Плата за досрочное погашение: что должен знать каждый домовладелец

Мы получаем комиссию за продукты, приобретенные по некоторым ссылкам в этой статье.

Переход на более дешевую ипотечную сделку — один из лучших способов сократить ежемесячные расходы на домохозяйство, но остерегайтесь досрочного погашения, которые могут уничтожить ваши сбережения.

Если вы переходите к другому кредитору, чтобы обеспечить лучшая ставка по ипотеке или погасить ипотечный кредит до окончания текущей сделки, вы можете вызвать сбор за досрочное погашение или ERC, который может достигать тысяч фунтов стерлингов.

Какие комиссии за досрочное погашение?

Плата за досрочное погашение — это штраф за прекращение ипотечной сделки до истечения срока ее привязки. Например, если вы подписались на пятилетнюю фиксированную ставку и через несколько лет хотите перейти на более дешевую сделку, скорее всего, вам придется заплатить ERC.

Возможно, вам также придется заплатить ERC, если вы досрочно погасите часть ипотеки или, если вам повезет, весь остаток.

Причина, по которой кредиторы взимают ERC, заключается в том, что, когда они одалживают вам деньги, они ожидают получить определенную сумму процентов от сделки. Погашая ипотеку раньше, они в конечном итоге из своего кармана.

Марк Харрис, исполнительный директор ипотечного брокера SPF Private Clients, говорит: «ERC позволяет кредитору предлагать определенную ставку; это расчет на то, что вы заплатите определенную сумму процентов в течение периода, когда применяются ERC. Поэтому, если вы досрочно выдаете ипотечный кредит, с вас будет взиматься плата, чтобы компенсировать потерянные проценты ».

Плата может быть значительной. Например, если на вашем ипотечном балансе осталось 150 000 фунтов стерлингов, вы заплатите умопомрачительные 4500 фунтов стерлингов, чтобы выйти из сделки досрочно с 3% ERC.

Все ли ипотечные кредиты имеют комиссию за досрочное погашение?

Нет. ERC не всегда применим. Можете ли вы столкнуться с этой комиссией, зависит от типа вашей ипотеки. Вам не придется платить ERC, если у вас есть стандартная переменная ставка вашего кредитора (SVR), и вы хотите отойти от нее. Обычно с вас взимается небольшая административная плата, скажем, в несколько сотен фунтов.

Некоторые ипотечные кредиты и ипотечные кредиты с фиксированной ставкой также не имеют ERC. «Но ставки обычно немного выше, особенно в случае фиксированной ставки без ERC», — говорит Дэвид Холлингворт, заместитель директора брокерской компании L&C.

А ипотечный брокер может помочь вам найти ипотечные сделки, которые не имеют ERC или имеют низкие ERC, если они вас беспокоят. «Поиск сделки без ERC дает заемщикам больше гибкости. Он подходит, например, для тех, кто получает бонус или ожидает наследство, кто может досрочно погасить ипотеку», — говорит Харрис.

Какова типичная плата за погашение?

ERC сильно различаются и обычно составляют от 1% до 5% от оставшегося остатка по ипотечному кредиту. Хотя 1% ERC может показаться не таким уж большим, он все равно может составлять приличную сумму — например, 2000 фунтов стерлингов при остатке по ипотеке в 200 000 фунтов стерлингов.

Процентная плата за ERC может постепенно снижаться по некоторым сделкам, например, с 5% в первый год пятилетнего фиксирования до 1% в последний год. В этом сценарии, если у вас есть 150 000 фунтов стерлингов непогашенной задолженности по ипотеке, вы заплатите ERC в размере 7 500 фунтов стерлингов в первый год, который постепенно уменьшится до 1 500 фунтов стерлингов в последний год сделки.

Как избежать ERC?

Большинство кредиторов предлагают заемщикам некоторую свободу действий для переплаты в размере до 10% от остатка по ипотечному кредиту без уплаты ERC. «Это позволяет осуществлять регулярные ежемесячные переплаты или единовременные платежи без штрафных санкций, что часто бывает достаточно для заемщиков», — говорит Холлингворт.

Вы также можете избежать ERC, выбрав более короткую сделку. Таким образом, если ваши обстоятельства изменятся, например, продажа после развода или переезд на работу, вы, надеюсь, выйдете из периода привязки. «Вероятно, неразумно выбирать 10-летнее исправление со штрафами, если есть шанс, что вы переедете в течение этого времени — более короткий срок, скажем, два года, может быть более разумным», — говорит Харрис.

Имейте в виду, однако, что всегда полезно подсчитывать суммы, чтобы увидеть, стоит ли платить ERC. Возможно, стоит заплатить штраф, чтобы в конечном итоге сэкономить больше денег на выплатах по ипотеке в долгосрочной перспективе, если вы используете дорогую стандартную переменную ставку (SVR). Обычно вы переходите на SVR вашего кредитора, когда ваша текущая ипотечная сделка заканчивается, и ставка может значительно увеличить ваши ежемесячные выплаты. В этом случае проценты, которые вы платите, могут перевешивать ERC, что делает более разумной оплату комиссии за изменение ставок.

Как насчет того, когда я перезакладываю или переезжаю, должен ли я платить ERC?

Возможно, да, если вы не будете осторожны. Если вы повторно закладываете, убедитесь, что ваша новая сделка не вступает в силу до окончания текущей сделки, чтобы не платить ERC. Однако, если вы находитесь на SVR вашего кредитора, вы не будете платить ERC за повторную ипотеку.

Как часть вашего контрольный список переезда, вы можете заплатить ERC, если переезжаете в более дешевое жилье. Вы, вероятно, захотите использовать деньги, вырученные от продажи вашего старого дома, чтобы уменьшить размер ипотечного кредита. Но это может привести к досрочному погашению.

Однако у вас может быть гибкая ипотека, которую вы можете взять с собой при переезде. Это известно как перенос вашей ипотеки, и большинство кредиторов позволяют вам избежать ERC таким образом, при условии, что вы не выплачиваете большую часть своей ипотеки в процессе.

Но если вы берете взаймы больше, чтобы переехать, вам нужно будет пройти процесс оценки доступности ипотеки, и вы, возможно, не сможете перенести свою ипотеку. Если вы не можете занять достаточно, вы можете столкнуться с ERC, если вам придется взять ипотечный кредит от другого кредитора.

«Может иметь смысл адаптировать период ERC в соответствии с тем, когда вам может понадобиться пересмотреть свою ставку или переехать, чтобы у вас были варианты выбора, когда придет время», — говорит Холлингворт.