Κερδίζουμε προμήθεια για προϊόντα που αγοράζονται μέσω ορισμένων συνδέσμων σε αυτό το άρθρο.
Η ελεύθερη ιδιοκτησία και η μίσθωση είναι οι δύο κύριοι τρόποι κατοχής ιδιοκτησίας στην Αγγλία και την Ουαλία, η ιδιοκτησία που σημαίνει τη γη και τα κτίρια σε αυτήν τη γη. Αλλά οι δύο μορφές ιδιοκτησίας είναι πολύ διαφορετικές και ισχύουν μόνο για ορισμένα είδη ιδιοκτησίας.
Για παράδειγμα, αν ψάχνετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, θα ρωτήσετε τι είναι μίσθωση; Πότε αγοράζοντας ένα σπίτι, πρέπει να ανησυχείτε για το μίσθωμα; Απαντάμε σε όλες τις καίριες ερωτήσεις με εις βάθος συμβουλές ειδικών.
Τι είναι η μίσθωση;
«Το μίσθωμα έχει πολύ διαφορετικό νομικό καθεστώς από το ελεύθερο, στην πραγματικότητα μόνο σας δίνει το «δικαίωμα να κατέχετε» ένα ακίνητο για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα (για μακροχρόνιες μισθώσεις, συνήθως μεταξύ 99 και 999 ετών), αντί να το κατέχω για πάντα», εξηγεί συμβουλές ιδιοκτησίας εμπειρογνώμονας Saira Parveen, Δικηγόρος στο Νόμος Α.Ε.
«Η «τιμή αγοράς» για ένα νέο διαμέρισμα είναι στην πραγματικότητα ένα «ασφάλιστρο» που καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη για το δικαίωμα κατοικίας, και επιπλέον θα συχνά (αλλά όχι πάντα – εξαρτάται από τους όρους της μίσθωσης) πρέπει να πληρώσετε ενοίκιο εδάφους (συνήθως μία ή δύο φορές το χρόνο), χρεώσεις υπηρεσιών (το μερίδιό σας επισκευή και συντήρηση των κοινών μερών του κτιρίου, π.χ. δομικά μέρη του κτιρίου, ανελκυστήρες κ.λπ. και τους χώρους του κτιρίου) και ασφάλιση ενοίκια.»
Πίστωση εικόνας: Future/ Richard Gadsby
Τι σημαίνει η αγορά ενός ακινήτου με μίσθωση;
«Σκεφτείτε την αγορά μιας μίσθωσης ως μια πιο μακροπρόθεσμη επιλογή ενοικίασης και θα αρχίσει να έχει πιο νόημα», εξηγεί ο Ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της GetAgent.co.uk, Κόλμπι Σορτ. «Αγοράζετε και κατέχετε το ίδιο το ακίνητο, αλλά δεν σας ανήκει η γη στην οποία κάθεται».
«Στην περίπτωση ενός ενοικιαζόμενου διαμερίσματος, για παράδειγμα, δεν θα έχετε επίσης καμία ιδιοκτησία στους κοινόχρηστους χώρους ή στο ίδιο το κτίριο, μόνο το διαμέρισμα ή το διαμέρισμά σας.»
«Όπως μια μίσθωση ενοικίασης, υπάρχει επίσης ένα χρονικό πλαίσιο για τη μίσθωση του ακινήτου που αγοράζετε», εξηγεί ο Colby. «Όταν λήξει αυτός ο όρος, η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται πίσω στον ελεύθερο κάτοχο. Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ανάλογα με τον χρόνο που απομένει στη μίσθωση, μπορεί να δυσκολευτείτε να πουλήσετε το μισθωτήριο σπίτι σας. Οτιδήποτε λιγότερο από 90 χρόνια και θα πρέπει σχεδόν σίγουρα να προσπαθήσετε να το επεκτείνετε διαφορετικά κινδυνεύετε να χάσετε τυχόν κέρδη κεφαλαίου.»
