Čo je nájom? Čo potrebujete vedieť pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom

Získavame províziu za produkty zakúpené prostredníctvom niektorých odkazov v tomto článku.

Vlastníctvo a prenájom sú dva hlavné spôsoby vlastníctva nehnuteľností v Anglicku a Walese, pričom vlastníctvo znamená pozemok a budovy na tomto pozemku. Tieto dve formy vlastníctva sú však veľmi odlišné a vzťahujú sa len na určité druhy majetku.

Ak napríklad uvažujete o kúpe bytu, budete sa pýtať, čo je to nájom? Kedy kúpu domu, potrebujete sa starať o nájom? Na všetky pálčivé otázky odpovedáme pomocou hĺbkových odborných rád.

Čo je nájom?

„Prenájom má veľmi odlišný právny štatút od vlastného vlastníctva, v skutočnosti vám dáva iba „právo obývať“ nehnuteľnosť za stanovené množstvo času (pri dlhodobých prenájmoch, zvyčajne medzi 99 a 999 rokmi), namiesto toho, aby ho vlastnili navždy,“ vysvetľuje majetkové poradenstvo expertka Saira Parveen, právnička v zákon SA.

„Kúpna cena“ za nový byt je v skutočnosti zo zákona „prémia“ splatná prenajímateľovi za právo obývať, a okrem toho budete často (ale nie vždy – závisí to od podmienok prenájmu) musíte zaplatiť nájomné (zvyčajne raz alebo dvakrát ročne), servisné poplatky (váš podiel na oprava a údržba spoločných častí budovy, napr. konštrukčných častí budovy, výťahov atď. a pozemku budovy) a poistenie nájomné.“

Čo znamená kúpiť nehnuteľnosť na prenájom?

„Premýšľajte o kúpe lízingu ako o dlhodobejšom prenájme a začne to dávať väčší zmysel,“ vysvetľuje zakladateľ a generálny riaditeľ spoločnosti GetAgent.co.uk, Colby Short. "Kúpite a vlastníte samotný majetok, ale nevlastníte pozemok, na ktorom leží."

„Napríklad v prípade nájomného bytu nebudete vlastniť ani spoločné priestory, ani budovu, ale len váš byt alebo byt.“

„Rovnako ako pri prenájme, aj pri prenájme nehnuteľnosti, ktorú kupujete, existuje časový rámec,“ vysvetľuje Colby. „Po uplynutí tohto obdobia sa vlastníctvo prevedie späť na vlastníka. Je tiež dôležité poznamenať, že v závislosti od toho, ako dlho zostáva na prenájme, môžete mať problém predať svoj prenajatý dom. Čokoľvek menej ako 90 rokov a takmer určite by ste si to mali predĺžiť alebo riskovať stratu akýchkoľvek kapitálových ziskov.“

„Prenájom obytných nehnuteľností možno zhruba rozdeliť na: krátkodobé prenájmy obytných priestorov (pri ktorých neplatíte kúpnu cenu, ale platíte nájomné a obývať na pevnú počiatočnú dobu a potom na mesačnej báze) a dlhodobé prenájmy obytných priestorov, kde sú často stovky (alebo dokonca tisíce) rokov a nájomnú zmluvu môžu kupovať a predávať následní nájomníci za kúpnu cenu,“ radí Jane Lonergan, partnerka a vedúca Nehnuteľnosť na adrese Wilsons Solicitors LLP. „Pri dlhších prenájmoch bude nájomné (nazývané pozemkové nájomné) zvyčajne nízke.“

Aké sú nevýhody kúpy nehnuteľnosti na prenájom?

Nájomné domy budú mať obmedzenia, pretože nevlastníte vlastníctvo. „Toto je jedna z najväčších nevýhod prenajatého domu, ale môžu mať aj ďalšie obmedzenia,“ hovorí Short. „Môžu to zahŕňať veci, ako je potreba povolenia na vykonanie akýchkoľvek zmien vo vašom dome, najmä ak sú štrukturálne.‘ Na to by ste museli požiadať o povolenie od vlastníkov, a to je navyše k akémukoľvek plánovaniu rady povolenia atď.

„Možno vám nebude dovolené prenajímať svoj majetok, používať ho ako základňu na podnikanie alebo dokonca vlastniť domáceho maznáčika. Ak sa zistí, že porušujete tieto obmedzenia, môžete prísť o nájomnú zmluvu, takže je dôležité vedieť, kde sa nachádzate,“ varuje Short.

