Vad är tomträtt? Vad du behöver veta när du köper en tomträtt

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Freehold och arrende är de två huvudsakliga sätten att äga egendom i England och Wales, egendomen betyder marken och byggnaderna på den marken. Men de två ägandeformerna är väldigt olika och gäller bara vissa typer av fastigheter.

Om du till exempel funderar på att köpa en lägenhet kommer du att fråga vad är en hyresrätt? När köpa ett hus, behöver du oroa dig för tomträtt? Vi svarar på alla brännande frågor med djupgående expertråd.

Vad är en arrenderätt?

"Arrenden har en mycket annan juridisk status än friägande, och ger dig faktiskt bara en "rätt att ockupera" en fastighet för en föreskriven tid (för långa hyresavtal, vanligtvis mellan 99 och 999 år), snarare än att äga det för alltid, förklarar fastighetsrådgivning expert Saira Parveen, jurist på SA lag.

"Köpesumman" för en ny lägenhet är i själva verket en "premie" som ska betalas till hyresvärden för bostadsrätten, och utöver detta kommer du fortfarande ofta (men inte alltid – det beror på villkoren i hyresavtalet) måste betala tomträttsavgäld (vanligtvis en eller två gånger om året), serviceavgifter (din andel av reparation och underhåll av byggnadens gemensamma delar, t.ex. strukturella delar av byggnaden, hissar etc och byggnadens tomt) och försäkring hyror.’

Vad innebär det att köpa en tomträtt?

"Tänk på att köpa en hyresrätt som ett mer långsiktigt hyresalternativ och det börjar bli mer vettigt", förklarar grundare och VD för GetAgent.co.uk, Colby Short. "Du köper och äger själva fastigheten, men du äger inte marken den ligger på."

"I fallet med en hyresrättslägenhet, till exempel, kommer du inte heller att ha något ägande över gemensamma utrymmen eller själva byggnaden, bara din lägenhet eller lägenhet."

"Precis som ett hyresavtal finns det också en tidsram för uthyrningen av fastigheten du köper", förklarar Colby. "När denna period löper ut, överförs äganderätten tillbaka till friinnehavaren. Det är också viktigt att notera att beroende på hur lång tid som är kvar på hyreskontraktet kan du få svårt att sälja din tomträtt. Allt som är mindre än 90 år och du bör nästan säkert se till att förlänga det eller riskera att förlora på eventuella kapitalvinster.

"Uthyrning av bostadsfastigheter kan grovt delas in i: kortsiktiga bostadshyresavtal (där du inte betalar en köpeskilling utan betalar hyra och ockupera för en bestämd initial period och sedan månad för månad), och långa bostadshyresavtal där löptiden ofta är hundratals (eller t.o.m. tusentals) år och hyreskontraktet kan köpas och säljas av på varandra följande hyresgäster för en köpeskilling, säger Jane Lonergan, partner och chef för Fastighet kl Wilsons Solicitors LLP. "I längre hyresavtal är hyran (kallad tomträtt) vanligtvis låg."

Vilka är nackdelarna med att köpa en tomträtt?

Hyresrätter kommer med restriktioner, eftersom du inte äger egendomen. "Detta är en av de största nackdelarna med ett hyreshus, men de kan också komma med ytterligare begränsningar", säger Short. "Dessa kan inkludera saker som att behöva tillstånd för att göra ändringar i ditt hem, särskilt om de är det strukturell.’ För detta måste du söka tillstånd från friägarna, och det är utöver all kommunal planering behörigheter etc.

"Du kanske inte tillåts att hyra ut din egendom i andra hand, använda den som bas för att driva ditt företag eller ens äga ett husdjur. Om du upptäcker att du bryter mot dessa restriktioner kan du förlora ditt hyresavtal så det är viktigt att veta var du står, varnar Short.