«Οι μισθώσεις κατοικιών μπορούν χονδρικά να χωριστούν σε: βραχυπρόθεσμες μισθώσεις κατοικιών (όπου δεν πληρώνετε τιμή αγοράς αλλά πληρώνετε ενοίκιο και καταλαμβάνουν για καθορισμένο αρχικό χρόνο και στη συνέχεια ανά μήνα) και μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών όπου η διάρκεια είναι συχνά εκατοντάδες (ή ακόμα και χιλιάδες) χρόνια και η μίσθωση μπορεί να αγοραστεί και να πωληθεί από διαδοχικούς ενοικιαστές για μια τιμή αγοράς», συμβουλεύει η Jane Lonergan, Partner και Head of Ακίνητο στο Wilsons Solicitors LLP. «Σε μακροχρόνιες μισθώσεις το ενοίκιο (που ονομάζεται επίγεια μίσθωση) θα είναι συνήθως χαμηλό».
Ποια είναι τα μειονεκτήματα της αγοράς ενός ακινήτου με μίσθωση;
Πίστωση εικόνας: Μέλλον
Τα ενοικιαζόμενα σπίτια θα φέρουν περιορισμούς, επειδή δεν είστε κύριος της ιδιοκτησίας. «Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα μειονεκτήματα ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού, αλλά μπορεί επίσης να συνοδεύονται από πρόσθετους περιορισμούς», λέει ο Short. «Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν πράγματα όπως το να χρειάζεστε άδεια για να κάνετε οποιεσδήποτε αλλαγές στο σπίτι σας, ιδιαίτερα εάν είναι δομικό.» Για αυτό θα πρέπει να ζητήσετε άδεια από τους ελεύθερους κατόχους, και αυτό είναι επιπλέον σε κάθε προγραμματισμό του συμβουλίου άδειες κλπ.
«Ενδέχεται να μην σας επιτρέπεται να εκμισθώσετε το ακίνητό σας, να το χρησιμοποιήσετε ως βάση για να διευθύνετε την επιχείρησή σας ή ακόμα και να έχετε ένα κατοικίδιο. Εάν διαπιστωθεί ότι παραβιάζετε αυτούς τους περιορισμούς, μπορεί να χάσετε τη μίσθωση, επομένως είναι σημαντικό να γνωρίζετε πού βρίσκεστε», προειδοποιεί ο Short.
«Είναι επίσης ζωτικής σημασίας να γνωρίζετε πόσα ενοίκια γης και χρεώσεις υπηρεσιών μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε. Δεν είναι ασυνήθιστο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να πλήττονται με βαριές χρεώσεις υπηρεσιών που τους αφήνουν σε οικονομική δυσπραγία. Τα ενοίκια εδάφους μπορούν επίσης να αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου, επομένως πρέπει πραγματικά να είστε ρεαλιστές ως προς το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σε συνεχή βάση, όχι μόνο στο σημείο αγοράς. ‘
Τι συμβαίνει στο τέλος μιας μίσθωσης ακινήτου;
Το να έχετε πολλά χρόνια στη μίσθωση είναι ο μόνος τρόπος για να διασφαλίσετε ότι είστε σε καλή θέση, τόσο οικονομικά όσο και σωματικά. «Εάν δεν παραταθεί η μίσθωση, η ιδιοκτησία θα μεταφερθεί ξανά στον ελεύθερο κάτοχο και στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν θα έχετε πλέον το δικαίωμα να ζείτε στο ακίνητο», προειδοποιεί ο COO του Warwick Estates, Μπέθαν Γκρίφιθς.
