Cos'è la locazione? Cosa devi sapere per acquistare un immobile in locazione

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La proprietà e la locazione sono i due modi principali di possedere proprietà in Inghilterra e Galles, la proprietà significa la terra e gli edifici su quella terra. Ma le due forme di proprietà sono molto diverse e si applicano solo a determinati tipi di proprietà.

Ad esempio, se stai cercando di acquistare un appartamento, ti chiederai cos'è un contratto di locazione? quando comprare una casa, ti devi preoccupare della locazione? Rispondiamo a tutte le domande scottanti con consigli approfonditi di esperti.

Che cos'è un contratto di locazione?

"La locazione ha uno status giuridico molto diverso dalla proprietà, infatti ti dà solo un "diritto di occupare" una proprietà per un periodo di tempo stabilito (per i contratti di locazione a lungo termine, di solito tra 99 e 999 anni), piuttosto che possederlo per sempre", spiega consulenza immobiliare esperta Saira Parveen, Avvocato presso Legge SA.

'Il 'prezzo d'acquisto' di un nuovo appartamento è in effetti di diritto un 'premio' dovuto al locatore per il diritto di occupare, e per di più continuerai a spesso (ma non sempre - dipende dai termini del contratto di locazione) è necessario pagare l'affitto del terreno (di solito una o due volte l'anno), le spese condominiali (la tua quota di riparazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, ad esempio parti strutturali dell'edificio, ascensori, ecc. e il terreno dell'edificio) e assicurazione affitti.'

Cosa significa acquistare un immobile in locazione?

"Pensa di acquistare un contratto di locazione come un'opzione di noleggio a lungo termine e inizia ad avere più senso", spiega il fondatore e CEO di GetAgent.co.uk, Colby Short. "Acquisti e possiedi la proprietà stessa, ma non possiedi la terra su cui si trova."

"Nel caso di un appartamento in affitto, ad esempio, non avrai alcuna proprietà sulle aree comuni o sull'edificio stesso, ma solo sul tuo appartamento o appartamento."

"Proprio come un contratto di locazione, c'è anche un lasso di tempo sul contratto di locazione della proprietà che acquisti", spiega Colby. 'Quando questo termine scade, la proprietà ritorna al proprietario. È anche importante notare che, a seconda della durata del contratto di locazione, potresti avere difficoltà a vendere la tua casa in affitto. Qualcosa di meno di 90 anni e dovresti quasi certamente cercare di estenderlo o rischiare di perdere qualsiasi plusvalenza.'

“Le locazioni di immobili residenziali possono essere grossolanamente suddivise in: locazioni residenziali a breve termine (dove non si paga un prezzo di acquisto ma si paga l'affitto e occupare per un periodo iniziale fisso e poi di mese in mese), e locazioni residenziali lunghe dove la durata è spesso centinaia (o anche migliaia) di anni e il contratto di locazione può essere acquistato e venduto dai successivi inquilini per un prezzo di acquisto", consiglia Jane Lonergan, partner e responsabile di Proprietà a Wilsons Solicitors LLP. "Nei contratti di locazione più lunghi l'affitto (chiamato rendita fondiaria) di solito è basso."

Quali sono gli svantaggi dell'acquisto di un immobile in affitto?

Le case in affitto verranno con restrizioni, perché non possiedi la proprietà. "Questo è uno dei maggiori inconvenienti di una casa in affitto, ma possono anche comportare ulteriori restrizioni", afferma Short. "Questi possono includere cose come la necessità di un'autorizzazione per apportare modifiche alla tua casa, in particolare se lo sono" strutturale.' Per questo dovresti chiedere il permesso ai proprietari liberi, e questo è in aggiunta a qualsiasi pianificazione del consiglio permessi ecc.

"Potrebbe non essere autorizzato a subaffittare la tua proprietà, usarla come base per gestire la tua attività o persino possedere un animale domestico. Se vieni scoperto a violare queste restrizioni, potresti perdere il contratto di locazione, quindi è importante sapere dove ti trovi", avverte Short.

