Spese di rimborso anticipato: cosa dovrebbe sapere ogni proprietario di casa

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Passare a un contratto di mutuo più economico è uno dei modi migliori per ridurre le spese domestiche mensili, ma fai attenzione alle spese di rimborso anticipato, che potrebbero spazzare via i tuoi risparmi.

Se ti trasferisci a un altro prestatore per garantire il miglior tasso di mutuo o rimborsare il mutuo prima della scadenza dell'attuale affare, potresti attivare una commissione di rimborso anticipato, o ERC, che può arrivare a migliaia di sterline.

Cosa sono le spese di rimborso anticipato?

Un addebito di rimborso anticipato è una sanzione per la conclusione del contratto di mutuo prima della scadenza del periodo di vincolo. Ad esempio, se ti sei iscritto a una tariffa fissa di cinque anni e desideri passare a un accordo più economico qualche anno dopo, è probabile che dovrai pagare un ERC.

Potresti anche dover pagare un ERC se stai pagando una parte del tuo mutuo in anticipo o, se sei abbastanza fortunato, l'intero saldo.

Il motivo per cui gli istituti di credito addebitano un ERC è perché quando ti prestano denaro, si aspettano di realizzare un certo importo di interessi dall'accordo. Ripagando anticipatamente il mutuo, finiscono di tasca propria.

Mark Harris, amministratore delegato del broker ipotecario SPF Private Clients, afferma: "Un ERC consente al prestatore di offrire un tasso particolare; sta puntando sul fatto che tu paghi un certo importo di interessi durante il periodo in cui si applicano gli ERC. Quindi, se anticipate il mutuo in anticipo, impone l'addebito per compensare gli interessi perduti.'

L'addebito può essere significativo. Ad esempio, se sul saldo del tuo mutuo sono rimaste £ 150.000, pagherai ben £ 4.500 per lasciare un accordo in anticipo con un ERC del 3%.

Tutti i mutui hanno spese di estinzione anticipata?

No. Un ERC non si applica sempre. Il fatto che tu possa affrontare questa commissione dipende dal tipo di mutuo che hai. Non dovrai pagare un ERC se sei sul tasso variabile standard (SVR) del tuo prestatore e vuoi allontanarti da questo. Di solito ti verrà addebitata solo una piccola commissione amministrativa di, diciamo, poche centinaia di sterline.

Anche alcuni mutui tracker e a tasso fisso non hanno un ERC. "Ma le tariffe sono solitamente un po' più alte, in particolare nel caso di una tariffa fissa senza ERC", afferma David Hollingworth, direttore associato del broker L&C.

UN mediatore di mutui può aiutarti a trovare contratti di mutuo senza ERC o bassi, se sono un problema per te. "Trovare un accordo senza un ERC offre ai mutuatari una maggiore flessibilità. È adatto a chi riceve un bonus, ad esempio, o si aspetta un'eredità che potrebbe rimborsare anticipatamente il mutuo", afferma Harris.

Qual è una tipica commissione di rimborso?

Gli ERC variano notevolmente e di solito vanno dall'1% al 5% del saldo del tuo mutuo residuo. Anche se un ERC dell'1% potrebbe non sembrare molto, può comunque ammontare a una discreta somma: £ 2.000 su un saldo del mutuo di £ 200.000, ad esempio.

L'addebito percentuale per un ERC può gradualmente ridursi su alcune offerte, ad esempio dal 5% nell'anno uno di una correzione quinquennale all'1% nell'ultimo anno. In questo scenario, se avessi £ 150.000 in sospeso sul tuo mutuo, pagheresti un ERC di £ 7.500 nel primo anno, che si ridurrebbe gradualmente a £ 1.500 nell'ultimo anno dell'accordo.

Come posso evitare un ERC?

La maggior parte degli istituti di credito offre ai mutuatari un margine di manovra per effettuare pagamenti in eccesso fino al 10% del saldo del proprio mutuo senza pagare un ERC. "Ciò consente pagamenti mensili regolari in eccesso o pagamenti forfettari senza penali, il che spesso è sufficiente per i mutuatari", afferma Hollingworth.

Puoi anche evitare un ERC scegliendo un affare più breve. In questo modo, se le tue circostanze cambiano come vendere dopo un divorzio o trasferirti per lavoro, si spera che tu sia fuori dal periodo di tie-in. "Probabilmente non è saggio scegliere una correzione di 10 anni con sanzioni se c'è la possibilità che ti muovi durante quel periodo - una correzione più breve, diciamo, due anni, potrebbe essere più sensata", afferma Harris.

Tieni presente, però, che è sempre una buona idea fare le somme per vedere se vale la pena pagare un ERC. Potrebbe valere la pena pagare una sanzione per risparmiare più denaro sul rimborso del mutuo a lungo termine se si utilizza un costoso tasso variabile standard (SVR). Di solito scivolerai sull'SVR del tuo prestatore al termine del tuo attuale contratto di mutuo e il tasso può aumentare enormemente i tuoi rimborsi mensili. In questo caso, l'interesse che stai pagando potrebbe superare l'ERC, rendendo più sensato pagare la commissione per cambiare tasso.

E quando cambio casa o cambio casa, devo pagare un ERC?

Forse sì, se non stai attento. Se stai effettuando il remortgaging, controlla che il tuo nuovo accordo non abbia effetto fino alla fine del tuo attuale accordo per evitare di pagare un ERC. Se utilizzi l'SVR del tuo prestatore, tuttavia, non pagherai un ERC per il remortgage.

Come parte del tuo lista di controllo trasloco, potresti pagare un ERC se ti trasferisci in una proprietà più economica. Probabilmente vorrai utilizzare i soldi svincolati dalla vendita della tua vecchia casa per ridurre le dimensioni del tuo mutuo. Ma questo potrebbe innescare una tassa di rimborso anticipato.

Tuttavia, potresti avere un mutuo flessibile che puoi portare con te quando cambi casa. Questo è noto come porting del tuo mutuoe la maggior parte dei prestatori ti consente di evitare un ERC in questo modo, a condizione che tu non stia rimborsando una grossa fetta del tuo mutuo nel processo.

Ma se stai prendendo in prestito di più per cambiare casa, dovrai passare attraverso il processo di valutazione dell'accessibilità del mutuo e potresti non essere in grado di trasferire il tuo mutuo. Se non riesci a prendere in prestito abbastanza, potresti dover affrontare un ERC se devi prendere un mutuo da un altro prestatore.

"Può avere senso personalizzare il periodo ERC in linea con quando potresti dover rivedere la tua tariffa o trasferirti, in modo da mantenere aperte le tue opzioni per guardarti intorno quando arriva il momento", afferma Hollingworth.