Vad är ett servitut? Läs denna bostadsköparguide

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Om du är köpa ett hus som har ett servitut, eller drar nytta av ett, är det viktigt att du förstår vad det betyder.

Det handlar i princip om åtkomst. Med vissa fastigheter behöver du använda din grannes mark för att få tillgång till din bostad. Med andra kan du ha en granne som behöver använda din mark. Tillträdesarrangemang kan ha gjorts informellt, men det kommer ofta att finnas ett formellt avtal som ger denna rättighet i lag. Detta är vad som kallas ett servitut.

Vad är ett servitut?

Rob Stevens, chef för fastighetsrisk på Nationwide Building Society, förklarar: "I sin mest grundläggande form skulle jag beskriva ett servitut som någons rätt att använda någon annans mark.’ Det här handlar inte om att ge grannarna rätt att grilla i din trädgård, eller vice versa. Det ger en individ eller organisation den åtkomst de kan behöva. Detta är vad som kommer att visas i servitutets ’angivna syfte’.

"Det mest uppenbara exemplet kan vara om du har en fastighet som är inlåst. Du kanske har ett servitut över någon annans mark för att se till att du kan ta dig till huvudvägen, säger Stevens.

Alternativt kan ett servitut finnas för underhållsändamål. Till exempel att ge tillgång till en delad septiktank, ge energibolag den tillgång de behöver eller tillåta dräneringsrör eller kablar att gå genom din mark. Det här är alla exempel på privata servitut.

Det finns också offentliga "rätt att ströva omkring" servitut som tillåter allmänheten att korsa ditt land.

Servitut brukar inrättas som permanenta arrangemang. De kan tas bort i vissa fall, men du kan inte bara ta bort en eftersom du inte vill att någon annan ska få tillgång till din mark. Båda parter måste gå med på eventuella ändringar.

Hur vet jag om en fastighet har ett servitut?

Din juridiska rådgivare bör identifiera om en bostad du köper påverkas av ett servitut under överlåtelseprocessen. Det är lätt att undersöka själv också, eftersom servitut som påverkar en fastighet kommer att visas på lagfarten. Du kan ladda ner lagfart från Fastighetsregistret för £3.

"Om det är något du inte är säker på, be din förmedlare att titta på det direkt", föreslår Stevens. Du kan till och med be fastighetsmäklaren att visa dig handlingarna innan du tittar på en fastighet, tillägger han. "Om jag köpte en lantlig fastighet skulle jag kontrollera handlingarna innan jag ens tittade på den."

Kommer ett servitut att medföra svårigheter vid fastighetsköpet?

Även om det är viktigt att förstå vad du köper, tycker Stevens inte nödvändigtvis att ett servitut är en anledning till stor oro. Det ska inte heller påverka dig när ansöker om bolån på fastigheten. "Vi skulle säga att så länge som advokaten har vidtagit alla rimliga åtgärder för att kontrollera fastigheten, skulle vi inte ha några problem."

Det är mer sannolikt att det uppstår svårigheter om det finns tillträdesavtal på mark där inget servitut finns. "Om det finns dokumenterat i titeln så vet du var du står", tillägger han.

Anthony Earl, medlem av Law Society Council och chef för Earl and Crocker Solicitors, håller med. Men han varnar också för att det ibland kan uppstå meningsskiljaktigheter mellan grannar kring underhållet av delad mark.

"När någon har ledningsrätt över din körning för att ta sig in i sin fastighet, finns det normalt en skyldighet för varje part att bidra till underhållet av gångvägen eller uppfarten,' Earl säger. "Under dessa omständigheter uppstår ibland svårigheter när reparationer och underhåll krävs och parterna inte kan komma överens om vem som ska betala."

Av denna anledning är det viktigt för din advokat att kontrollera villkoren för servitutet. Detta kommer att säkerställa att det tydligt anger varje parts skyldigheter.

Kommer ett servitut att påverka värdet på min bostad?

Summan av kardemumman är att förvarnad är förbeväpnad. När du väl förstår servitutet kan du fatta ett välgrundat beslut om det kommer att påverka ditt köp av en fastighet, och dess värde när du säljer.

– De flesta servitut är inget större problem vid försäljning av fastigheter eftersom handlingarna har upprättats på ett sådant sätt att eventuella servitut inte påverkar den aktuella fastigheten negativt, säger Earl. "Det kan dock finnas omständigheter, särskilt med gamla radstugor, då ledningsrätt kan beviljas för grannar att ha tillträde över trädgårdarna i angränsande fastigheter. Under dessa omständigheter kommer vissa köpare att vara ovilliga att köpa en fastighet om grannar har ledningsrätt över sin fastighet. Särskilt om vägrätten ligger nära deras hus.”