Kaj je zakup? Kaj morate vedeti pri nakupu nepremičnine v najem

Za izdelke, kupljene prek nekaterih povezav v tem članku, zaslužimo provizijo.

Freehold in leasehold sta dva glavna načina lastništva nepremičnine v Angliji in Walesu, pri čemer lastnina pomeni zemljišče in zgradbe na tem zemljišču. Toda ti dve obliki lastništva sta zelo različni in veljata le za določene vrste premoženja.

Če želite na primer kupiti stanovanje, se boste vprašali, kaj je najem? Kdaj nakup hiše, vas mora skrbeti za zakup? Na vsa pereča vprašanja odgovarjamo s poglobljenimi strokovnimi nasveti.

Kaj je zakup?

„Leasehold ima zelo drugačen pravni status od lastništva, ki vam dejansko daje le „pravico do zasedbe“ nepremičnine za določen čas (za dolge najeme, običajno med 99 in 999 let), namesto da bi ga imeli za vedno,« pojasnjuje nepremičninski nasvet strokovnjakinja Saira Parveen, odvetnica pri Zakon SA.

„Kupna cena“ za novo stanovanje je v resnici „premija“, ki se plača najemodajalcu za pravico do bivanja, poleg tega pa boste še vedno pogosto (vendar ne vedno – odvisno od najemnih pogojev) je treba plačati najemnino (običajno enkrat ali dvakrat letno), stroške storitev (vaš delež popravilo in vzdrževanje skupnih delov stavbe, npr. konstrukcijskih delov stavbe, dvigal itd. ter ozemlja stavbe) in zavarovanje najemnine.'

Kaj pomeni kupiti najemno nepremičnino?

»Razmišljajte o nakupu zakupnega posestva kot o bolj dolgoročni možnosti najema in bo postalo bolj smiselno,« pojasnjuje ustanovitelj in izvršni direktor GetAgent.co.uk, Colby Short. "Kupite in imate lastnino samo, vendar niste lastnik zemljišča, na katerem se nahaja."

"V primeru najemnega stanovanja, na primer, tudi ne boste imeli lastništva nad komunalnimi površinami ali samo stavbo, temveč samo vaše stanovanje ali stanovanje."

"Podobno kot pri najemnem zakupu obstaja tudi časovni okvir za najem nepremičnine, ki jo kupite," pojasnjuje Colby. „Ko ta rok poteče, se lastništvo prenese nazaj na brezplačnega lastnika. Pomembno je tudi omeniti, da lahko glede na to, koliko časa je še najema, težko prodate zakupljeno stanovanje. Karkoli manj kot 90 let in skoraj zagotovo bi ga morali podaljšati ali tvegati, da izgubite kakršen koli kapitalski dobiček.

„Najeme stanovanjskih nepremičnin lahko v grobem razdelimo na: kratkoročne stanovanjske najeme (kjer ne plačate kupnine, ampak plačate najemnino in zasedajo za določeno začetno obdobje, nato pa iz meseca v mesec), in dolgotrajne najeme stanovanj, kjer je trajanje pogosto na stotine (ali celo tisoč let) in najem lahko kupijo in prodajo zaporedni najemniki za nakupno ceno,« svetuje Jane Lonergan, partnerica in vodja Nepremičnina na Wilsons Solicitors LLP. „Pri daljših najemih bo najemnina (imenovana zemeljska najemnina) običajno nizka.“

Kakšne so slabosti nakupa nepremičnine v najem?

Zakupljene hiše bodo imele omejitve, ker nimate lastništva. "To je ena največjih pomanjkljivosti najetega stanovanja, lahko pa imajo tudi dodatne omejitve," pravi Short. „To lahko vključuje stvari, kot je potreba po dovoljenju za kakršne koli spremembe v vašem domu, še posebej, če so strukturno.’ Za to bi morali zaprositi za dovoljenje svobodnih lastnikov, in to poleg kakršnega koli načrtovanja sveta dovoljenja itd.

„Morda vam ne bo dovoljeno oddajati svoje nepremičnine v podnajem, jo ​​uporabljati kot osnovo za vodenje svojega podjetja ali celo imeti hišnega ljubljenčka. Če se ugotovi, da kršite te omejitve, lahko izgubite najem, zato je pomembno vedeti, kje ste,« opozarja Short.

