Equity release hypoteks förklaras – ta reda på allt du behöver veta

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

För de flesta är ditt hem din mest värdefulla tillgång. Det kan verka som en guldgruva om du bor i ett hus som du köpte för 30 till 40 år sedan. Så, equity release inteckningar kan vara användbara. Vi har för närvarande bästa bolåneräntorna om år så kanske det är rätt tillfälle att frigöra kapital i ditt hem.

Tillbaka i början av åttiotalet var de genomsnittliga fastighetspriserna runt 20 000 pund, jämfört med över 250 000 pund i dag, enligt finansföretaget Sun Life. Så när du blir äldre kanske du upptäcker att du är rik på egendom, men kontantfattig.

Equity release inteckningar förklaras

Neddragning är den självklara lösningen för att frigöra en del av rikedomen i din fastighet. Men om du vill stanna kvar och tjäna pengar på ditt hem, har equity release-system visat sig populära.

Enligt Equity Release Council förväntas husägare låsa upp 4 miljarder pund i år.

Vad är equity release?

Equity release är ett sätt att frigöra en del av det egna kapitalet som byggs upp i ditt hem. Du kan ha detta som en skattefri klumpsumma att spendera hur du vill. Det kan vara för en semester, renovering, eller hjälpa barnbarnen med en deposition för deras första hem. Dessa är alla vanliga anledningar till att många människor undersöker alternativet för ett inteckningslån.

Du gör detta genom att ta ett lån, känt som en livstidsinteckning, eller sälja en andel av din fastighet, med en hemåtervändningsplan.

Båda alternativen fungerar på väldigt olika sätt och kommer med sina egna risker. De regleras båda av Financial Conduct Authority – tillsynsmyndigheten för finansbranschen.

Typiskt tillgängliga för husägare 55 år och äldre, leverantörer inkluderar stora namn som Aviva, Legal & General, LV=, OneFamily och Canada Life samt Just, One Life och Pure.

Livstidslån

Detta är det mest populära alternativet för inteckningslån. Ett livstidslån är en specialistprodukt för bolån. Den behöver inte betalas tillbaka förrän din bostad är såld, eventuellt efter din död, eller när du går in på långtidsvård.

Under tiden kan du bestämma om du vill göra månatliga räntebetalningar eller vara helt betalningsfri. Det ursprungliga beloppet som lånats, plus eventuell ränta, betalas så småningom från försäljningen av din fastighet.

Livstidslån kommer med olika funktioner. Ett alternativ som fungerar bra för många husägare är en uttagsanläggning. Detta gör att du kan dyka i tilldelade medel, snarare som ett bankkonto, snarare än att ta hela lånet i förskott. Vad är fördelen? Ränta löper bara på det belopp du tar, istället för på ett stort engångsbelopp.

Hur mycket eget kapital kan frigöras?

Hur mycket du kan låna beror på din ålder, hälsa och fastighetsvärde. Det maximala beloppet är vanligtvis upp till 60 % av värdet på din fastighet. I de flesta fall måste ditt hem vara värt minst 70 000 pund och i gott skick.

Räntorna är fasta för livet, förutsatt att du använder medlemmar av Equity Release Council. Räntan ligger för närvarande på cirka 4 %. Detta är mycket högre än de fasta eller rabatterade erbjudanden som finns tillgängliga med vanliga hypotekslån. Även om det är värt att notera att 4% är i nivå med de flesta långivares vanliga rörliga räntor.

Vad är en hemåtergångsplan?

I en hemåtervändningsplan säljer du en andel av din fastighet men behåller rätten att bo kvar där. Dessa planer står för bara 1 % av aktiemarknaden och är vanligtvis endast tillgängliga för personer över 65 år.

Genom att sälja en del av din fastighet får du ett skattefritt engångsbelopp eller vanlig inkomst. Men du kanske bara får 25-60% av marknadsvärdet på den del du säljer. När ditt hem så småningom säljs, tar aktieutsläppsbolaget sitt snitt. Det beloppet är vanligtvis en förutbestämd procentandel av den egendom du sålt.

