Vad är en offset hypotekslån hur fungerar det? Vem är berättigad?

Vi tjänar en provision för produkter som köps via några länkar i den här artikeln.

Husägare kan dra nytta av ett offset bolån, där ditt sparkonto är kopplat till ditt bolån.

En typ av bostadslån som kan förbises är det kompenserade bolånet, men det kan vara ett bra alternativ för många, inklusive de med stora sparpotter. Eftersom ditt bolån sannolikt kommer att vara ditt största månatliga uttag, är det viktigt att få det bästa lånet på plats.

Det handlar inte bara om att ta tag i bästa bolåneräntan. Det finns mängder av olika typer av bolån tillgängliga och att välja rätt kan vara nyckeln till en smidig månadsekonomi.

Här förklarar vi hur ett offset-bolån fungerar och hur du avgör om det är rätt alternativ för dig.

Vad är ett offset-bolån och hur fungerar det?

Detta är en unik typ av bostadslån, där ditt sparkonto är kopplat till ditt bolån och saldot kvittas mot skulden. Ränta debiteras endast på mellanskillnaden.

Så ju större sparpott du har, desto mer pengar sparar du på ränta – och desto snabbare betalar du av lånet.

Här är ett exempel på hur det fungerar.

Om du hade 10 000 pund i besparingar och kvittade det mot ett 25-årigt bolån på 150 000 pund till 2,5 %, skulle du spara 8 170 pund i ränta och se bolånet återbetalas nästan ett år i förtid, enligt L&C Mortgages.

Att kvitta £20 000 mot samma bolån skulle spara £15 372 i ränta och se att bolånet återbetalas 1 år och 9 månader i förtid.

Dina besparingar betalar inte av något av ditt bolån, så du är fortfarande skyldig pengarna, men det kommer att sänka den totala kostnaden för ditt lån.

Mark Harris, vd för bolånemäklaren SPF Private Clients, säger: "Offsets är inte så populära som de borde vara, med tanke på de potentiella fördelarna." De fungerar bra för dem med stora stabila mängder kontanter på insättning; du skulle inte tjäna mycket på ett sparkonto så kan få dina pengar att arbeta hårdare genom att minska räntan du betalar på ditt bolån.'

Vilka är behörighetskriterierna för ett offset hypotekslån?

En långivare kommer att bedöma överkomligheten på samma sätt för ett offset bolån som för ett vanligt bostadslån.

När du ansöker kommer du att omfattas av samma prisvärdhetskriterier och fastigheten som lånet är säkrat mot kommer att gå igenom samma kontroller.

Beloppet du avser att kompensera för i besparingar kommer inte att inkluderas i överkomliga beräkningar av långivaren. Du kommer att behöva bevisa att du har råd med bolånet och amorteringarna om du inte hade något sparande kopplat till lånet.

På så sätt kan de undvika låntagare som försöker använda det som en väg till att säkra ett större bolån, använd vår amorteringskalkylator för att se hur mycket du kan låna.

Fördelar med en offset inteckning

I huvudsak är offset-bolån en bra strategi när sparräntorna är lägre än bolåneräntorna.

Låntagare med anständigt sparande kan spara hundratals pund i räntebetalningar varje år eftersom bolåneräntan är högre än sparräntan.

Ett annat plus är att bolånet betalas av tidigare då du betalar mindre ränta. Det kanske bara är ett eller två år som i vårt exempel ovan, men varje månad du rakar av lånet blir en välkomstbonus när du närmar dig att bli bolånefri.

Ju mer du lägger till i din sparpott, desto mer kommer du att minska den bolåneskuld som du ska betala ränta på.

Du har tillgång till dina besparingar när du behöver det.

Att ha ett kvittningslån kan också vara en skatteeffektiv användning av dina besparingar, särskilt för högre skattebetalare och skattebetalare som betalar mer skatt på eventuell ränta som tjänas in på ett bankkonto.