«Τα καλά νέα είναι ότι μπορείτε να ζητήσετε παράταση ανά πάσα στιγμή», προσθέτει θετικά. «Αλλά μετά από δύο χρόνια ιδιοκτησίας, έχετε το δικαίωμα να παρατείνετε τη μίσθωση κατά 90 χρόνια, εφόσον είστε ο δικαιούχος ενοικιαστής. Εφόσον είστε κάτοχος του ακινήτου ως μισθωτής για περισσότερα από δύο χρόνια, έχετε το δικαίωμα να παρατείνετε τη μίσθωση κατά 90 έτη (διαμέρισμα) και 50 (οικία) εφόσον είστε ο δικαιούχος ενοικιαστής.»
Για να είστε ο δικαιούχος ενοικιαστής πρέπει να έχετε αγοράσει το ακίνητο με την αρχική μίσθωση τουλάχιστον 21 ετών, που θα πρέπει να είναι όλα, αν όχι στις περισσότερες περιπτώσεις.
Η παράταση της μίσθωσης είναι μια βιώσιμη λύση, αλλά έχει κόστος. «Αυτό το κόστος θα αυξάνεται όσο περισσότερο το αφήνετε και τόσο πιο σύντομη γίνεται η μίσθωση», εξηγεί ο Bethan.
«Για παράδειγμα, το κόστος της επέκτασης μιας μίσθωσης 90 ετών θα είναι περίπου 9.000 £ τόσο για την επέκταση όσο και για τα τέλη, αλλά θα προσθέσει περίπου 13.000 £ σε αξία», συμβουλεύει. «Αντίθετα, η επέκταση μιας μίσθωσης 60 ετών θα σας κοστίσει έως και 32.000 £ και θα προσθέσει ίσως το ίδιο ποσό σε αξία. Επομένως, το κλειδί είναι να παραμείνουμε στην κορυφή και να δράσουμε νωρίτερα παρά αργότερα».
Αξίζει να αγοράσω μια ελεύθερη ιδιοκτησία στο σπίτι μου;
«Τα διαμερίσματα είναι συνήθως μόνο μισθωμένα – αν και αυτό μπορεί να αλλάξει στο μέλλον με το Η κυβέρνηση θέλει να αναζωογονήσει την κοινή ιδιοκτησία – αλλά αυτό είναι μια άλλη ιστορία», λέει ο δικηγόρος Saira Parveen. «Επειδή ένα κτίριο θα καταληφθεί από αρκετούς ενοικιαστές και θα είναι ο ιδιοκτήτης που κατέχει το ελεύθερο κτήμα στο σύνολο του κτιρίου, δηλαδή όλα τα διαμερίσματα μαζί και τα κοινόχρηστα μέρη».
«Ορισμένες κατοικίες μπορούν επίσης να είναι μισθωμένες και υπάρχει νομοθεσία που επιτρέπει στους ενοικιαστές να αναβαθμίσουν το μισθωτικό τους συμφέρον σε ελεύθερο με ασκώντας το δικαίωμά τους να απαιτήσουν από τον ιδιοκτήτη να του πουλήσει τους τόκους ελεύθερης ιδιοκτησίας για την πληρωμή του απαιτούμενου ασφαλίστρου που ορίζεται από τη Μεταρρύθμιση της Μίσθωσης Νόμος 1967. Αυτό μπορεί να είναι επωφελές για έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, καθώς ένα ελεύθερο συμφέρον μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου, να το κάνει πιο πωλήσιμο (οι περισσότεροι αναμένουν σπίτια που θα είναι δωρεάν) και ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειάζεται πλέον να πληρώνει ενοίκιο στον ιδιοκτήτη ούτε να έχει άλλες υποχρεώσεις σε τρίτους σπιτονοικοκύρης.'
