Tidlig tilbakebetaling: hva enhver huseier bør vite

Vi tjener en provisjon for produkter kjøpt gjennom noen lenker i denne artikkelen.

Å bytte til en billigere boliglånsavtale er en av de beste måtene å redusere de månedlige husholdningsutgiftene på, men pass opp for tidlig tilbakebetaling, som kan utslette sparepengene dine.

Hvis du flytter til en annen utlåner for å sikre beste boliglånsrente eller tilbakebetale boliglånet ditt før den nåværende avtalen avsluttes, kan du utløse et gebyr for tidlig tilbakebetaling, eller ERC, som kan løpe inn i tusenvis av pund.

Hva er gebyrer for tidlig tilbakebetaling?

Et gebyr for tidlig tilbakebetaling er en straff for å avslutte boliglånsavtalen før bindingsperioden utløper. For eksempel, hvis du har registrert deg for en femårs fast rente, og du vil flytte til en billigere avtale noen år senere, er sjansen stor for at du må betale en ERC.

Du må kanskje også betale en ERC hvis du betaler ned en del av boliglånet ditt tidlig, eller hvis du er heldig nok, hele saldoen din.

Grunnen til at långivere belaster en ERC er fordi når de låner deg penger, forventer de å tjene en viss rente på avtalen. Ved å betale tilbake boliglånet ditt tidlig, ender de opp av lommen.

Mark Harris, administrerende direktør for boliglånsmegleren SPF Private Clients, sier: «En ERC gjør det mulig for långiveren å tilby en bestemt rente; det er avhengig av at du betaler et visst beløp i renter i perioden hvor ERC-er gjelder. Så hvis du forsinker boliglånet tidlig, pålegger det gebyret for å kompensere for tapt rente.

Avgiften kan være betydelig. For eksempel, hvis det er £ 150 000 igjen på boliglånssaldoen din, vil du betale iøynefallende £ 4 500 for å forlate en avtale tidlig med en 3 % ERC.

Har alle boliglån gebyrer for tidlig nedbetaling?

Nei. En ERC gjelder ikke alltid. Om du kan møte denne avgiften avhenger av hvilken type boliglån du har. Du trenger ikke å betale en ERC hvis du bruker utlånerens standard variabel rente (SVR), og du ønsker å gå bort fra dette. Du vil vanligvis bare bli belastet et lite administrasjonsgebyr på for eksempel noen få hundre pund.

Noen sporingslån og fastrentelån har heller ikke ERC. "Men prisene er vanligvis litt høyere, spesielt når det gjelder en fast rente uten ERC," sier David Hollingworth, assisterende direktør for megler L&C.

EN boliglånsmegler kan hjelpe deg med å finne boliglånsavtaler som ikke har noen eller lave ERC-er, hvis de bekymrer deg. «Å finne en avtale uten ERC gir låntakere mer fleksibilitet. Det passer for de som mottar en bonus, for eksempel, eller forventer en arv som kan betale tilbake boliglånet tidlig, sier Harris.

Hva er et typisk tilbakebetalingsgebyr?

ERC-er varierer dramatisk, og varierer vanligvis fra 1 % til 5 % av gjenværende boliglånssaldo. Selv om en 1% ERC kanskje ikke høres mye ut, kan den likevel utgjøre en rimelig sum – £2 000 på en boliglånssaldo på £200 000, for eksempel.

Den prosentvise kostnaden for en ERC kan gradvis reduseres på enkelte avtaler fra for eksempel 5 % i år ett av en femårig løsning til 1 % det siste året. I dette scenariet, hvis du hadde £150 000 utestående på boliglånet, ville du betale en ERC på £7 500 i år ett, som gradvis vil reduseres til £1 500 i det siste året av avtalen.

Hvordan kan jeg unngå en ERC?

De fleste långivere tilbyr et visst spillerom for låntakere til å betale for mye på opptil 10 % av boliglånssaldoen uten å betale en ERC. "Dette gir mulighet for regelmessige månedlige overbetalinger eller for engangsutbetalinger uten straff, noe som ofte er nok for låntakere," sier Hollingworth.

Du kan også unngå en ERC ved å velge en kortere avtale. På denne måten, hvis omstendighetene dine endrer seg som å selge seg etter en skilsmisse eller å flytte på jobb, vil du forhåpentligvis være ute av bindingsperioden. "Det er sannsynligvis ikke lurt å velge en 10-års fix med straffer hvis det er en sjanse for at du vil flytte i løpet av den tiden - en kortere fix på for eksempel to år kan være mer fornuftig," sier Harris.

Husk imidlertid at det alltid er en god idé å gjøre summene for å se om det er verdt å betale en ERC. Det kan være verdt å betale en straff for å spare mer penger på nedbetalingen av boliglån på lang sikt hvis du har en dyr standard variabel rente (SVR). Du vil vanligvis gli inn på långiverens SVR når din nåværende boliglånsavtale avsluttes, og prisen kan øke de månedlige tilbakebetalingene dine betraktelig. I dette tilfellet kan renten du betaler oppveie ERC, noe som gjør det mer fornuftig å betale gebyret for å bytte kurs.

Hva med når jeg gir om boliglån eller flytter hjem, må jeg betale en ERC?

Muligens, ja, hvis du ikke er forsiktig. Hvis du legger om boliglån, sjekk at den nye avtalen din ikke starter før slutten av den nåværende avtalen for å unngå å betale en ERC. Hvis du er på utlånerens SVR, vil du imidlertid ikke betale en ERC for å omlåne.

Som en del av din sjekkliste for flytting, kan du betale en ERC hvis du flytter til en billigere eiendom. Du vil sannsynligvis bruke pengene som frigjøres fra salget av ditt gamle hjem til å redusere størrelsen på boliglånet ditt. Men dette kan utløse et gebyr for tidlig tilbakebetaling.

Det kan imidlertid hende du har et fleksibelt boliglån som du kan ta med deg når du flytter. Dette er kjent som portering av boliglånet ditt, og de fleste långivere lar deg unngå en ERC på denne måten, forutsatt at du ikke betaler tilbake en stor del av boliglånet i prosessen.

Men hvis du låner mer for å flytte hus, må du gå gjennom prosessen med å vurdere boliglånets rimelighet, og du kan kanskje ikke overføre boliglånet ditt. Hvis du ikke kan låne nok, kan du møte en ERC hvis du må ta et boliglån fra en annen utlåner.

"Det kan være fornuftig å skreddersy ERC-perioden i tråd med når du kanskje trenger å vurdere prisen din, eller flytte - slik at du holder mulighetene åpne for å shoppe rundt når den tid kommer," sier Hollingworth.