Hur mycket kostar en förlängning? Starta en bollplank med vår guide

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Det är frestande att svara på den frågan med en fråga: 'Hur lång är ett snöre?'. Men faktiskt, såvida du inte har ett unikt och innovativt arkitektoniskt showpiece i åtanke, är det möjligt att uppskatta hur mycket en tillbyggnad kostar med en viss grad av noggrannhet.

Att bryta ner bollplanskostnaderna i början betyder att du vet vilken typ av marknad du befinner dig på när det kommer till inredningen och hjälper dig att prioritera hur din budget spenderas. Det går inte att komma runt det faktum att vi pratar tvåsiffrigt här, vilken typ av förlängning du än har. Och det är skrämmande.

Men den goda nyheten är att det finns många sätt att minska kostnaderna och ändå ha ett bra kvalitetstillägg till ditt utrymme. Här är svaren på alla stora frågor...

Hur mycket kostar en förlängning?

Kostnaden per kvadratmeter för en tillbyggnad kommer att variera beroende på fastighetsmarknaden i ditt område. Så även utbyggnadsidéer för små hus

kan bli dyrt beroende på var du bor. Arkitekt och chef för DesignFor-Me (en tjänst för att hitta arkitekter) Emily Barnes säger "Tumregeln är nu 1 500 £ per kvadratmeter för en grundläggande till medelstor förlängning. I London och sydost stiger detta till 1 800–2 000 pund per kvadratmeter.’ Så, om du är utanför London/sydost, enligt DesignFor-Me:

Vilka 30k kommer att köpa dig...

En enkel, 4 m x 5 m enplansförlängning. Detta täcker endast byggkostnader och inget av tillbehören och inredningen (se nedan).

Vad £55-60k kommer att köpa dig...

En liten 3m x 6m tillbyggnad i två våningar (endast byggkostnader)/

Vad 70-80k kommer att köpa dig...

En liten tillbyggnad på 3m x 6m i två våningar med arkitektritad beklädnad, skräddarsydda glasrutor och designkök.

I London och sydost kommer du att betala mer än resten av Storbritannien, på grund av högre arbets- och materialkostnader. Robert Wood, VD för London-baserat byggföretag Förläng helt enkelt säger: "Inklusive moms, en envånings sidoförlängning börjar på £44k, en bakre förlängning börjar på £55-60k och en wraparound förlängning, som är en kombination av en bakre och sidoförlängning, ansluten i hörnet, kostar från £65k.'

Prova Homebuilding & Renovating's förlängningskostnadskalkylator för att få en uppskattning av ditt projekt.

Hur mycket kostar det att anlita en arkitekt?

Arkitekternas arvoden skala enligt projektets totala budget. Enligt en oberoende undersökning av undersökningsföretag Avgiftsbyrån genomsnittliga avgifter fördelar sig enligt följande: 25 000 £ projekt, 10,7 %; 50 000 £-projekt, 9,9 %; £75k projekt, 9,5%; 150 000 £-projekt, 8,7 %.

Din slutliga räkning kommer också att variera beroende på platsen, projektets komplexitet och servicenivån du valt. Arkitekten kommer vanligtvis att lägga fram ett specificerat förslag som delar upp de olika stadierna av arbetet och deras andel av den totala avgiften. Detta för att hjälpa dig att budgetera, men gör det också lättare att bestämma om du vill välja bort delar och köpa dem på ett annat sätt.

Enkelt uttryckt är stegen: Koncept och design, tekniska planer för godkännande och byggledning. Så du kan arbeta fram ditt eget enkla koncept och till och med använda gratis onlineprogramvara för att skapa en designplan lämna över till arkitekten för fullständiga tekniska specifikationer med strukturella beräkningar, byggregler och projekt förvaltning. Eller så kan du använda dem för de inledande stegen och sedan lämna över till din byggare för resten.

Faktum är att du inte behöver anlita en arkitekt alls. Det finns andra vägar: om du till exempel vet vilken typ av design du vill ha kan du anlita en byggnadsingenjör istället. Enligt myjobquote.co.uk, kommer detta att kosta mellan £400 och £4 000, beroende på projektets komplexitet.

Du kan använda ett design-and-building-företag om ditt projekt är enkelt, eller beställa en arkitektfirma för att tillhandahålla tekniska planer. Det finns en hel rad av dessa online, som erbjuder paket för bara några hundra pund.

Tänk dock på att om din tillbyggnad är stor eller på något sätt utöver det vanliga så kan en arkitekt spara pengar genom att ge dig de bästa idéerna för det utrymme du har och kontrollera kostnaderna från början till Avsluta.

Vilka extra kostnader tillkommer?

Åtminstone måste du också stumpa upp för...

