Hva er et byggelån og hvordan kan det hjelpe deg med å kjøpe først, selge senere?

Vi tjener en provisjon for produkter kjøpt gjennom noen lenker i denne artikkelen.

Et byggelån kan hjelpe deg med å sikre drømmeboligen din før du har solgt din nåværende, men det er ikke en vei å gå ned uten å tenke nøye gjennom.

Med boligpriser på rekordhøye nivåer, og etterspørselen ofte overstiger tilbudet, må boligkjøpere handle raskt kjøpe huset de vil ha.

Det er her et brolån kan hjelpe potensielle kjøpere til å kjøpe først, selge senere – men hvordan fungerer egentlig et brolån og er det en god idé?

Vi forklarer alt du trenger å vite.

Hva er et brolån?

Brolån er kortsiktige lån som gjør at du kan kjøpe en ny eiendom før du har klart å selge den du trenger for å finansiere kjøpet. Lånet "broer" bokstavelig talt de to transaksjonene.

Denne "kjedebryteren" kan gi deg fordelen hvis du endelig har funnet et hjem som passer for alle. Det betyr at du ikke trenger å gå glipp av det selv om selge boligen din tar litt tid.

Dessuten Gavin Diamond, direktør for brobygging ved United Trust Bank

sier at overgangslån ikke bare handler om å flytte opp eiendomsstigen. Mange av våre kunder bruker brobygging for å bygge ned eller flytte inn i aldershjem. Det fjerner stresset med å binde i salget av deres eksisterende hjem med kjøpet av deres nye.

– Dette kan være spesielt attraktivt for eldre kunder som kan finne en eiendom, kjøpe den og flytte inn i ro og mak før de markedsfører sin gamle bolig, legger han til.

Brolån kan også være nyttig hvis du er det kjøpe en eiendom på auksjon og trenger å handle raskt eller tar på seg en større oppussing.

Diamond forklarer: «Noen ganger vil ikke eiendommen som skal kjøpes i utgangspunktet kunne pantsettes fordi den er anses ubeboelig av utlåner - kanskje fordi den ikke har et fungerende kjøkken eller baderom."

"En brolåner kan forenkle kjøpet og la låntakeren utføre de nødvendige arbeidene før det kan refinansieres til et langsiktig boliglån."

På papiret kan denne muligheten til å kjøpe nå, selge senere ta mye av stresset og bryet med å flytte hjem – mye av dette kommer fra kravet om å binde opp flere transaksjoner.

Hvordan fungerer brolån?

Før du vurderer et byggelån, er det viktig at du forstår hvordan de fungerer og risikoen involvert.

Det er to hovedtyper av overgangslån – «åpne» og «lukkede» lån.

Et åpent brolån er et hvor tilbakebetalingsdatoen på lånet ikke er avtalt. Selv om det fortsatt kan være en maksimal løpetid – for eksempel 12 måneder – har låntakeren fleksibiliteten til å betale tilbake pengene i sitt eget tempo.

Dette kan være nyttig, for eksempel med et oppussingsprosjekt der du ikke vet hvor lang tid arbeidet vil ta å fullføre.

Lukket brolån er de med kjent slutt. Du kan bruke denne typen byggelån hvis du har solgt din nåværende bolig, men bare ikke har klart å binde sluttdatoene.

Brolån kan settes opp på kortsiktig basis, men varer vanligvis opptil ett år.

Lån tilbakebetales på avdragsfri basis, men hvordan rentene betales kan variere. Renter kan enten betales hver måned eller de kan rulles sammen og tilbakebetales med kapitalen ved terminens slutt. Et tredje alternativ er beholdt rente hvor långiver beregner rentekostnadene dine og legger det til lånet ditt.

Hvor mye kan jeg låne med et byggelån?

Selv om noen långivere kan låne så mye som £10 millioner, vil hvor mye du kan låne avhenge av hvor mye egenkapital du har i din nåværende eiendom. Maksimal låneverdi vil sannsynligvis være i området 75 %.

Midler bør frigjøres raskt, ofte innen så lite som 24-48 timer. Dette er grunnen til at de er populære når hastighet er viktig, for eksempel hvis du kjøper på auksjon.

Men all den hastigheten og fleksibiliteten kommer med en pris.

Rentene vil sannsynligvis være høyere enn med boliglån, og vil rulle opp hvis du ikke foretar månedlige tilbakebetalinger. Jo lengre tid du bruker på å betale tilbake lånet, jo dyrere blir det.

Hvor mye koster overgangslån?

Diamond sier at rentene vanligvis er mellom 5,5 % og 12 % i året.

Åpne brolån vil sannsynligvis koste mer enn lukkede brolån fordi det kreves mer fleksibilitet.

Og, som med alle sikrede lån, er eiendommen din i fare hvis du sliter med tilbakebetalinger.

Det vil også være ordningsgebyrer å betale, som kan være så mye som 2 %, samt utgangsgebyrer hvis du betaler tilbake lånet tidlig.

Dette betyr at du må tenke nøye gjennom om du er villig til å betale disse ekstra kostnadene for å få tak i det nye hjemmet.

Husk at hvis du har et boliglån i eiendommen du vil selge, betaler du fortsatt det også.

Fordeler og ulemper ved overgangslån:

Fordeler:

•  Rask tilgang til store lån
• Kan hjelpe deg med å sikre ditt nye hjem uten å selge ditt nåværende
• Fleksibel tilbakebetaling
• Gjør det mulig å kjøpe eiendommer som ikke kan pantsettes i gjeldende tilstand

Ulemper:

•  Rentene er høyere enn boliglån
• Lånet kan komme i tillegg til et eksisterende boliglån
•  Gebyrer kan være betydelige
•  Lånet er sikret, noe som setter boligen din i fare hvis du ikke kan betale tilbake

Er brolån en god idé?

Kostnadene og risikoene forbundet med brobygging får Ray Boulger, senior teknisk sjef hos boliglånsmegleren John Charcol, til å tenke seg om to ganger på å anbefale disse lånene.

Selv om det kan være tilfeller der brobygging kan være en praktisk løsning på enkelte boligkjøpsdilemmaer, foreslår han at det ikke bør betraktes som en vanlig løsning på utfordringene med flytte.

Spesielt i det nåværende markedet vil jeg stille spørsmål ved alle som tenker på å lage en åpen bro. Det er et selgers marked, så hvorfor har du ikke solgt eiendommen din? Det er sannsynligvis fordi prisen ikke er riktig.'

Selv om långivere vil refinansiere overgangslån når det er nødvendig, kan bøtene være tyngende hvis du ikke betaler tilbake innen den første tidsrammen. Interessen vil også fortsette å vokse.

Boulger sier: "I første omgang, prøv alltid å binde opp transaksjoner hvis du kan."

Hvis det ikke er et alternativ, sier Boulger at det er viktig å få uavhengige råd før du går nedover broveien. Dette skal være fra en boliglånsmegler som ikke kun fokuserer på å bygge bro, som er i stand til å vurdere alle alternativene dine.

"Det kan være et alternativ - vi hadde nylig en sak der en låner kom inn og spurte om en bro, men fordi han hadde god inntekt, kunne vi hjelpe ham med et standardlån som fungerte langt billigere.'

Hvis du har klart å selge boligen din, men rett og slett ikke har fullført, kan du også være i stand til å forhandle med selgeren din.

Noen kjøpere kan også velge å selge boligen sin og leie ut før de begynner å lete etter en ny. Dette betyr at når du finner den perfekte boligen, kan du handle raskt uten press for å selge.