Att bygga en tillbyggnad på ett hus - vad man ska göra, var man ska börja och planeringstillstånd, förklaras

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Hej drömhem! Genom att bygga en förlängning på ett hus, även med några meter, kan du verkligen göra det till ditt eget och få det utrymme du har arbetat hårdare för att stödja din livsstil. Vi förväntar oss så mycket mer av våra fastigheter nu, föredrar att laga mat och äta tillsammans, underhålla, arbeta och träna hemma.

Få en bra start på din fastighetsomvandling - titta på vår projekt planering kanal

En väl genomförd tillägg kan betala sig själv genom att lägga till värde också. Den goda nyheten är att du, tack vare Tillåtna Utvecklingsrättigheter, kan lägga till utrymme utan att fastna i byråkrati med din lokala planeringsmyndighet.

Att bygga en tillbyggnad på ett hus - var ska man börja

Den slutgiltiga guiden för dessa är regeringens Tillåtna utvecklingsrättigheter för hushåll: Teknisk vägledning. Ett pris till alla som kan hålla sig vakna till slutet! Detaljerna varierar något i Skottland, Wales och Norra Irland

Vi uppskattar dock att du kanske vill ha en mer överlägsen guide, och det är där vi kommer in. Detta är svaren på dina stora frågor ...

Relaterad: Förlängningsidéer för små hus för att maximera begränsat boyta

Vilken storlekstillägg kan jag bygga utan planeringstillstånd?

Detta beror på hur stor din tomt är och vad som redan finns på den. Du kan bygga en tillbyggnad enligt reglerna för ”tillåten utveckling” så länge den inte överstiger 50% av den markyta ditt hus ligger på. Den 50% utesluter området som täcks av själva huset, men inkluderar eventuella tillägg och uthus.

Det finns också andra begränsningar, allt i förhållande till din befintliga byggnad ...

1. Enplaniga regler för bakre förlängning

På baksidan av ditt hus kan du lägga till en envåningstillägg under Tillåten utveckling, så länge det ...

• Överstiger inte 4 m från den ursprungliga bakväggen (3 m om den inte lossnar)
• Är mindre än 4m i höjd.
• I Nordirland bör en bakre förlängning med en våning ligga inom 3,5 m från den bakre gränsen om huset backar mot en väg.

Om du kopplar detta till en befintlig tillägg måste dessa mätningar innehålla både gamla och nya tillägg.

Du kan skjuta ut den till 6 m (inte fristående) eller 8 m (fristående), utan att behöva få bygglov, via Grannkonsultationsschema. Detta ger dina grannar 21 dagar att invända, vilket ger giltiga skäl. Därefter har din lokala planeringsmyndighet ytterligare 21 dagar på sig att bevilja godkännande och du betalar en avgift för ett lagligt utvecklingscertifikat - ett bevis på att ditt tillåtna utvecklingsprojekt är lagligt.

Relaterad: George Clarkes råd om förlängningsplanering - inklusive hans lysande tips för att hålla sig till en budget

2. Två våningar bakre förlängningsplaneringsregler

Du kan bygga en bakre förlängning med två våningar utan planeringstillstånd, men det ...

• Kan inte gå mer än 3 m bortom bakväggen 
• Måste vara inom 7 meter från gränsen för din tomt som ligger mittemot den väggen (10 meter i Skottland och 10,5 meter i Wales).
• Måste vara mindre än 4 m hög.

Om du vill lägga till en våning till en befintlig enplansförlängning kommer detta inte att vara möjligt under Tillåtna utvecklingsrättigheter om det befintliga tillägget sträcker sig bortom bakväggen med mer än 3 m.

3. Planeringsregler för sidoförlängning

Du kan bygga en sidoförlängning utan planeringstillstånd, men bara om det är ...

• Enplansvåning och mindre än 4m i höjd 
• Högst hälften av det ursprungliga husets bredd (vid dess bredaste punkt).

Om den kommer att fästas på en befintlig förlängning, gäller mätningarna ovan för båda tillsammans som en förstoring.