„Pomembno je tudi vedeti, koliko najemnin in storitev lahko pričakujete. Nič nenavadnega ni, da lastniki stanovanj trpijo zaradi visokih stroškov storitev, zaradi katerih so v finančni stiski. Najemnine za zemljišče se lahko sčasoma tudi povečajo, zato morate biti realni glede tega, kaj si lahko privoščite sproti, ne le ob nakupu. ‘

Kaj se zgodi na koncu najete nepremičnine?

Če imate zdravo število let najema, je edini način, da zagotovite, da ste v dobrem položaju, tako finančno kot fizično. „Če najemne pogodbe ne podaljšate, bo lastništvo preneseno nazaj na brezplačnega lastnika in v večini primerov ne boste imeli več pravice živeti na nepremičnini,“ opozarja COO Warwick Estates, Bethan Griffiths.

"Dobra novica je, da lahko kadar koli zahtevate podaljšanje," pozitivno dodaja. „Toda po dveh letih lastništva imate pravico podaljšati najem za 90 let, dokler ste kvalificirani najemnik. Ko ste lastnik nepremičnine kot najemnik več kot dve leti, imate pravico podaljšati najemnino za 90 let (stanovanje) in 50 (hiša), dokler ste kvalificirani najemnik.«

Če želite biti kvalificirani najemnik, morate kupiti nepremičnino s prvotnim najemom za najmanj 21 let, kar bi moralo biti vse, če ne večina primerov.

Podaljšanje najema je izvedljiva rešitev, vendar ima svoje stroške. "Ta strošek se bo povečal, dlje ko ga zapustite in krajši bo najem," pojasnjuje Bethan.

"Na primer, stroški podaljšanja 90-letnega najema bodo znašali približno 9.000 funtov za podaljšanje in pristojbine, vendar bo dodal okoli 13.000 funtov vrednosti," svetuje. „Nasprotno pa vas bo podaljšanje 60-letnega najema stalo kar 32.000 funtov in morda povečalo vrednost. Ključno je torej ostati na vrhu in ukrepati prej kot slej.'

Ali se splača kupiti lastniško pravico v moji hiši?

„Stanovanja so običajno le vedno v najem – čeprav se to lahko v prihodnosti spremeni vlada želi oživiti lastništvo skupnih posesti – a to je druga zgodba,« pravi odvetnik Saira Parveen. »Ker bo v stavbi živelo več najemnikov in bo najemodajalec lastnik v lasti celotne stavbe, torej vseh stanovanj skupaj in skupnih delov.«

„Nekatere hiše so lahko tudi v zakupu in obstaja zakonodaja, ki najemnikom dovoljuje, da svoje najemne deleže nadgradijo na prosto lastništvo do uveljavljajo svojo pravico, da od najemodajalca zahtevajo, da jim proda obresti brezplačne lastnine ob plačilu zahtevane premije, predpisane z reformo zakupa Zakon 1967. To je lahko koristno za lastnika stanovanj, saj lahko obresti brez lastnine zvišajo vrednost nepremičnine in jo naredijo bolj prodajno (večina ljudi pričakuje hiše v lasti) in lastniku ne bo več treba plačevati najemnine najemodajalcu niti imeti drugih obveznosti do tretje osebe najemodajalec.’

"Trenutni postopek nadgradnje najemnega deleža v hiši v lastniški delež je zapleten in je lahko drag," opozarja Saira. „Pojavilo se je nekaj grozljivih zgodb o najemniških hišah, kjer so bile najemnine, ki jih zapadejo v okviru teh najemnih pogodb, na splošno obravnavane kot nepravične do najemnikov. Strokovnjaki pričakujejo, da bo vlada posegla in spremenila zakonodajo na tem področju veliko cenejša in enostavnejša pretvorba v prosto lastništvo ter prepoved prodaje novih najemniških hiš v Prvo mesto.'

„Morda bi bilo vredno počakati, da vidimo, kakšne spremembe se bodo zgodile v naslednjih nekaj letih, namesto da bi poskušali pridobiti brezplačno lastnino svoje najete hiše zdaj, če jo že imate. Razen če nimate nujne potrebe po pretvorbi iz statusa zakupa.«

Kakšne so prednosti nakupa nepremičnine v najem?

