Bi morali za stanovanje kdaj plačati nad izklicno ceno?

Prejmite glasilo o idealnem domu

Prijavite se na naše novice za navdih za stil in dekor, preobrazbo hiše, projektno svetovanje in drugo.

Hvala, ker ste se prijavili na Idealen dom. Kmalu boste prejeli potrditveno e-poštno sporočilo.

Prišlo je do težave. Osvežite stran in poskusite znova.

Če ste se zaljubili v svoj sanjski dom, vas bo morda zamikalo, da bi plačali več od zahtevane cene. Toda ali je to sploh kdaj dobra ideja?

Tisti novi v nakup stanovanja morda ne zavedajo, da je izklicna cena le vodilo. Nepremičninski posrednik bo prodajalcu svetoval ustrezno izklicno ceno za njegovo nepremičnino glede na njeno stanje, lokacijo, velikost in konkurenčnost trenutnega trga.

Lahko pa je v igri tudi veliko drugih taktik, da vas zasvojijo z nepremičnino in vas spodbudijo, da plačate nad izklicno ceno.

Cene stanovanj pa bodo po napovedih Zoopla letos padle za 5 %. Preden se torej odločite plačati več od izklicne cene za dom, preberite naš vodnik in se prepričajte, da je to prava odločitev za vas.

Bi morali za stanovanje kdaj plačati nad izklicno ceno?

Ali boste plačali nad izklicno ceno ali ne, bi moralo biti na koncu odvisno od vaših raziskav in proračuna. Jeremy Leaf, nepremičninski posrednik v severnem Londonu in nekdanji rezidenčni predsednik Kraljeve inštitucije pooblaščenih geodetov, pravi: »Morda se sliši, kot da bi bilo v nasprotju s plačilom nad izklicno ceno, vendar je izklicna cena le to. Prodajalci bi lahko bili ambiciozni ali nastavljeni precej nizko, da bi ustvarili zanimanje. Kupci ne bi smeli biti preveč fiksirani na to; vaša lastna raziskava vam mora povedati, kakšno primerno ceno morate plačati, ki je običajno nižja od izklicne cene, vendar ne vedno.«

Za iskanje nedavnih prodajnih cen na vašem območju uporabite spletne vire, kot so Rightmove, Zoopla, Onthemarket.com in PrimeLocation.com. Preverite, ali so se te cene v zadnjih 12 mesecih zvišale ali znižale. Če se cene znižujejo, boste morda imeli večjo pogajalsko moč kot kupec.

Carol Peett, lastnik nakupovalne agencije West Wales Property Finders, dodaja: „Oglejte si vsa spletna mesta z nepremičninami, ne le enega, da vidite, ali obstaja več nepremičnin, katerih cena je bila znižana. Zoopla na primer omogoča enostavno preverjanje, kdaj je šla nepremičnina na trg, po kakšni ceni in ali se ji je cena znižala.«

Dodaja, da če je bila nepremičnina pred kratkim znižana za 5 %, boste morda lahko zbili dodatnih 2,5 % od izklicne cene, ne da bi užalili prodajalca. Če se je nepremičnina pred dvema mesecema znižala in je še vedno neprodana, je prodajalec morda pripravljen sprejeti 5-odstotno znižanje izklicne cene.

Če cene na vašem območju rastejo in obstaja veliko kupcev, ki lovijo omejeno število nepremičnin (znano kot trg prodajalcev), bo prodajalec lahko zahteval višjo ceno za svoj dom. Carol pravi, da je na tovrstnem trgu morda primerno plačati več od izklicne cene: »Zaradi Covida je prišlo do norega navala ljudi, ki so se želeli preseliti v državo, zlasti na zahodno obalo Wales.

„Cene so skokovito narasle, za mala posestva in obalne nepremičnine so se borili. Edini način za zavarovanje teh nepremičnin je bilo plačilo nad izklicno ceno. Namesto da bi zvišali izklicno ceno, agenti na hiše nalepijo ceno "pridi in dobij me", da bi privabili kupce in povzročili dražbeno norijo. Kupci so imeli samo eno priložnost, da zagotovijo nepremičnino s predložitvijo najvišje cene, ki so si jo lahko privoščili. Nepremičnine so pogosto šle za celo dvakratno izklicno ceno.«

Odkar so se obrestne mere dvignile, pa se je povpraševanje zmanjšalo, ker imajo kupci preprosto manjšo kupno moč. To pomeni, da morajo prodajalci za prodajo nepremičnine določiti realno ceno svojih domov, kupci pa imajo več moči za barantanje glede izklicne cene.