«Η τρέχουσα διαδικασία για την αναβάθμιση μιας μίσθωσης σε ένα σπίτι σε μια ελεύθερη ιδιοκτησία είναι περίπλοκη και μπορεί να είναι δαπανηρή», προειδοποιεί η Saira. «Υπήρξαν κάποιες ιστορίες φρίκης για ενοικιαζόμενα σπίτια όπου τα ενοίκια που οφείλονται βάσει αυτών των μισθώσεων θεωρήθηκαν γενικά άδικα για τους ενοικιαστές. Οι ειδικοί αναμένουν από την κυβέρνηση να παρέμβει και να αλλάξει το νόμο γύρω από αυτόν τον τομέα κάνοντας τη διαδικασία η μετατροπή σε ελεύθερη ιδιοκτησία πολύ φθηνότερη και ευκολότερη, καθώς και η απαγόρευση της πώλησης νέων κατοικιών στην την πρώτη θέση.'
«Μπορεί να αξίζει να περιμένετε για να δείτε ποιες αλλαγές θα επέλθουν τα επόμενα χρόνια αντί να αναζητήσετε τώρα την απόκτηση της ιδιοκτησίας της κατοικίας σας, εάν έχετε ήδη ένα. Εκτός αν έχετε πιεστική ανάγκη να κάνετε μετατροπή από κατάσταση μίσθωσης.»
Ποια είναι τα πλεονεκτήματα από την αγορά ενός ακινήτου με μίσθωση;
Πίστωση εικόνας: Future/ Robert Sanderson
«Παρά τις επιπλοκές των ενοικιαζόμενων κατοικιών, μπορούν να αποτελέσουν μια εξαιρετική επιλογή για το σωστό είδος αγοραστή», λέει ο Bethan. «Και συχνά ευνοούν όσους αγοράζουν σε μεγάλες αστικές περιοχές που μπορεί να επικεντρώνονται στην καριέρα τους και να σκοπεύουν να ζήσουν στο ακίνητο μόνο για μικρότερο χρονικό διάστημα.»
«Τα ενοικιαζόμενα σπίτια είναι πιο προσιτά, περίπου το ένα τρίτο φθηνότερα ανάλογα με το πού θέλετε να αγοράσετε», προσθέτει. «Τα ενοικιαζόμενα σπίτια είναι μια λιγότερο πρακτική αγορά καθώς ο ελεύθερος κάτοχος είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση του ακινήτου ή/και ευρύτερο κτίριο. Έχουν επίσης την ευθύνη της τακτοποίησης ασφάλισης κτιρίου. Συνολικά, υπάρχουν πολλά λιγότερα για να ανησυχείτε.»
Γιατί ορισμένες μισθώσεις έχουν διάρκεια 999 ετών;
Η διάρκεια μιας μίσθωσης θα είναι συνήθως 125 χρόνια, αλλά μπορείτε να βρείτε 999 χρόνια σε μια μίσθωση. Αυτό συμβαίνει συχνά για να κάνει ένα ακίνητο πιο εμπορεύσιμο, λένε οι ειδικοί.
«Σε αυτήν την περίπτωση, η απόκτηση μίσθωσης 999 ετών επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να έχει έναν τίτλο που είναι «τόσο καλός όσο και ελεύθερος» (λόγω χρονικής διάρκειας)» συμβουλεύει ο Colby. Και ως εκ τούτου είναι πολύ πιο ελκυστικό για τους αγοραστές έναντι μιας μικρότερης μίσθωσης (π.χ. 85 χρόνια). Παρέχει μακροπρόθεσμη ασφάλεια, διατηρώντας παράλληλα την υπάρχουσα δομή ελεύθερης ιδιοκτησίας/μίσθωσης.»
Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι ιδανικά για τους πρώτους αγοραστές από την άποψη της οικονομικής τιμής. Τα περισσότερα από αυτά τα ενοικιαζόμενα σπίτια θα είναι διαμερίσματα, όπου υπάρχει μίσθωση επειδή το ακίνητο ήταν αναπτύχθηκε και χωρίστηκε σε πολλές κατοικίες – έτσι κανείς δεν κατέχει την ιδιοκτησία ή τη γη της ιδιοκτησίας κατοικεί σε.