Om du vill att din sidoförlängning ska sticka ut utanför den bakre väggen (men inte fästas på den), gäller den samma regler som bakre förlängningar när det gäller hur långt den sticker ut.

Det finns olika regler om sidoförlängningar i Wales-till exempel är tvåvåningsstrukturer möjliga under Tillåten utveckling.

Relaterad: Kökförlängningsidéer - för att maximera potentialen för ditt utökade utrymme

4. Planeringsregler för förlängning på baksidan och sidan

Trä försiktigt i fall där både bak- och sidovägg kommer att skjutas ut, eftersom begränsningarna för både bak- och sidoförlängningar gäller här - och det kan bli komplicerat! Din förlängning måste ...

• Förläng inte mer än 6 m bortom bakväggen (eller 8 m för en villa).
• Var en våning, inte mer än 4 m hög.
• Ha en total bredd som inte är mer än hälften av husets bredd.

Detta gör "infill" -förlängningar, där du fyller ett utrymme mellan den bakre och sidoväggen för att kvadrera fotavtrycket, görbart under tillåten utveckling. Två separata förlängningar är också möjliga men anslutna, omslagsdesigner kommer att överstiga bredden begränsning och kräver planeringstillstånd (om du inte är i Wales, där "halva bredden" -regeln gör det inte existera).

Relaterad: Glasförlängningsidéer-skapa ljusa glasytor för att förstora och förstärka alla hem

5. Planeringsregler för höjdgräns

Förlängningens höjd får inte överstiga höjden på den högsta taknocklinjen (eller det platta taket) i det befintliga huset.

Takfoten (där den lägsta delen av taket möter ytterväggen) får inte vara högre än takfoten i det befintliga huset.

6. Gränsbegränsningsplaneringsregler

Om förlängningen kommer inom 2 m från din gräns kan takfoten inte vara högre än 3 m. Dessutom, om du bifogar ett tillägg till en befintlig som överskrider dessa begränsningar, gäller inte Tillåten utveckling.

Kan jag förlänga mitt hus?

Om fronten vetter mot en väg, nej, inte enligt tillåtna utvecklingsregler. Du måste ansöka om bygglov. I de fall där ditt hus ligger på en hörntomt där sidoväggen vetter mot vägen, kan detta inte heller förlängas under tillåten utveckling.

Om du är desperat efter extra utrymme längst fram som du kan vinna kan du lägga till en veranda till en ytterdörr (max 3 kvm) så länge den inte är högre än 3 m och längre än 2 m från gränsen med vägen.

Relaterad: Förlängningsidéer för bungalower - från loftkonverteringar till eleganta uterum

Vad är ”45-grader” -regeln?

Detta gäller definitionen om ditt hus ligger på en väg eller inte, i fall där det inte är klart. Om vinkeln mellan husets höjd och vägen är mer än 45 grader, kommer det normalt inte att betraktas som fronten mot motorvägen. Detsamma gäller om det finns ett stort avstånd mellan huset och vägen, eller om det finns en mark som ägs av någon annan mellan din gräns och vägen.

Har alla fastigheter tillåtna utvecklingsrättigheter?

Nej. Innan du blir överspänd och bokar en byggare är vägen tillåten utveckling en icke-starter om ...

• Du bor i en lägenhet eller maisonette. Tillåten utveckling omfattar endast hus.
• Din fastighet är listad eller ligger i en nationalpark, bredarna, ett naturskönt område eller ett världsarv.
• Ditt LPA har utfärdat en artikel 4 -riktning. Detta drar tillbaka PD -rättigheter där karaktären i ett område skulle hotas.
• Din fastighet har beviljats ​​"ändring av användning" till en bostad.

Det finns också särskilda regler för mark som klassificeras som av särskilt vetenskapligt intresse.

Jag behöver bygglov, så var ska jag börja?

De flesta ansökningar tar upp till åtta veckor, om de inte är ovanligt stora eller komplexa, i så fall förlängs tidsfristen till 13 veckor. Om tillstånd nekas kan du överklaga men den här processen kan ta flera månader, så det är bättre att justera dina planer för att nå en överenskommelse.