De kan också vara ett användbart verktyg för egenföretagare som kan använda ett offset bolån, snarare än ett egenföretagare inteckning, för att få ut det mesta av besparingar de har lagt undan för sin nästa skattesedel.
Om du får en bonus du inte planerar att spendera eller om du redan har pengar på ett sparkonto med låg ränta, är det ofta klokt att öppna ett motkonto.

Nackdelar med en offset inteckning

Offsetlån är dyrare än standardlån. Marginalen idag är dock mycket mindre med avdrag som är prissatta närmare vanliga bolån.

Belåningsgraden (LTV) är ofta lägre för offsetbolån än för konventionella bolån. Det går att hitta lån som bara kräver 10% insättning, men det är få och långt emellan. Den totala tillgängligheten är också mindre än standardlån, vilket minskar valmöjligheterna.

Betyder ett kvittat bolån lägre amorteringar?

Ju mer sparande du har på ditt motkonto, desto mindre betalar du i ränta. Skulle du dra på ditt sparande kommer dina månatliga amorteringar att räknas om och stiga.

Kan jag fortfarande dopp i mitt sparande med ett offset bolån?

Offset bolån ger omedelbar tillgång till dina besparingar. Detta ger dig sinnesfrid att om pannan behöver bytas ut eller om du behöver en ny uppsättning däck på bilen kan du få till dina pengar. Likaså kan det utnyttjas för att rensa en skattesedel, betala för semester eller till och med skolavgifter om det är vad pengarna är till för.

Är ett offset hypotekslån en bra idé?

Det finns inget entydigt svar på vilken typ av bolån som är bäst eftersom allas situation är olika. För dem som har turen att ha rejäla besparingar är offset ett bra alternativ att utforska.

David Hollingworth på L&C Mortgages säger: "Med så låga sparräntor är offsetaffärer ett gediget förslag. De flesta människor tänker inte utforska det här alternativet, men det är värt att göra summorna om du har stora besparingar i kontanter.

"Men eftersom kurserna på offset vanligtvis kommer att ligga på något högre kurser, är det viktigt att använda offsetfunktionerna."

"Om du bara behöver en liten summa överbetalning och bara har en mycket liten del av bolånebeloppet i besparingar kan du vara bättre betjänt av en mer traditionell affär."

Faktum är att du kanske föredrar att ta ett standardlån med en mycket billigare ränta och använda ett sparkonto med fast ränta för en del av dina pengar med resten på ett lättåtkomligt konto. Gör dina summor för att se vilket som fungerar bäst.

På samma sätt bör du ta en bredare titt på din ekonomi. Om du har dyra skulder – kanske ett stort belopp på ditt kreditkort – kan clearing detta vara en bättre användning av kontanta besparingar än att sätta in dem, eftersom räntorna på skulden kommer att vara mycket högre.

Erbjuder alla långivare offsetbolån?

Inte alla långivare erbjuder offset bostadslån, så ditt val av bolåneleverantör kommer att vara mer begränsat än normalt.

Några av dem som ger offset hypotekslån är:

• Barclays
• Första direkt
• Scottish Widows Bank
• Coventry Building Society
• Yorkshire Building Society

Mark Harris från SPF tillägger: "Låntagare kan känna sig avskräckta av begränsad tillgänglighet - och högre prissättning - men det är värt att komma ihåg att den effektiva räntan som betalas kan vara mycket lägre än den på ett standardbolån.

Hur räknar jag ut om ett offset bolån är något för mig?

Du kan missa ett knep om du inte gör dina summor och räknar ut hur mycket du kan spara.

Många leverantörer har kompenserade bolånekalkylatorer på sina webbplatser så att du kan leka med siffrorna så att du kan se hur det kan fungera för dig.

Det kan hjälpa enormt att använda en lånemäklare om du är osäker på rätt affär för dig eller vilken långivare du ska vända dig till. Vissa mäklare tar ut en avgift medan det finns några som kommer att ordna ditt bolån avgiftsfritt. Se till att du förstår deras avgifter från början.