Jackie Fitzgerald, izvršni direktor in ustanovitelj Homesorhouses.co.uk, storitve za pomoč vlagateljem pri iskanju nepremičnin za nakup in oddajo, pravi zdaj ni čas za plačilo nad izklicno ceno: "Tržno nihalo se giblje proti kupcu," je pojasnjuje. „Preplačilo ni nikoli smiselno. Toda za nekatere kupce, ko najdejo svoj sanjski dom in obstaja konkurenca konkurenčnih ponudnikov, bi to lahko bilo skušnjava. Nadaljujte zelo previdno, srce ne sme vladati glavi pri nakupu nepremičnin.«

(Zasluge za sliko: Future PLC/Colin Poole)

Prednosti in slabosti plačila nad izklicno ceno za nepremičnino

Če niste prepričani, ali bi morali plačati več od zahtevane cene ali ne, je vredno pretehtati prednosti in slabosti.

Prednosti plačila nad izklicno ceno za nepremičnino

Če imate sredstva za plačilo nad izklicno ceno, imate boljše možnosti, da bo ponudba sprejeta za najbolj iskane nepremičnine, kot so:

• Hiše s pogledom na morje
• Nepremičnine na območjih izjemne naravne lepote,
• Nepremičnine iz obdobja ali nenavadne nepremičnine, ki so redko naprodaj
• Hiše na ekskluzivnih lokacijah.

S ponudbo nad izklicno ceno bi lahko tudi preskočili postopek menjave, ki se nekaterim kupcem zdi stresen.

Manj verjetno je, da boste tudi vi razočarani. Gazumping je, ko je prodajalec sprejel vašo ponudbo, vendar preden dokončate nakup, prodajalec sprejme višjo ponudbo drugega kupca.

Slabosti plačila nad izklicno ceno

Če za nakup nepremičnine uporabljate hipoteko, bo banka morda mislila, da hišo preplačujete. Preden vam posodi denar, bo vaša banka poslala geodeta, da oceni nepremičnino. Če geodet meni, da je vreden manj, kot plačate zanj, morate primanjkljaj plačati iz lastnega žepa ali pa se ponovno pogajati o prodajni ceni.

Morda boste imeli tudi težave, da bi dobili nazaj tisto, kar ste plačali za hišo, če jo prodate čez nekaj let, zlasti če so cene hiš padle, odkar ste jih kupili. To vas lahko pusti notri negativni kapital.

Razlogi za plačilo nad izklicno ceno 

• Nepremičnina se prodaja na dražbi Izklicne cene so na dražbah postavljene nizke, da bi ustvarili zanimanje kupcev, ki običajno niso odvisni od hipotekarnega financiranja. Če je zanimanja veliko, se množijo ponudbe nad izklicno ceno.
• Nakup na tržnici prodajalcev Ko je število kupcev več kot prodanih stanovanj, lahko izbruhnejo dražbene vojne, ki kupce prisilijo, da oddajo ponudbe nad izklicno ceno.
• Zagotovite si najbolj zaželene lastnosti Carol Peett dodaja: »Čeprav je stanovanjski trg zdaj bolj umirjen, je še vedno več kupcev za nepremičnine s pogledom na morje na območjih, kot je Pembrokeshire, kot je nepremičnin. Če so katera navedena za prodajo na prostem trgu, se splača plačati več od izklicne cene, da jih zagotovite. Tudi ko cene nepremičnin padajo, se takšne hiše zaradi povpraševanja še naprej povečujejo.« 

(Zasluge za sliko: Future PLC)

Ali se hiše običajno prodajajo po izklicni ceni?

Ali se hiše običajno prodajajo po izklicni ceni, je odvisno od razmer na stanovanjskem trgu. Analiza iz Zoopla pokazala, da je junija več kot 40 % prodajalcev sprejelo 5-odstotno ali več znižanje svoje izklicne cene, kar je najvišji delež od leta 2018. V prvi polovici leta 2022, ko so bile obrestne mere še nizke, je takšne ponudbe sprejemalo manj kot 15 % prodajalcev.

 Ali morajo prodajalci sprejeti najvišjo ponudbo?

Prodajalci niso dolžni sprejeti najvišje ponudbe. Čeprav je visoka ponudba privlačna, je privlačen tudi kupec brez verige. Če vam ni treba prodati nepremičnine, da bi kupili novo, če ste na primer prvi kupec ali investitor, so v močnem pogajalskem položaju, saj lahko hitro nadaljujete brez strahu, da boste izgubili kupca za svoje domov.

Prodajalcem se tudi svetuje, naj preverijo visoke ponudnike, da se prepričajo, da gre za ponudbo, ki jo lahko izkoristijo, in ne le za ponudbo za zmago na dirki. Od hipotekarnega posojilodajalca zahtevajte kupčevo načelno pogodbo, da dokažete, da si lahko privošči plačilo cene, ki jo je ponudil.

Samantha Partington je novinarka na področju osebnih financ, specializirana za hipoteke in nepremičninski trg.

V zadnjih devetih letih je Samantha delala za Daily Mail, trgovinsko spletno stran Mortgage Solutions in poslovni naslov Property Week. Redno piše za nacionalne denarne strani, vključno z Money Mail in Sun Money, ter podpira tehnološka podjetja pri pisanju vsebine.