Om ditt projekt - eller din egendom - är något utöver det vanliga är det värt att anlita en planeringskonsult att navigera i tillståndsfältet för dig och skynda på att nå en överenskommelse för att hålla ditt projekt på rätt spår. Se bara till att konsulten du anlitar är en chartrad medlem i Royal Town Planning Institute.

Om du fortsätter utan planeringstillstånd kan du få ett meddelande om verkställighet som beordrar dig att ångra allt arbete du har utfört. Det är olagligt att ignorera detta, men du kan överklaga det.

Behöver jag mina grannars tillstånd för en förlängning?

Inte exakt. Om du behöver bygglov, kommer den lokala myndigheten att rådfråga dina grannar som en del av processen. Om dina grannar invänder kommer myndigheten att avgöra hur dina förslag påverkar dem och avgöra om det är acceptabelt eller inte.

Det är bäst att ha spridit nyheterna till dina grannar före detta skede. Du kan spara tid och besvär genom att ta reda på vad deras åsikter är och eventuellt justera dina planer innan du ens skickar in dem för planeringstillstånd för att kringgå invändningar i samrådsfasen.

Det är också möjligt att dina byggare kan behöva gå in på deras fastighet under projektet och du behöver dina grannars samtycke för det, så håll dem vid sidan om.

Det finns också Party Wall Act att överväga - även om ditt projekt faller under Tillåten utveckling. Om dina planer går ut på att bygga mot eller gräva inom 3-6 meter från en festvägg som du delar med en granne kan du behöva ge dem två månaders varsel. De har 14 dagar på sig att antingen ge eller vägra samtycke. En festvägg är en som bildar strukturen för båda dina fastigheter, men kan också vara en trädgårdsmur som delar dina tomter.

Kan min granne stoppa eller invända mot att min tillbyggnad byggs under Tillåtna utvecklingsrättigheter?

Nej, men det är i dina intressen att upprätthålla en god relation med dem, så det är värt att ta hänsyn till deras synpunkter när du planerar din nya tillägg.

Om du går längs grannkonsultationssystemet för en större förlängning under Tillåten utveckling har dina grannar möjlighet att presentera giltiga invändningar.

Relaterad: Se hur en förlängning förvandlade detta familjehem i Bristol

Kan jag bygga en tillbyggnad själv?

Ja. Om du har tid, muskler och talang för DIY, är det ett sätt att sänka kostnaderna och kan vara enkelt för en amatör om det är en enkel design.

Chris Thompson, som byggde sin egen tillbyggnad i två våningar, säger, 'Att vara ärlig om sina tekniska och uthålliga förmågor är viktigt.' 

Genom att göra det själv kostade hans projekt 20% av byggmästarens offert som han fick i början. Men han varnar: 'Gör inte det om din enda motivation är pengar. Det är ett stort projekt och om du tappar entusiasm kommer det att gå i kläm. Du kommer att vara ännu en DIYer med ett halvfärdigt projekt. En önskan att anta en utmaning och en spänning att göra det är det som håller dig igång när det är kallt och saker tar längre tid än du hoppats.

Du kommer att ansvara för att arbetet överensstämmer med byggregler (även om ditt projekt omfattas av Tillåtna utvecklingsrättigheter). Du kommer också att behöva undersöka de bästa materialen för jobbet, vilket är mer tekniskt än du kanske tror.

Till exempel skiljer sig takpannor åt för olika taklutningar. Att kontakta tillverkare och läsa den litteratur de skickar dig tar tid utöver de timmar du lägger på att arbeta.

Du kan alltid välja en blandning genom att göra de okvalificerade jobben själv, som att rensa webbplatsen och gräva ner för foten, innan de överlämnas till proffsen för att hantera dräneringen och bygga.

Chris tog ett flexibelt tillvägagångssätt för att ta itu med sin byggnad: "Jag undrade om mitt tegelverk skulle klara sig. Jag rationaliserade att jag skulle ge det en chans och om det såg skräp ut nästa dag skulle det lätt komma ner igen innan cementen härdade. Om jag verkligen var tvungen, kunde jag betala en murare för att göra den delen istället.