„Kljub zapletom najetih stanovanj so lahko odlična izbira za pravo vrsto kupca,“ pravi Bethan. "In pogosto dajejo prednost tistim, ki kupujejo v večjih urbanih območjih, ki so morda osredotočeni na kariero in nameravajo v nepremičnini živeti le krajši čas."

"Home za najem so cenovno ugodnejše, približno tretjino cenejše, odvisno od tega, kje želite kupiti," dodaja.'Home v najemu so manj praktičen nakup, saj je prosti lastnik odgovoren za vzdrževanje nepremičnine in/ali širša stavba. Odgovorni so tudi za ureditev zavarovanja stavb. Torej je na splošno veliko manj skrbi.'

Zakaj so nekateri najemi 999 let?

Dolžina najema je običajno 125 let, vendar lahko najdete 999 let najema. Strokovnjaki pravijo, da je to pogosto na mestu, da bi bila nepremičnina bolj tržna.

„V tem primeru pridobitev 999-letnega najema lastniku omogoča, da ima lastništvo, ki je „tako dobro kot prosto last“ (zaradi dolžine)“, svetuje Colby. In je zato veliko bolj privlačen za kupce v primerjavi s krajšim najemom (npr. 85 let). Zagotavlja dolgoročno varnost, hkrati pa ohranja obstoječo strukturo lastništva/zakupa.«

Najemne nepremičnine so idealne za prve kupce z vidika cenovne dostopnosti. Večina teh najemnih hiš bo stanovanj, kjer je najemna pogodba, ker je bila lastnina razvito in razdeljeno na več stanovanj – torej nobena oseba nima lastništva ali zemljišča, ki je posest prebiva na.

Lahko pridobite delež brezplačnega lastništva, vendar bo to tudi povezano s stroški in zapleti, odvisno od trenutne nastavitve.

„Hiter in poceni pregled v zemljiški knjigi vam bo povedal, ali je nepremičnina v lasti ali v zakupu,“ svetuje odvetnica Saira Parveen. "Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo (večina jih je), potem lahko pregledate listine in ugotovite."

Ali lahko prenovite najeto nepremičnino?

Da in ne. Če ste lastnik zakupljene nepremičnine, boste običajno lahko opravili več manjših del, vključno s pleskanjem, dekoracijo, prenovo kuhinje in kopalnice. Vendar pa boste morali za večje spremembe, kot je namestitev oken ali druge strukturne spremembe, preveriti vaš najem in preveriti, ali imate dovoljenje.

»Izvajanje obnove doma na najetih nepremičninah je bolj zapleteno. V bistvu niste lastnik nepremičnine, ki jo prenavljate,« pojasnjuje izvršni direktor in soustanovitelj MoveStreets, Adam Kamani. „Zato boste pred izvedbo obnove potrebovali dovoljenje svojega brezplačnega lastnika. Še posebej velike spremembe.'

„Preverite svoj najem in preverite, ali imate dovoljenje za kakršne koli spremembe. Nekateri najemi lahko določajo, da potrebujete dovoljenje samo za večja dela, ki vključujejo vodovod ali elektriko. Medtem ko lahko drugi zahtevajo dovoljenje za kakršna koli dela. Posvetujte se s svojim freeholderjem. Brezplačni lastnik (ali najemodajalec) bo pogosto želel vedeti, da bodo kakršne koli prenove, ki jih nameravate izvesti, izboljšale nepremičnino in škodile njeni vrednosti.

Adam nadaljuje, da opozarja: 'Če ne dobite soglasja svojega imetnika, preden se lotite kakršnega koli dela, vas lahko prisili, da vrnete lastnino nazaj na prvotno stanje, vi pa boste odgovorni za vse stroški.'

„Zavedajte se, da lahko spremembe lastnine brez soglasja imetnika vplivajo tudi na vašo zmožnost prodaje svoje nepremičnine v prihodnosti. Potencialni kupec običajno zahteva podrobnosti in kopije vseh soglasij in dovoljenj. Poleg tega so lahko kakršne koli nepooblaščene spremembe ali prenove v nasprotju s pogoji vaše hipoteke.«