Hvad er et brolån, og hvordan kan det hjælpe dig med at købe først, sælge senere?

Vi tjener en kommission for produkter købt via nogle links i denne artikel.

Et brolån kan hjælpe dig med at sikre din drømmebolig, før du har solgt din nuværende, men det er ikke en vej at gå ned uden omhyggelig eftertanke.

Med boligpriser på rekordhøje niveauer, og efterspørgsel, der ofte overstiger udbuddet, er boligkøbere nødt til at handle hurtigt købe huset de vil have.

Det er her, et brolån kunne hjælpe potentielle købere med at købe først, sælge senere – men hvordan fungerer et brolån egentlig, og er det en god idé?

Vi forklarer alt, hvad du har brug for at vide.

Hvad er et brolån?

Brolån er kortfristede lån, der giver dig mulighed for at købe en ny ejendom, før du har kunnet sælge den, du skal bruge til at finansiere købet. Lånet 'slår bro' mellem de to transaktioner.

Dette 'kædebrud' kunne give dig fordelen, hvis du endelig har fundet et hjem, der sætter kryds i alle dine kasser. Det betyder, at du ikke behøver at gå glip af, selvom sælge din bolig tager lidt tid.

Desuden Gavin Diamond, direktør for brobygning ved

United Trust Bank siger, at brolån ikke kun handler om at rykke op ad ejendomsstigen. »Mange af vores kunder bruger brobygning til at nedtrappe eller flytte på alderdomshjem. Det fjerner stresset ved at binde salget af deres eksisterende bolig med købet af deres nye.'

"Dette kan især være attraktivt for ældre kunder, der kan finde en ejendom, købe den og derefter flytte ind i ro og mag, før de markedsfører deres gamle bolig," tilføjer han.

Brolån kan også være en hjælp, hvis du er at købe en ejendom på auktion og skal handle hurtigt eller er i gang med en større renovering.

Diamond forklarer: "Nogle gange vil den ejendom, der skal købes, ikke i første omgang kunne pantsættes, fordi den er anses for ubeboelig af långiver - måske fordi den ikke har et fungerende køkken eller badeværelse."

"En brolångiver kan lette købet og give låntageren mulighed for at udføre de nødvendige arbejder, før det kan refinansieres til et længerevarende realkreditlån."

På papiret kunne denne evne til at købe nu, sælge senere tage en masse stress og besvær ved at flytte hjem – hvoraf meget kommer fra kravet om at binde flere transaktioner.

Hvordan fungerer brolån?

Før du overvejer et overgangslån, er det vigtigt, at du forstår, hvordan de fungerer, og de involverede risici.

Der er to hovedtyper af brolån – ’åbne’ og ’lukkede’ lån.

Et åbent brolån er et lån, hvor tilbagebetalingsdatoen for lånet ikke er aftalt. Selvom der stadig kan være en maksimal løbetid – for eksempel 12 måneder – har låntager fleksibiliteten til at tilbagebetale pengene i sit eget tempo.

Dette kan for eksempel være nyttigt i forbindelse med et renoveringsprojekt, hvor du ikke ved, hvor lang tid arbejdet vil tage at gennemføre.

Lukket brolån er dem med en kendt ende. Du kan bruge denne form for brolån, hvis du har solgt din nuværende bolig, men bare ikke har formået at binde færdiggørelsesdatoer.

Brolån kan oprettes på kort sigt, men varer typisk op til et år.

Lån tilbagebetales på afdragsfri basis, men hvordan disse renter betales kan variere. Der kan enten betales renter hver måned, eller de kan rulles sammen og tilbagebetales med kapitalen ved løbetidens udløb. En tredje mulighed er tilbageholdt rente, hvor långiver beregner dine renteomkostninger og tilføjer det til dit lån.

Hvor meget kan jeg låne med et brolån?