Μπορείτε να αποκτήσετε ένα μερίδιο δωρεάν ιδιοκτησίας, αλλά αυτό θα έχει επίσης κόστος και επιπλοκές ανάλογα με την τρέχουσα εγκατάσταση.
«Ένας γρήγορος, ανέξοδος έλεγχος στο Κτηματολόγιο θα σας δείξει εάν ένα ακίνητο είναι ελεύθερο ή μισθωμένο», συμβουλεύει η δικηγόρος Saira Parveen. «Αν το ακίνητο δεν είναι εγγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο (τα περισσότερα είναι) τότε μπορείτε να ελέγξετε τις πράξεις και να μάθετε.»
Μπορείτε να ανακαινίσετε ένα μισθωμένο ακίνητο;
Πίστωση εικόνας: Future/ Chris Snook
Ναι και ΟΧΙ. Εάν διαθέτετε ακίνητο με μίσθωση, συνήθως θα είστε ελεύθεροι να κάνετε περισσότερες μικρές εργασίες, όπως ζωγραφική, διακόσμηση, επισκευές κουζίνας και μπάνιου. Ωστόσο, για πιο σημαντικές αλλαγές, όπως η εγκατάσταση παραθύρων ή η πραγματοποίηση άλλων δομικών αλλαγών, θα πρέπει να ελέγξετε τη μίσθωση για να δείτε εάν σας επιτρέπεται.
«Η πραγματοποίηση ανακαινίσεων κατοικιών σε ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι πιο περίπλοκη. Ουσιαστικά δεν σας ανήκει το ακίνητο που ανακαινίζετε», εξηγεί ο Διευθύνων Σύμβουλος και Συνιδρυτής του MoveStreets, Αδάμ Καμάνι. Ως αποτέλεσμα, θα χρειαστείτε άδεια από τον ελεύθερο κάτοχό σας πριν πραγματοποιήσετε ανακαίνιση. Ιδιαίτερα σημαντικές αλλαγές.»
«Ελέγξτε τη μίσθωση για να δείτε εάν επιτρέπεται να κάνετε αλλαγές. Ορισμένες μισθώσεις μπορεί να ορίζουν ότι χρειάζεστε μόνο άδεια για μεγάλες εργασίες που αφορούν υδραυλικά ή ηλεκτρικά. Ενώ άλλοι ενδέχεται να απαιτούν άδεια για οποιαδήποτε έργα. Συμβουλευτείτε τον ελεύθερο κάτοχό σας. Συχνά ο ελεύθερος κάτοχος (ή ο ιδιοκτήτης) θέλει να ξέρει ότι οποιαδήποτε ανακαίνιση σκοπεύετε να κάνετε θα βελτιώσει το ακίνητο και θα βλάψει την αξία του.»
Βίντεο της εβδομάδας
Ο Άνταμ συνεχίζει προειδοποιώντας, «Εάν δεν λάβετε τη συγκατάθεση από τον ελεύθερο κάτοχό σας πριν αναλάβετε οποιαδήποτε εργασία, θα μπορούσε να σας κάνει να επαναφέρετε το ακίνητο όπως ήταν αρχικά και θα είστε υπεύθυνοι για όλα δικαστικά έξοδα.'
«Λάβετε υπόψη ότι οι αλλαγές ιδιοκτησίας χωρίς τη συγκατάθεση του ελεύθερου κατόχου μπορεί επίσης να επηρεάσουν την ικανότητά σας να πουλήσετε το ακίνητό σας στο μέλλον. Ένας πιθανός αγοραστής θα ζητήσει συνήθως λεπτομέρειες και αντίγραφα τυχόν συγκατάθεσης και αδειών. Επιπλέον, τυχόν μη εξουσιοδοτημένες τροποποιήσεις ή ανακαινίσεις ενδέχεται να αντιβαίνουν στους όρους της υποθήκης σας.»