Om du bestämmer dig för att överlåta till proffsen, Federation of Master Builders är det bästa stället att börja med att hitta en byggare. De är professionellt granskade och har förmånen av en gratis tvistlösningstjänst om saker skulle falla sönder.

Måste jag anställa en arkitekt?

Chris, som designade och byggde sin egen tvåvåningsbyggnad, säger: 'Det är de rigueur, men det finns ingen anledning att använda en om du kan göra planerna själv.'

Till att börja med måste du veta vad du vill och det måste vara enkelt i sin stil och planeringskrav. Du bör kunna se planer från de senaste lokala planeringsapplikationerna på kommunfullmäktiges webbplats, vilket ger dig idéer och eventuellt en mall att följa.

Du kommer också att behöva skapa mycket detaljerade tekniska ritningar för din byggmästare att följa och skicka in för godkännande av byggregler. Detta innebär matematiska beräkningar som visar den föreslagna tilläggets strukturella integritet. Samt överväganden kring brandsäkerhet, energieffektivitet, fuktsäkring och ventilation.

"Dessa teckningar är mer krävande", säger Chris, som gjorde detta själv. "Men alla byggregler är tillgängliga online. Det är inte raketvetenskap, men kräver viss tillämpning och förståelse. '

Om du har tid kan du också täcka en arkitekts projektledningsuppgifter själv också. Detta skulle innebära kontakt med LPA, anställa byggare, leverera material och problemlösning under arbetets gång.

Mellanvägen skulle vara att göra planerna, men få dem kontrollerade av en konstruktör. Du kan använda en online ritritningstjänst eller använda ett byggföretag som erbjuder en "design och bygg" -tjänst.

Närma dig "design" -delen av detta på samma sätt som du skulle göra när du anställde en arkitekt och kontrollera att den täcks av en professionell skadeståndsförsäkring. Detta skyddar dig vid fel. Be om att få se exempel på arbete och få referenser från tidigare kunder.

Relaterad: Före och efter: smart förlängning förvandlar ett smalt kök till ett coolt modernt familjerum

Vilka stadier är det att bygga en tillbyggnad?

1. Förbered området

Börja med att reda ut tillräcklig tillgång till webbplatsen och skydda utrymmen som kommer att bo under projektet och sätta upp alternativa kök/badrumsarrangemang om det behövs.

2. Starta markarbetena

Riv sedan alla oönskade strukturer och rensa platsen som ska byggas på. Tilldela och rensa utrymmen som ska användas för förvaring av material eller matjord. Installera rännor och/eller soakaway för att hantera ytvatten.

3. Lägg grunden

Gräva ut och markera foten. Lägg och anslut avlopp. Lägg i den fuktsäkra kursen. Lägg hardcore, sand, ett fukttätt membran, isolering och betong för att bilda basgolvet.

4. Starta bygget

Vid denna tidpunkt kan väggarna gå upp (vanligtvis brisblock med en tegelsten, om du inte väljer beklädnad eller något mer ovanligt). Fönsterbrädor och överliggare kan sättas in när väggarna stiger. Övre våningsreglar bör monteras om det ska vara mer än en våning.

5. Lägg till taket

Först ut i fackverk och gavelväggar för att bilda ramen. Lägg till ventiler, tovning och läktar, kakla sedan det hela. Lägg till rännor, stuprör och blinkande.

6. Avsluta skalet

Nu kan du montera fönster- och dörrenheter och konfigurera om ditt befintliga inre utrymme genom att bryta igenom det till den nya delen av huset.

7. Passar inuti

I det sista steget skulle du lägga golvisolering - tillsammans med golvvärmerör, om det behövs. Häll en betongbeläggning för att bilda ett undergolv. Slutför din el, VVS och puts. Lägg slutligen ditt golv, passa skåp, snickerier och vitvaror och dekorera utrymmet.

Vi hoppas att vår guide har gett dig självförtroendet att börja ditt projekt. Lycka till och vi kan inte vänta med att se ditt förvandlade utrymme.