„Je tiež životne dôležité vedieť, koľko pozemného nájomného a servisných poplatkov môžete očakávať, že zaplatíte. Nie je nezvyčajné, že majitelia domov sú zasiahnutí vysokými poplatkami za služby, ktoré ich privádzajú do finančných ťažkostí. Pozemné nájomné sa tiež môže časom zvyšovať, takže naozaj musíte byť realisti, pokiaľ ide o to, čo si môžete dovoliť priebežne, nielen v mieste nákupu. ‘

Čo sa stane po skončení prenájmu nehnuteľnosti?

Jediným spôsobom, ako si zabezpečiť dobrú finančnú aj fyzickú situáciu, je mať dostatok rokov na prenájom. „Ak nepredĺžite nájom, vlastníctvo sa prevedie späť na vlastníka a vo väčšine prípadov už nebudete mať právo bývať v nehnuteľnosti,“ varuje COO spoločnosti Warwick Estates, Bethan Griffiths.

„Dobrou správou je, že o predĺženie môžete požiadať kedykoľvek,“ dodáva pozitívne. „Po dvoch rokoch vlastníctva však máte právo predĺžiť nájomnú zmluvu o 90 rokov, pokiaľ ste oprávneným nájomcom. Keď vlastníte nehnuteľnosť ako nájomca dlhšie ako dva roky, máte právo predĺžiť nájomnú zmluvu o 90 rokov (byt) a 50 rokov (dom), pokiaľ ste oprávneným nájomcom.“

Aby ste sa stali oprávneným nájomcom, musíte mať nehnuteľnosť zakúpenú s pôvodnou dobou prenájmu na minimálne 21 rokov, čo by mali byť všetky prípady, ak nie väčšina.

Predĺženie lízingu je životaschopné riešenie, ale stojí to za to. „Táto cena bude stúpať, čím dlhšie to necháte a čím kratší bude prenájom,“ vysvetľuje Bethan.

„Napríklad náklady na predĺženie 90-ročného prenájmu budú približne 9 000 libier za predĺženie aj poplatky, ale zvýši hodnotu o približne 13 000 libier,“ radí. „Naproti tomu predĺženie lízingu na 60 rokov vás bude stáť až 32 000 libier a pridá možno rovnakú sumu na hodnote. Takže kľúčom je zostať nad tým a konať skôr ako neskôr.“

Oplatí sa kúpiť si vlastný podiel v mojom dome?

„Byty sú zvyčajne vždy len na prenájom – aj keď sa to môže v budúcnosti zmeniť vláda chce oživiť spoločné vlastníctvo – ale to je iný príbeh,“ hovorí právnik Saira Parveenová. „Pretože dom bude obývaný viacerými nájomníkmi a bude to prenajímateľ, kto bude vlastniť bezpodielové spoluvlastníctvo v celom dome, teda všetky byty spolu a spoločné časti.“

„Niektoré domy môžu byť tiež prenajaté a existuje legislatíva, ktorá umožňuje nájomcom zvýšiť svoj nájomný podiel na vlastný podiel uplatňujúc svoje právo požadovať od prenajímateľa, aby im predal úroky z vlastného vlastníctva po zaplatení požadovaného poistného predpísaného reformou nájmu Zákon z roku 1967. To môže byť prospešné pre majiteľa domu, pretože vlastný podiel môže zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti a urobiť ju predajnejšou (väčšina ľudí očakáva domy do vlastníctva) a vlastník už nebude musieť platiť nájomné prenajímateľovi ani nebude mať žiadne iné záväzky voči tretej strane Hostinský.'

„Súčasný proces zvýšenia nájomného podielu v dome na vlastný podiel je zložitý a môže byť drahý,“ varuje Saira. „Vyskytlo sa niekoľko hororových príbehov o nájomných domoch, kde sa nájomné splatné v rámci týchto prenájmov vo všeobecnosti považovalo za nespravodlivé voči nájomcom. Odborníci očakávajú, že vláda zasiahne a zmení zákon v tejto oblasti, čím sa proces uskutoční konverzia na slobodné vlastníctvo oveľa lacnejšie a jednoduchšie, ako aj zákaz predaja nových nájomných domov v Prvé miesto.'

„Možno by stálo za to počkať si, aké zmeny prídu v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov, a nie sa snažiť získať vlastníctvo svojho nájomného domu teraz, ak už nejaký vlastníte. Pokiaľ nemáte naliehavú potrebu konvertovať zo stavu prenájmu.“

Aké sú výhody kúpy nehnuteľnosti na prenájom?

