆ นอกจากนี้ การดัดแปลงหรือปรับปรุงใดๆ โดยไม่ได้รับอนุญาตอาจขัดต่อเงื่อนไขการจำนองของคุณ'