Čo je to preklenovací úver a ako vám môže pomôcť najskôr kúpiť a neskôr predať?

Získavame províziu za produkty zakúpené prostredníctvom niektorých odkazov v tomto článku.

Preklenovací úver vám môže pomôcť zabezpečiť váš vysnívaný dom ešte predtým, ako predáte ten súčasný, no bez dôkladného premyslenia to nejde.

S cenami nehnuteľností na rekordných úrovniach a dopytom často prevyšujúcim ponuku musia kupujúci nehnuteľností konať rýchlo kúpiť dom oni chcú.

Práve tu by preklenovací úver mohol potenciálnym kupujúcim pomôcť najskôr kúpiť a neskôr predať – ako však preklenovací úver vlastne funguje a je to dobrý nápad?

Vysvetlíme všetko, čo potrebujete vedieť.

Čo je to preklenovací úver?

Preklenovacie pôžičky sú krátkodobé pôžičky, ktoré vám umožňujú kúpiť si novú nehnuteľnosť skôr, ako budete môcť predať tú, ktorú potrebujete na financovanie kúpy. Pôžička doslova „premosťuje“ dve transakcie.

Toto „pretrhnutie reťaze“ by vám mohlo poskytnúť výhodu, ak ste konečne našli domov, ktorý vám vyhovuje. To znamená, že nemusíte chýbať, aj keď predaj vášho domu trvá nejaký čas.

Navyše, Gavin Diamond, riaditeľ premostenia v United Trust Bank hovorí, že preklenovacie úvery nie sú len o pohybe po rebríčku nehnuteľností. „Mnohí naši zákazníci využívajú premostenie na zmenšenie alebo presťahovanie sa do domovov dôchodcov. Odstraňuje stres z viazania predaja ich existujúceho domu s kúpou ich nového.“

„To môže byť obzvlášť atraktívne pre starších zákazníkov, ktorí si môžu nájsť nehnuteľnosť, kúpiť ju a potom sa vo svojom voľnom čase nasťahovať pred marketingom svojho starého domu,“ dodáva.

Preklenovacie úvery môžu byť tiež užitočné, ak ste kúpu nehnuteľnosti v aukcii a potrebujú konať rýchlo alebo podstupujú veľkú rekonštrukciu.

Diamond vysvetľuje: „Niekedy nehnuteľnosť, ktorá sa má kúpiť, nebude na začiatku hypotékou, pretože je veriteľ považuje za neobývateľný – možno preto, že nemá fungujúcu kuchyňu alebo kúpeľňa.”

„Preklenovací veriteľ môže uľahčiť nákup a umožniť dlžníkovi vykonať požadované práce predtým, ako ho bude možné refinancovať na dlhodobú hypotéku.“

Na papieri by táto schopnosť nakúpiť teraz a predať neskôr mohla ubrať veľa stresu a problémov spojených s presťahovaním sa domov – väčšina z nich pochádza z požiadavky na viazanie viacerých transakcií.

Ako fungujú preklenovacie úvery?

Predtým, ako budete zvažovať preklenovací úver, je dôležité, aby ste pochopili, ako fungujú a aké riziká s tým súvisia.

Existujú dva hlavné typy preklenovacieho úveru – „otvorený“ a „uzavretý“ úver.

Otvorený preklenovací úver je taký, pri ktorom nie je dohodnutý termín splatenia úveru. Hoci stále môže existovať maximálna lehota – napríklad 12 mesiacov – dlžník má možnosť splatiť peniaze vlastným tempom.

To môže byť užitočné napríklad pri projekte renovácie, kde neviete, ako dlho budú práce trvať.

Uzavreté preklenovacie úvery sú tie so známym koncom. Tento typ preklenovacieho úveru môžete použiť, ak ste predali svoj súčasný dom, ale nestihli ste dodržať termíny dokončenia.

Preklenovacie úvery je možné zriadiť krátkodobo, ale zvyčajne trvajú až rok.

Pôžičky sa splácajú len na základe úroku, ale spôsob splácania týchto úrokov sa môže líšiť. Úroky môžu byť vyplácané každý mesiac alebo môžu byť zrolované a splatené spolu s kapitálom na konci obdobia. Treťou možnosťou je ponechaný úrok, kde veriteľ vypočítava vaše úrokové náklady a pridáva ich k vášmu úveru.

Koľko si môžem požičať s preklenovacím úverom?