Planerings- och godkännandeavgifter

• Om du skickar in en ansökan om bygglov för en förlängning får du 206 GBP tillbaka. Eller, om du bygger under Tillåtna utvecklingsregler, det är tillrådligt att få ett intyg om laglig utveckling för din förlängning, till halva kostnaden – £103.
• Enligt Homeowners' Alliance, kostar avgifterna för godkännande av byggregler cirka 100 £ för att skicka in dina planer, sedan 200-400 £ för platsinspektioner. Detta varierar dock från en myndighet till en annan.
• Du behöver ett festväggsavtal om din tillbyggnad kommer att vara vid eller nära en delad vägg. Ta kontakt med grannarna direkt, i god tid, för att maximera chansen att de godkänner ditt officiella meddelande. Annars måste du betala besiktningsarvoden (£150-200 per timme) och kostnaden för en festväggpris (cirka 1000 £).
• Avloppsundersökningar blir allt populärare bland arkitekter. Det innebär att man sätter igenom en kamera för att kontrollera djupet, flödesriktningen, storleken och tillståndet på rörledningen innan man planerar ytterligare dränering. Detta kan leda till flytt av avlopp, vilket kommer att lägga till en kostnad.
• Det är ett lagstadgat krav att överväga den ekologiska påverkan av ditt projekt och det är möjligt att du behöver en kontroll av vilda djur. Använd biologisk mångfald i planering gratis onlineverktyg för att se om du sannolikt behöver en.
• Om ditt hem är listat kan du behöva en rapport om arkeologi och historiska byggnader.

Glöm inte att räkna in kostnaden för inredning och möbler för ditt nya utrymme

MOMS

Bli inte överraskad – kontrollera alla offerter eftersom de sannolikt är exklusive moms.

Kabeldragning

Varje nytt utrymme kommer att behöva ström. Plus, bered dig på möjligheten att din elektriker kommer att hitta ett problem med de befintliga ledningarna som behöver sorteras.

Inredning

Du kommer att ha köksskåp och apparater (i genomsnitt 10 000 £), en ny badrumssvit (i genomsnitt 5 000) eller nya möbler att köpa. Plus värme (golv eller rader), golv och belysning.

Andra möjliga kostnader:

Om du lägger till ett badrum, ta också hänsyn till...

• VVS-kostnader
• Uppgradering av din panna och, om du har en, duschpump för att klara av det extra varmvattnet

Om du inte kan bo i huset medan arbetet pågår måste du också budgetera för flytt och uthyrning på annat håll samt uppdatera din försäkring för att täcka din egendom under arbetets gång.

Relaterad: Köksförlängningsidéer – för att maximera potentialen i ditt utökade utrymme

Vad är det billigaste sättet att bygga en tillbyggnad?

Det finns många sätt att minska kostnaderna – här är 16 till att börja med. Vissa kommer att vara genomförbara för dig; andra kommer inte:

1. Fundera på om du VERKLIGEN behöver en

Kan du få det extra utrymme du behöver med en trädgårdsbyggnad, garageombyggnad istället eller uterum istället? Dessa är alla betydligt billigare alternativ och faller vanligtvis under Tillåtna utvecklingsrättigheter, så du behöver inte få bygglov.

2. Bygg den själv

Chris Thompson, en angelägen gör-det-själv-handlare, tog sig an ett tvåvånings-tillägg till sin tidstypiska stuga själv och skildrade upplevelsen i sin blogg, www.diyhomeextension.co.uk.

"Det uppenbara proffset är ekonomiskt", säger han. "Allmänna uppskattningar är att 80 % av en byggares offert är för att täcka arbetskostnader, så det sparar du. Nackdelen är dock att det tar längre tid. Om du är realistisk om tidsskalor och vet vad du ger dig in på, behöver det dock inte vara ett problem. Byggare måste arbeta inom en tidsram för att tjäna pengar; du inte. Du kommer att kunna göra saker precis som du vill att de ska göras och vara stolt över resultatet. Jag vet att mitt är gjort ordentligt.'

 3. Undvik sajtens hakar

En tydlig plats underlättar markarbeten i början. När du planerar fotavtrycket för din tillbyggnad sparar du pengar om det inte finns några träd att ta ut eller dränering att flytta. Du kan också spara på arbetskostnaderna om du själv tar bort buskar och stenlägger.

4. Förenkla designen

Vi skulle alla älska en arkitektoniskt intressant byggnad i glas och stål, men enkla tillbyggnader med 90-graders vinklar snarare än smarta kurvor och lutningar kommer att vara snabbare – och därför billigare – att bygga.

5. Gör det inte större än du behöver

Det är viktigt att din tillbyggnad står i proportion till din fastighet ändå, men ju mindre jobbet är, desto snabbare går det upp.

6. Trippelkolla planerna

Att se till att varje detalj är perfekt innan marken bryts innebär att du undviker planändringar när du går. Speciellt för vatten- och avloppsrör kan detta vara dyrt och orsaka frustrerande förseningar.

7. Gör jobbet på sommaren

Att ta tid för markarbeten, byggnation och takläggning att ske under sommarmånaderna minskar risken för att ditt projekt pausas på grund av kraftigt regn, vind, snö eller frost.

8. Arbeta efter ett kostnadsschema

Välj en byggare som ger dig ett fast pris och arbeta efter en specificerad lista över kostnader som du kommit överens om i förväg, för att undvika oväntade extrafunktioner när arbetet fortskrider.