Avgifter och avgifter

"Det finns tre typer av avgifter du måste vara uppmärksam på med aktiesläpp", säger Mark Gregory, grundare och VD för Equity Release Supermarket, en rådgivningstjänst för aktiesläpp.

"För det första finns det långivarens avgifter som kan inkludera ansöknings- och värderingsavgifter. Även om många långivare avstår från båda dessa kostnader. För det andra finns det advokatarvoden, eftersom du måste ha oberoende juridisk rådgivning.'

Arvoden kan variera beroende på din advokat. Som en grov guide bör du budgetera runt £700 plus moms för dessa.

"Sistligen finns det en avgift för finansiell rådgivning. Detta är ett krav för att ta frisläppande av aktier och kostnaderna kan variera kraftigt.’ Vissa företag har fasta avgifter, medan andra tar ut en procentandel av det frisläppta beloppet.

Påverkar Equity Release-inteckningar arv?

Det stora problemet med equity release är hur det påverkar eventuellt arv du planerar att lämna.

Med ett livslångt bolån kommer skulden snabbt att öka, eftersom räntan ökar. Detta innebär att ränta läggs till det belopp som lånades år ett; du betalar sedan ränta på detta större belopp år två och så vidare under efterföljande år.

Som en grov guide, låna £50 000 från din fastighet under 10 år, med den nuvarande genomsnittliga räntan på 4,26% (utan att göra kapital eller räntebetalningar), kommer att ådra sig £25 883 i räntekostnader, enligt Equity Release Råd. Och det kommer att ta 17 år för ett lån att fördubblas i storlek.

Det är viktigt att diskutera ämnet för equity release-inteckningar med din familj, så att alla förstår situationen. Det kan mycket väl vara så att dina barn föredrar att få ett mindre arv om det gör det möjligt för dig att leva bekvämt. Kommunikation är avgörande.

"Equity release kan leda till familjekonflikter efter att människor dör", varnar Martyn James, en konsumentexpert med oberoende klagomålslösningstjänst Resolver. "Medan det är dina pengar, om du ska göra det, förklara ditt beslut för människorna som kommer att ärva."

Summan av kardemumman är att aktierelease kan erbjuda chansen att njuta av en bekväm pension, eller betala av skulder eller lån med disponibla kontanter. Men det är viktigt att överväga andra sätt att uppnå dessa mål innan du fattar ett slutgiltigt beslut.

Kan ett Equity Release-lån återbetalas i förtid?

"Över 68 % av produkterna för frisläppande av aktier tillåter frivilliga kapitalåterbetalningar, vanligtvis upp till 10 % av originallån varje år, utan kostnad för förtida återbetalning, säger Jim Boyd, VD för Equity Release Råd. Detta är användbart om du befinner dig i en position att betala av en del av förskottet – för att du till exempel ärver pengar.

Högre belopp kommer att dra till sig avgifter, vanligtvis på en glidande skala, beroende på hur länge du har produkterna. Kontrollera villkoren för att se vad leverantörer tillåter. Saga har ett "pengarna-tillbaka-garanti" livslångt bolån, vilket ger kunderna sex månader på sig att ändra sig och betala tillbaka hela saldot.

Söker specialistråd

"Människor kan bara ta ut en equity release produkt via en kvalificerad och reglerad finansiell rådgivare, säger Jim Boyd. "Expertrådgivning är avgörande för att väga upp fördelarna, kostnaderna, påverkan på skatt, förmåner och arv och möjliga alternativ till frisläppande av aktier."

Medlemmar i Equity Release Council har en "ingen negativt eget kapital"-garanti. Det betyder att du aldrig kommer att vara skyldig mer än värdet av ditt hem, plus att du garanteras oberoende juridisk rådgivning. Alla medlemmar är auktoriserade och reglerade av Financial Conduct Authority.

Tänk på eventuella statliga förmåner innan du ansöker om inteckningar med frisläppande av aktier. Att ha en hög med kontanter kommer att påverka din rätt, särskilt med Pensionskredit eller Universal Credit.