Hoci niektorí veritelia môžu požičať až 10 miliónov £, koľko si môžete požičať, bude závisieť od výšky vlastného kapitálu, ktorý máte vo svojej súčasnej nehnuteľnosti. Maximálna hodnota úveru bude pravdepodobne v oblasti 75 %.

Finančné prostriedky by sa mali uvoľniť rýchlo, často už do 24 – 48 hodín. To je dôvod, prečo sú obľúbené, keď je dôležitá rýchlosť, napríklad ak nakupujete v aukcii.

Všetka tá rýchlosť a flexibilita však prichádza s cenou.

Úrokové sadzby budú pravdepodobne vyššie ako pri hypotékach na bývanie a budú sa zvyšovať, ak nebudete mesačné splátky. Čím dlhšie budete úver splácať, tým bude drahší.

Koľko stoja preklenovacie úvery?

Diamond hovorí, že úrokové sadzby sú zvyčajne medzi 5,5 % a 12 % ročne.

Otvorené preklenovacie úvery budú pravdepodobne stáť viac ako uzavreté preklenovacie úvery, pretože je potrebná väčšia flexibilita.

A ako pri každej zabezpečenej pôžičke, váš majetok je ohrozený, ak budete bojovať so splátkami.

Na zaplatenie budú platiť aj poplatky za sprostredkovanie, ktoré môžu byť až 2 %, ako aj výstupné poplatky, ak pôžičku predčasne splatíte.

To znamená, že si musíte veľmi dobre premyslieť, či ste pripravení zaplatiť tieto dodatočné náklady, aby ste sa dostali k tomuto novému domu.

Majte na pamäti, že ak máte hypotéku na nehnuteľnosť, ktorú chcete predať, stále ju budete platiť aj vy.

Výhody a nevýhody preklenovacích úverov:

výhody:

•  Rýchly prístup k veľkým úverom
• Môže vám pomôcť zabezpečiť váš nový dom bez toho, aby ste museli predávať ten súčasný
• Flexibilné splátky
• Umožňuje vám kúpiť nehnuteľnosti, ktoré v ich súčasnom stave nemožno založiť hypotékou

Zápory:

•  Úrokové sadzby sú vyššie ako pri hypotékach na bývanie
• Úver môže byť doplnkom k existujúcej hypotéke
•  Poplatky môžu byť značné
•  Pôžička je zabezpečená a ohrozuje váš domov, ak nebudete môcť splácať

Sú preklenovacie úvery dobrý nápad?

Náklady a riziká spojené s premostením nútia Raya Boulgera, hlavného technického manažéra hypotekárneho makléra Johna Charcola, premýšľať o odporúčaní týchto úverov.

Aj keď môžu nastať prípady, keď by premostenie mohlo byť praktickým riešením niektorých dilem spojených s kúpou domu, navrhuje, aby sa to nepovažovalo za hlavný prúd riešenia problémov sťahovanie.

Najmä na súčasnom trhu by som spochybnil každého, kto uvažuje o vytvorení otvoreného mosta. Je to trh predajcov, tak prečo ste nepredali svoju nehnuteľnosť? Je to pravdepodobne preto, že cena nie je správna.“

Hoci veritelia v prípade potreby refinancujú preklenovacie úvery, sankcie môžu byť náročné, ak ich nesplatíte v počiatočnom časovom rámci. Záujem bude tiež stále rásť.

Boulger hovorí: „V prvom rade sa vždy pokúste spojiť transakcie, ak môžete.“

Ak to nie je možné, Boulger hovorí, že je dôležité získať nezávislú radu predtým, ako sa vydáte premosťujúcou cestou. Toto by malo byť od a hypotekárny maklér ktorá sa nezameriava len na preklenovacie financie, ktorá je schopná zvážiť všetky vaše možnosti.

„Môže existovať alternatíva – nedávno sme mali prípad, keď sa dlžník pýtal na most, ale keďže mal dobrý príjem, mohli sme mu pomôcť so štandardnou hypotékou, ktorá ďaleko vyšla lacnejšie.'

Ak sa vám podarilo predať svoj dom, ale jednoducho ste to nedokončili, možno budete môcť rokovať aj so svojím predajcom.

Niektorí kupujúci sa tiež môžu rozhodnúť predať svoj dom a prenajať si ho skôr, ako začnú hľadať nový. To znamená, že keď nájdete perfektný dom, môžete konať rýchlo bez tlaku na predaj.