Трошкови превремене отплате: шта сваки власник куће треба да зна

Зарађујемо провизију за производе купљене преко неких веза у овом чланку.

Прелазак на јефтинију хипотеку је један од најбољих начина да смањите месечне издатке за домаћинство, али пазите на трошкове превремене отплате, што би могло да уништи вашу уштеђевину.

Ако пређете код другог зајмодавца да бисте осигурали најбоља хипотекарна стопа или отплатите своју хипотеку пре него што се ваш тренутни уговор заврши, можете покренути наплату превремене отплате, или ЕРЦ, која може да се креће у хиљадама фунти.

Шта су трошкови превремене отплате?

Накнада за превремену отплату је казна за окончање вашег хипотекарног уговора пре истека периода везивања. На пример, ако сте се пријавили на петогодишњу фиксну стопу, а неколико година касније желите да пређете на јефтинији посао, велике су шансе да ћете морати да платите ЕРЦ.

Можда ћете такође морати да платите ЕРЦ ако превремено отплаћујете део хипотеке, или ако имате довољно среће, цео износ.

Разлог због којег зајмодавци наплаћују ЕРЦ је тај што када вам позајмљују новац, очекују да ће зарадити одређену камату од посла. Превременом отплатом хипотеке, они завршавају без џепа.

Марк Харис, извршни директор хипотекарног брокера СПФ Привате Цлиентс, каже: „ЕРЦ омогућава зајмодавцу да понуди одређену стопу; рачуна се на то да плаћате одређени износ камате током периода у којем се примењују ЕРЦ. Дакле, ако превремено отплатите хипотеку, она намеће накнаду за надокнаду изгубљене камате.'

Наплата може бити значајна. На пример, ако је на вашем хипотекарном салду остало 150.000 фунти, платили бисте језивих 4.500 фунти да бисте раније напустили посао са ЕРЦ-ом од 3%.

Да ли све хипотеке имају трошкове превремене отплате?

Не. ЕРЦ се не примењује увек. Да ли ћете се суочити са овом накнадом зависи од врсте хипотеке коју имате. Нећете морати да плаћате ЕРЦ ако користите стандардну променљиву стопу (СВР) вашег зајмодавца и желите да се одмакнете од овога. Обично ће вам бити наплаћена само мала административна накнада од, рецимо, неколико стотина фунти.

Неке хипотеке за праћење и фиксне стопе такође немају ЕРЦ. „Али стопе су обично мало веће, посебно у случају фиксне стопе без ЕРЦ-а“, каже Дејвид Холингворт, помоћник директора брокерске компаније Л&Ц.

А хипотекарни брокер може вам помоћи да пронађете хипотекарне послове који немају ЕРЦ или су ниске, ако су за вас забринуте. „Проналажење посла без ЕРЦ-а даје зајмопримцима већу флексибилност. Погодан је за оне који примају бонус, на пример, или очекују наследство који би могао да отплати своју хипотеку пре времена“, каже Харис.

Шта је типична накнада за отплату?

ЕРЦ се драстично разликују и обично се крећу од 1% до 5% вашег преосталог стања хипотеке. Иако ЕРЦ од 1% можда не звучи много, ипак може износити поштену суму - 2.000 фунти на хипотекарном салду од 200.000 фунти, на пример.

Процентуална накнада за ЕРЦ може се постепено смањити за неке послове са, на пример, 5% у првој години петогодишњег поправка на 1% у последњој години. У овом сценарију, ако имате 150.000 фунти неотплаћених хипотека, платили бисте ЕРЦ од 7.500 фунти у првој години, што би се постепено смањивало на 1.500 фунти у последњој години уговора.

Како могу да избегнем ЕРЦ?

Већина зајмодаваца нуди одређени простор зајмопримцима да преплате до 10% свог хипотекарног стања без плаћања ЕРЦ-а. „Ово омогућава редовне месечне преплате или паушалне исплате без казне, што је често довољно за зајмопримце“, каже Холингворт.

Такође можете избећи ЕРЦ тако што ћете изабрати краћи уговор. На овај начин, ако се ваше околности промене, као што је продаја након развода или да се преселите на посао, надамо се да ћете изаћи из периода везивања. „Вероватно није мудро изабрати десетогодишње решење са казнама ако постоји шанса да се померите за то време – краће решење од, рецимо, две године, може бити разумније“, каже Харис.

Имајте на уму, међутим, да је увек добра идеја да извршите суме да бисте видели да ли је вредно плаћања ЕРЦ-а. Можда би било вредно платити казну да бисте на крају уштедели више новца на отплати хипотеке на дужи рок ако користите скупу стандардну променљиву стопу (СВР). Обично ћете склизнути на СВР вашег зајмодавца када се ваш тренутни хипотекарни уговор заврши, а стопа може значајно повећати ваше месечне отплате. У овом случају, камата коју плаћате може бити већа од ЕРЦ-а, што чини разумнијим плаћање накнаде за промену тарифа.

Шта је са залогом или пресељењем куће, да ли морам да платим ЕРЦ?

Можда, да, ако нисте пажљиви. Ако враћате хипотеку, проверите да ли ваш нови посао не почиње до краја вашег тренутног уговора да бисте избегли плаћање ЕРЦ-а. Међутим, ако сте на СВР-у вашег зајмодавца, нећете платити ЕРЦ за поновно залагање.

Као део вашег контролна листа за селидбу, можда ћете платити ЕРЦ ако се преселите у јефтинију некретнину. Вероватно ћете желети да искористите новац ослобођен од продаје вашег старог дома да смањите величину хипотеке. Али ово може изазвати наплату превремене отплате.

Међутим, можда имате флексибилну хипотеку коју можете понети са собом када се преселите. Ово је познато као пренос ваше хипотеке, а већина зајмодаваца вам омогућава да избегнете ЕРЦ на овај начин, под условом да у том процесу не отплаћујете велики део своје хипотеке.

Али ако позајмљујете више да бисте се преселили, мораћете да прођете кроз процес процене приступачности хипотеке и можда нећете моћи да пренесете своју хипотеку. Ако не можете да позајмите довољно, можете се суочити са ЕРЦ-ом ако морате да узмете хипотеку од другог зајмодавца.

„Може имати смисла прилагодити период ЕРЦ-а у складу са временом када ћете можда морати да прегледате своју стопу или се преселите – тако да имате отворене опције за куповину када дође време“, каже Холингворт.