9. Var kräsen med vem du anställer

En stor byggare eller arkitekt kommer att kunna utföra kvalitetsarbete som uppfyller byggreglerna första gången, kontrollera kostnader och vara uppmärksam på sätt att spara pengar på vägen.

10. Var din egen projektledare

Vanligtvis kommer byggfirman eller arkitekten du anlitar att tillhandahålla tjänsterna från en projektledare, men om du har tid och organisatoriska färdigheter kan du göra det själv. Det skulle innebära kontakt med arkitekten (om du använder en), och arbeta med den lokala myndigheten planering och byggnadskontrolltjänstemän, hitta hantverkare, styra arbetsschemat och inköp material.

11. Välj trä istället för block-och-tegel

Timmerstommar tillbyggnader kostar mindre, även om materialen är dyrare, eftersom de är snabbare att bygga så ger lägre arbetskostnader.

Tim Bromley, medlem i Federation of Master Builders och VD för Wolfe design och bygg, säger: "För större utbyggnader kan timmerstomme vara ett snabbare alternativ. Det passar dock inte alla projekt. Traditionella block- och tegelmetoder ger större flexibilitet när man fäster en förlängning på oregelbundna profiler, såsom tidstypiska fastigheter.

12. Prova ICF-block istället för betongblock

Isolerande betongformsblock är i huvudsak legoklossar av polystyren som passar ihop för att skapa en dubbelvägg som är fylld i mitten med gjuten betong. Det är ett snabbt, lågkvalificerat jobb för minskade arbetskostnader. Det är också bra för värme- och ljudisolering.

Tim Bromley, medlem i Federation of Master Builders och VD för Wolfe Design and Build kommenterar, "De viktigaste fördelarna med ICF block är byggtid och termisk effektivitet för stora förlängningar, men tjockleken på ICF-väggar minskar det inre utrymmet. Att maximera utrymmet är ofta nyckeln i den här typen av projekt, så det är ett viktigt övervägande.'

13. Välj beklädnad eller puts istället för tegelbeklädnad

Att klä blockets arbetsstruktur med shiplap-beklädnad eller enkel puts fungerar billigare än att skinna den med ett yttre lager av tegelstenar. Experten Tim Bromley bekräftar, "Den mest kostnadseffektiva metoden för en förlängning av blockarbeten är exteriör puts, inklusive de med en timmerstomme."

14. Bråka inte med rörledningar

När det gäller att ordna inredningen av ditt nya utrymme, lämna jordstaplar och rörledningar där de är – även om det innebär att kompromissa med din drömlayout – för att undvika att spendera pengar på att flytta dem.

15. Köp vanliga dörrar och fönster

Skräddarsydda glasrutor är prisvärt, men du kan fortfarande få ett ljust och luftigt utrymme med Velux taklampor och färdiga fönster och dörrar. Om du har ditt hjärta inställt på bifolds, förvänta dig att betala cirka 2 750 £ för en 2,7 m aluminiumramenhet eller 1 650-2 000 £ för UPVC.

Välj "färdiga att montera" enheter och montera dem själv om du är en kompetent gör-det-själv för att spara på de extra installationskostnaderna. Skjutbara, snarare än fällbara, aluminiumramsdörrar tenderar att vara 25 % dyrare.

16. Handla ner på inredning

Monterade snickerier och kakel är vackra, men arbetskrävande. Måla väggar hellre än att ha dem kaklade, välj matta, LVT (lyxiga vinylplattor) eller konstruerade trägolv och hitta skåp som du älskar.

Relaterad: Hur mycket kostar en loftkonvertering? Dina budgetfrågor besvarade

Är det billigare att förlänga upp eller ut?

Robert Wood, verkställande direktör för ett London-baserat byggföretag Förläng helt enkelt säger: 'Det är generellt sett billigare att göra en loftkonvertering på grund av det faktum att inga fundament behövs eftersom du bygger ovanpå en befintlig struktur.'

De flesta loftkonverteringar kräver inte heller bygglov. Men om din loftkonvertering skulle innebära att du byter takkonstruktion kommer kostnaderna att öka.

Hur mycket värde tillför en förlängning?

Det finns inte mycket ny forskning om detta, men en 2017 Home Improvement Index undersökning av Zopa av 1 550 husägare avslöjade att en förlängning ökade fastighetsvärdet med i genomsnitt 16 % och gav en avkastning på investeringen på 57 %.

En äldre rapport – Nationwide's House Price Index från 2014 – fann att utvidgning eller uppgång tillförde 21 % till fastighetsvärdet, eller 5 % för varje 10 % ökning av golvytan.

Uppenbarligen kommer mervärdet till stor del att bero på var du bor och vilken typ av utrymme som efterfrågas, så det är värt att undersöka de sålda priserna på hus i ditt område och titta på vilka förbättringar de har hade. Om du inte är i ditt "för evigt" hem, lönar det sig att tänka strategiskt och lägga till större kök och extra badrum i familjehem, eller ett garage i områden med begränsad parkering.