“È anche di vitale importanza sapere quanto canone di locazione del terreno e costi di servizio puoi aspettarti di pagare. Non è insolito per i proprietari di case essere colpiti da ingenti costi di servizi che li lasciano in difficoltà finanziarie. Gli affitti dei terreni possono anche aumentare nel tempo, quindi devi davvero essere realistico su ciò che puoi permetterti su base continuativa, non solo al momento dell'acquisto. ‘

Cosa succede alla fine di un immobile in locazione?

Avere una buona quantità di anni rimasti sul contratto di locazione è l'unico modo per assicurarti di essere in una buona posizione, sia finanziariamente che fisicamente. "La mancata estensione del contratto di locazione vedrà la proprietà trasferita di nuovo al proprietario e nella maggior parte dei casi, non si avrà più il diritto di vivere nella proprietà", avverte il COO di Tenute di Warwick, Bethan Griffiths.

"La buona notizia è che puoi richiedere una proroga in qualsiasi momento", aggiunge positivamente. “Ma dopo due anni di proprietà, hai il diritto di estendere il contratto di locazione di 90 anni finché sei l'inquilino qualificato. Una volta che hai posseduto la proprietà come locatario per più di due anni, hai il diritto di estendere il contratto di locazione di 90 anni (appartamento) e 50 (casa) fintanto che sei l'inquilino qualificato.'

Per essere l'inquilino qualificato devi aver acquistato la proprietà con il contratto di locazione originale di almeno 21 anni, che dovrebbero essere tutti se non la maggior parte dei casi.

L'estensione di un contratto di locazione è una soluzione praticabile, ma ha un costo. "Questo costo aumenterà più a lungo lo lasci e più breve diventa il contratto di locazione", spiega Bethan.

"Ad esempio, il costo dell'estensione di un contratto di locazione di 90 anni sarà di circa £ 9.000 sia per l'estensione che per le tasse, ma aggiungerà circa £ 13.000 di valore", consiglia. “Al contrario, estendere un contratto di locazione di 60 anni ti costerà fino a £ 32.000 e aggiungerà forse lo stesso valore in termini di valore. Quindi la chiave è rimanere al passo con le cose e agire prima piuttosto che dopo.'

Vale la pena acquistare una quota di proprietà nella mia casa?

"Gli appartamenti sono in genere solo in locazione, anche se questo potrebbe cambiare in futuro con il il governo sta cercando di rinvigorire la proprietà comune, ma questa è un'altra storia", afferma l'avvocato Saira Parveen. «Perché un edificio sarà occupato da più inquilini e sarà il locatore a possedere la piena proprietà nella totalità dell'edificio, cioè tutti gli appartamenti insieme e le parti comuni».

"Alcune case possono anche essere affittate e c'è una legislazione che consente agli inquilini di aggiornare il loro interesse di locazione a un interesse di proprietà esercitare il loro diritto di richiedere al locatore di vendere loro gli interessi di proprietà sul pagamento del premio richiesto prescritto dalla riforma delle locazioni Atto 1967. Questo può essere vantaggioso per un proprietario di casa in quanto un interesse di proprietà può aumentare il valore della proprietà, renderla più vendibile (la maggior parte delle persone si aspetta case di proprietà) e il proprietario non dovrà più pagare un canone al locatore né avere altri obblighi verso terzi proprietario.'

"L'attuale processo per aggiornare un interesse di proprietà di una casa in un interesse di proprietà è complesso e può essere costoso", avverte Saira. "Ci sono state alcune storie dell'orrore su case in affitto in cui gli affitti dovuti in base a tali contratti di locazione sono stati generalmente considerati ingiusti nei confronti degli inquilini. Gli esperti si aspettano che il governo intervenga e modifichi la legge in questo settore rendendo il processo di la conversione in proprietà è molto più economica e facile, oltre a vietare la vendita di nuove case in affitto nel primo posto.'

"Potrebbe valere la pena aspettare per vedere quali cambiamenti arriveranno nei prossimi anni piuttosto che cercare di acquisire la proprietà della tua casa in affitto ora se ne possiedi già una. A meno che tu non abbia un urgente bisogno di passare dallo stato di proprietà in affitto.'

Quali sono i vantaggi di acquistare un immobile in locazione?