„Napriek komplikáciám prenajímaných domov môžu predstavovať skvelú voľbu pre správny druh kupca,“ hovorí Bethan. "A často uprednostňujú tých, ktorí kupujú vo veľkých mestských oblastiach, ktorí môžu byť zameraní na kariéru a majú v úmysle žiť v nehnuteľnosti len kratšie obdobie."

„Prenajaté domy sú cenovo dostupnejšie, približne o tretinu lacnejšie v závislosti od toho, kde ich chcete kúpiť,“ povedala “Prenajímané domy sú menej praktickým nákupom, pretože vlastník je zodpovedný za údržbu majetku a/alebo širšia budova. Majú tiež povinnosť dojednať poistenie budovy. Celkovo je teda oveľa menej starostí.“

Prečo sú niektoré nájmy na 999 rokov?

Dĺžka prenájmu bude zvyčajne 125 rokov, ale pri prenájme nájdete aj 999 rokov. Podľa odborníkov je to často na mieste, aby bola nehnuteľnosť predajnejšia.

„V tomto prípade nadobudnutie lízingu na 999 rokov umožňuje vlastníkovi mať vlastníctvo, ktoré je „rovnako dobré ako voľný majetok“ (v dôsledku dĺžky času),“ radí Colby. A preto je pre kupujúcich oveľa atraktívnejší v porovnaní s kratším prenájmom (napr. 85 rokov). Poskytuje dlhodobú bezpečnosť, pričom si stále zachováva existujúcu štruktúru držby/prenájmu.“

Nehnuteľnosti na prenájom sú ideálne pre nových kupujúcich z hľadiska cenovej dostupnosti. Väčšina z týchto nájomných domov budú byty, kde je nájomná zmluva uzavretá, pretože nehnuteľnosť bola uzavretá vyvinuté a rozdelené na niekoľko bytov – takže nikto nevlastní vlastníctvo ani pozemok sídli na.

Môžete získať podiel na vlastnom vlastníctve, ale to bude tiež stáť náklady a komplikácie v závislosti od aktuálneho nastavenia.

„Rýchla a nenákladná kontrola v katastri nehnuteľností vám povie, či je nehnuteľnosť vo vlastníctve alebo v prenájme,“ radí právnička Saira Parveen. „Ak nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri nehnuteľností (väčšina z nich je), potom si môžete prezrieť listiny a zistiť.

Môžete zrekonštruovať prenajatú nehnuteľnosť?

Áno a nie. Ak vlastníte prenajatú nehnuteľnosť, zvyčajne budete môcť vykonávať menšie práce vrátane maľovania, zdobenia, úpravy kuchyne a kúpeľne. Pri väčších zmenách, ako je inštalácia okien alebo iné štrukturálne zmeny, si však budete musieť skontrolovať nájomnú zmluvu, či máte povolenie.

„Rekonštrukcia domu na prenajatom pozemku je zložitejšia. V podstate nevlastníte nehnuteľnosť, ktorú renovujete,“ vysvetľuje generálny riaditeľ a spoluzakladateľ spoločnosti MoveStreets, Adam Kamani. „V dôsledku toho budete pred vykonaním renovácie potrebovať povolenie od svojho vlastníka. Najmä veľké zmeny.“

„Skontrolujte si nájomnú zmluvu, či máte povolené vykonávať nejaké zmeny. Niektoré zmluvy o prenájme môžu stanoviť, že potrebujete povolenie iba na veľké práce zahŕňajúce inštalatérske alebo elektrické inštalácie. Zatiaľ čo iní môžu vyžadovať povolenie na akékoľvek diela. Poraďte sa so svojím slobodným vlastníkom. Vlastník (alebo prenajímateľ) bude často chcieť vedieť, že akákoľvek renovácia, ktorú zamýšľate vykonať, zlepší nehnuteľnosť a poškodí jej hodnotu.“

Adam ďalej varuje: ‚Ak nedostanete súhlas od svojho slobodného vlastníka pred vykonaním akýchkoľvek prác mohli vrátiť majetok späť do pôvodného stavu a budete niesť zodpovednosť za všetko náklady.“

„Uvedomte si, že zmeny nehnuteľnosti bez súhlasu vlastníka môžu tiež ovplyvniť vašu schopnosť predať svoj majetok v budúcnosti. Potenciálny kupujúci si zvyčajne vyžiada podrobnosti a kópie všetkých súhlasov a povolení. Okrem toho akékoľvek neoprávnené úpravy alebo renovácie môžu byť v rozpore s podmienkami vašej hypotéky.“