Selvom nogle långivere kan låne så meget som £10 mio., vil hvor meget du kan låne, afhænge af mængden af ​​egenkapital du har i din nuværende ejendom. Det maksimale lån til værdi vil sandsynligvis være omkring 75 %.

Midler bør frigives hurtigt, ofte inden for så lidt som 24-48 timer. Det er derfor, de er populære, når hastighed er vigtig, for eksempel hvis du køber på auktion.

Al den hastighed og fleksibilitet kommer dog med en pris.

Renterne vil sandsynligvis være højere end med boliglån, og vil rulle op, hvis du ikke foretager månedlige afdrag. Jo længere tid du bruger på at betale lånet tilbage, jo dyrere bliver det.

Hvor meget koster brolån?

Diamond siger, at renten typisk er mellem 5,5 % og 12 % om året.

Åbne brolån vil sandsynligvis koste mere end lukkede brolån, fordi der kræves mere fleksibilitet.

Og som med ethvert lån med sikkerhed, er din ejendom i fare, hvis du kæmper med tilbagebetalinger.

Der vil også være arrangementsgebyrer at betale, som kan være helt op til 2 %, samt udtrædelsesgebyrer, hvis du tilbagebetaler lånet før tid.

Det betyder, at du skal tænke meget nøje over, om du er parat til at betale disse ekstra omkostninger for at få fingrene i det nye hjem.

Husk, at hvis du har et realkreditlån i den ejendom, du vil sælge, betaler du stadig det.

Fordele og ulemper ved brolån:

Fordele:

•  Hurtig adgang til store lån
• Kan hjælpe dig med at sikre din nye bolig uden at sælge din nuværende
• Fleksibel tilbagebetaling
• Giver dig mulighed for at købe ejendomme, der ikke kan belånes i deres nuværende tilstand

Ulemper:

•  Renterne er højere end boliglån
• Lånet kan være et supplement til et eksisterende realkreditlån
•  Gebyrer kan være betydelige
•  Lånet er sikret, hvilket bringer din bolig i fare, hvis du ikke kan betale tilbage

Er brolån en god idé?

Omkostningerne og risiciene forbundet med brobygning får Ray Boulger, senior teknisk chef hos realkreditmægler John Charcol, til at tænke sig om en ekstra gang om at anbefale disse lån.

Selvom der kan være tilfælde, hvor brobygning kan være en praktisk løsning på nogle boligkøbsdilemmaer, foreslår han, at det ikke bør betragtes som en almindelig løsning på udfordringerne vedr. flytte hus.

»I særdeleshed på det nuværende marked vil jeg stille spørgsmålstegn ved enhver, der tænker på at lave en åben bro. Det er et sælgers marked, så hvorfor har du ikke solgt din ejendom? Det er nok, fordi prisen ikke er rigtig.'

Selvom långivere vil refinansiere brolån, når det er påkrævet, kan bøderne være besværlige, hvis du ikke tilbagebetaler det inden for den indledende tidsramme. Interessen vil også blive ved med at vokse.

Boulger siger: 'I første omgang, prøv altid at binde transaktioner, hvis du kan.'

Hvis det ikke er en mulighed, siger Boulger, at det er vigtigt at få uafhængig rådgivning, før du går ned ad brovejen. Dette skal være fra en realkreditmægler der ikke udelukkende fokuserer på brofinansiering, som er i stand til at overveje alle dine muligheder.

»Der kan være et alternativ – vi havde for nylig en sag, hvor en låner kom ind og spurgte om en bro, men fordi han havde en god indkomst, kunne vi hjælpe ham med et standardlån, som virkede langt billigere.’

Hvis du har formået at sælge din bolig, men simpelthen ikke har færdiggjort, kan du muligvis også forhandle med din sælger.

Nogle købere kan også vælge at sælge deres bolig og leje, inden de begynder at lede efter en ny. Det betyder, at når du finder det perfekte hjem, kan du handle hurtigt uden pres for at sælge.