"Nonostante le complicazioni delle case in affitto, possono rappresentare un'ottima opzione per il giusto tipo di acquirente", afferma Bethan. "E spesso favoriscono coloro che acquistano nelle principali aree urbane che potrebbero essere focalizzati sulla carriera e che intendono vivere nella proprietà solo per un periodo di tempo più breve".

"Le case in affitto sono più convenienti, circa un terzo in meno a seconda di dove stai cercando di acquistare", lei aggiunge. 'Le case in affitto sono un acquisto meno pratico in quanto il proprietario è responsabile del mantenimento della proprietà e/o edificio più ampio. Hanno anche la responsabilità di stipulare un'assicurazione sull'edificio. Quindi, tutto sommato, c'è molto meno di cui preoccuparsi.'

Perché alcuni contratti di locazione sono 999 anni?

La durata di un contratto di locazione sarà in genere di 125 anni, ma puoi trovare 999 anni su un contratto di locazione. Questo è spesso in atto per rendere una proprietà più commerciabile, dicono gli esperti.

"In questo caso, l'acquisizione di un contratto di locazione di 999 anni consente a un proprietario di avere un titolo che è "buono come proprietà" (a causa della durata)", consiglia Colby. Ed è quindi molto più attraente per gli acquirenti rispetto a un contratto di locazione più breve (ad esempio 85 anni). Fornisce sicurezza a lungo termine, pur mantenendo la struttura esistente di proprietà/locazione in affitto.'

Le proprietà in locazione sono ideali per gli acquirenti per la prima volta dal punto di vista dell'accessibilità. La maggior parte di queste case in affitto saranno appartamenti, dove è in vigore un contratto di locazione perché la proprietà è stata sviluppato e diviso in più abitazioni - quindi nessuno possiede la proprietà o la terra la proprietà risiede su.

È possibile ottenere una quota di proprietà, ma ciò avrà anche un costo e complicazioni a seconda dell'attuale configurazione in atto.

"Un controllo rapido ed economico presso il catasto ti dirà se una proprietà è di proprietà o di locazione", consiglia l'avvocato Saira Parveen. "Se la proprietà non è registrata presso il catasto (la maggior parte lo sono), puoi rivedere gli atti e scoprirlo."

Si può ristrutturare un immobile in locazione?

Sì e no. Se possiedi una proprietà in affitto, di solito sarai libero di fare più lavori minori, tra cui pittura, decorazione, rifacimento della cucina e del bagno. Tuttavia, per modifiche più importanti come l'installazione di finestre o altre modifiche strutturali dovrai controllare il contratto di locazione per vedere se sei autorizzato.

“Effettuare ristrutturazioni domestiche su immobili in affitto è più complesso. In sostanza non sei il proprietario della proprietà che stai ristrutturando", spiega il CEO e co-fondatore di MoveStreets, Adam Kamani. ‘Di conseguenza, avrai bisogno del permesso del tuo proprietario prima di effettuare lavori di ristrutturazione. Soprattutto grandi cambiamenti.'

‘Controlla il tuo contratto di locazione per vedere se ti è permesso apportare modifiche. Alcuni contratti di locazione possono stipulare che è necessaria solo l'autorizzazione per i grandi lavori che coinvolgono l'impianto idraulico o elettrico. Mentre altri potrebbero richiedere l'autorizzazione per qualsiasi opera. Consulta il tuo titolare. Spesso il proprietario (o il proprietario) vorrà sapere che qualsiasi ristrutturazione che intendi fare migliorerà la proprietà e ne danneggerà il valore.'

Adam continua avvertendo: "Se non ottieni il consenso dal tuo proprietario prima di intraprendere qualsiasi lavoro, loro potrebbe farti riportare la proprietà a come era originariamente e sarai responsabile di tutto costi.'

"Sii consapevole che le alterazioni della proprietà senza il consenso del proprietario possono anche influire sulla tua capacità di vendere la tua proprietà in futuro. Un potenziale acquirente di solito chiederà dettagli e copie di eventuali consensi e permessi. Inoltre, qualsiasi alterazione o ristrutturazione non autorizzata può violare i termini del mutuo.'