"Det är också mycket viktigt att veta hur mycket tomträttsavgäld och serviceavgifter du kan förvänta dig att betala. Det är inte ovanligt att husägare drabbas av rejäla serviceavgifter som lämnar dem i ekonomiska svårigheter. Tomtavgälden kan också öka med tiden så du behöver verkligen vara realistisk med vad du har råd med löpande, inte bara vid köptillfället. ‘

Vad händer i slutet av en hyresrätt?

Att ha ett bra antal år kvar på hyreskontraktet är det enda sättet att säkerställa att du är i en bra position, både ekonomiskt och fysiskt. "Om man misslyckas med att förlänga hyresavtalet kommer äganderätten att överföras tillbaka till friinnehavaren och i de flesta fall kommer du inte längre att ha rätt att bo på fastigheten", varnar COO för Warwick Estates, Bethan Griffiths.

"Den goda nyheten är att du kan begära en förlängning när som helst", tillägger hon positivt. "Men efter två års ägande har du rätt att förlänga hyresavtalet med 90 år så länge du är den kvalificerade hyresgästen. När du har ägt fastigheten som arrendator i mer än två år har du rätt att förlänga hyresavtalet med 90 år (lägenhet) och 50 år (hus) så länge du är den kvalificerade hyresgästen.”

För att vara den kvalificerade hyresgästen måste du ha köpt fastigheten med det ursprungliga hyresavtalet på minst 21 år, vilket bör vara alla om inte de flesta fall.

Att förlänga ett hyresavtal är en hållbar lösning, men det kostar pengar. "Den här kostnaden kommer att stiga ju längre du lämnar den och ju kortare hyreskontraktet blir", förklarar Bethan.

"Till exempel kommer kostnaden för att förlänga ett 90-årigt hyresavtal ligga på cirka 9 000 pund för både förlängningen och avgifterna, men det kommer att lägga till cirka 13 000 pund i värde", säger hon. "Om du däremot förlänger ett 60-årigt hyresavtal kommer du att kosta så mycket som £32 000 och kanske lägga till samma belopp i värde. Så nyckeln är att hålla koll på det och agera förr snarare än senare.'

Är det värt att köpa en egenandel i mitt hus?

"Lägenheter är vanligtvis bara hyresrätter - även om detta kan förändras i framtiden med Regeringen vill återuppliva gemensamt ägande – men det är en annan historia, säger advokaten Saira Parveen. ’För att en byggnad kommer att bebos av ett antal hyresgäster och det blir hyresvärden som äger fribostaden i hela byggnaden, alltså alla lägenheter tillsammans och de gemensamma delarna.’

"Vissa hus kan också vara tomträtt och det finns lagstiftning som tillåter hyresgäster att uppgradera sin tomträtt till en ägarandel av utövar sin rätt att kräva att hyresvärden säljer friräntan till dem vid betalning av den erforderliga premien som föreskrivs i hyresrättsreformen lag 1967. Detta kan vara fördelaktigt för en husägare eftersom ett friköpsintresse kan höja värdet på fastigheten, göra den mer säljbar (de flesta förväntar sig hus som ska ägas av) och ägaren kommer inte längre att behöva betala hyra till hyresvärden eller ha några andra skyldigheter gentemot en tredje part hyresvärd.'

"Den nuvarande processen att uppgradera ett hyresrättsinnehav i ett hus till ett bostadsrättsinnehav är komplext och kan vara dyrt", varnar Saira. "Det har förekommit några skräckhistorier om hyresrätter där hyrorna som ska betalas enligt dessa hyresavtal har ansetts vara orättvisa mot hyresgästerna. Experter förväntar sig att regeringen går in och ändrar lagen kring detta område vilket gör processen konvertera till egendom mycket billigare och enklare, samt förbjuda försäljning av nya arrendehus i första plats.'

"Det kan vara värt att vänta och se vilka förändringar som kommer in under de närmaste åren snarare än att försöka förvärva egendomen av ditt arrendehus nu om du redan äger ett. Såvida du inte har ett trängande behov av att konvertera från tomträttsstatus.'

Vilka är fördelarna med att köpa en hyresrätt?

"Trots komplikationerna med hyresrätter kan de vara ett bra alternativ för rätt sorts köpare", säger Bethan. "Och de gynnar ofta de som köper i större stadsområden som kanske är karriärfokuserade och bara har för avsikt att bo i fastigheten under en kortare tid."

"Arrendebostäder är billigare, runt en tredjedel billigare beroende på var du vill köpa," hon tillägger.’Arrendebostäder är ett mindre praktiskt köp eftersom friinnehavaren är ansvarig för att underhålla fastigheten och/eller bredare byggnad. De har även ansvaret för att ordna byggförsäkring. Så sammantaget finns det mycket mindre att oroa sig för.'

Varför är vissa hyresavtal 999 år?

Längden på en hyresrätt är vanligtvis 125 år men du kan hitta 999 år på ett hyreskontrakt. Detta är ofta på plats för att göra en fastighet mer säljbar säger experterna.

"I det här fallet tillåter förvärv av ett 999-årigt hyresavtal en ägare att ha en titel som är "så gott som egendom" (på grund av lång tid)" råder Colby. Och är därför mycket mer attraktiv för köpare jämfört med ett kortare hyresavtal (t.ex. 85 år). Det ger långsiktig säkerhet, samtidigt som den befintliga strukturen för egendom/arrenderätt behålls.”

Hyresfastigheter är idealiska för förstagångsköpare ur överkomlighetsperspektivet. De flesta av dessa arrendebostäder kommer att vara lägenheter, där ett hyresavtal finns på grund av att fastigheten har funnits utvecklats och uppdelat i flera bostäder – så ingen äger egendomen eller marken fastigheten bor på.

Du kan få en andel av egendomen, men det kommer också att medföra en kostnad och komplikationer beroende på den nuvarande uppsättningen.

"En snabb, billig kontroll på fastighetsregistret kommer att berätta om en fastighet är fri eller arrende", råder advokat Saira Parveen. 'Om fastigheten inte är registrerad på fastighetsregistret (de flesta är det) så kan du granska handlingarna och ta reda på det.'

Kan man renovera en tomträtt?

Ja och nej. Om du äger en tomträtt är du vanligtvis fri att utföra fler mindre arbeten, inklusive målning, inredning, köks- och badrumsrenovering. Men för mer stora förändringar som att installera fönster eller göra andra strukturella förändringar måste du kontrollera ditt hyresavtal för att se om du är tillåten.

"Att utföra renovering av hem på tomträtt är mer komplext. Du äger i princip inte fastigheten du renoverar”, förklarar VD och medgrundare av MoveStreets, Adam Kamani. "Som ett resultat kommer du att behöva tillstånd från din friägare innan du utför renoveringar. Speciellt stora förändringar.'

"Kontrollera ditt hyreskontrakt för att se om du får göra några ändringar. Vissa hyresavtal kan föreskriva att du bara behöver tillstånd för större arbeten som involverar VVS eller el. Medan andra kan kräva tillstånd för alla verk. Rådfråga din friinnehavare. Ofta vill friägaren (eller hyresvärden) veta att alla renoveringar du tänker göra kommer att förbättra fastigheten och skada dess värde.'

Adam fortsätter med att varna: 'Om du inte får medgivande från din friinnehavare innan du utför något arbete, kan få dig att återställa egendomen till hur den ursprungligen var, och du kommer att vara ansvarig för allt kostar.'

"Var medveten om att fastighetsändringar utan samtycke från friinnehavaren också kan påverka din förmåga att sälja din fastighet i framtiden. En potentiell köpare kommer vanligtvis att be om detaljer och kopior av eventuella samtycken och tillstånd. Dessutom kan alla otillåtna ändringar eller renoveringar strida mot villkoren för ditt bolån.'