Budowa dobudówki na domu – co robić, od czego zacząć i pozwolenie na budowę, wyjaśnione

Zarabiamy prowizję za produkty zakupione przez niektóre linki w tym artykule.

Witaj wymarzony dom! Budując przedłużenie domu, nawet o kilka metrów, możesz naprawdę uczynić go swoim i uzyskać przestrzeń, na którą ciężej pracujesz, aby wspierać swój styl życia. Oczekujemy teraz o wiele więcej od naszych nieruchomości, preferując wspólne gotowanie i jedzenie, zabawę, pracę i ćwiczenia w domu.

Rozpocznij transformację swojej nieruchomości na dobry początek – spójrz na nasze planowanie kanał

Dobrze wykonane rozszerzenie może się również zwrócić, dodając wartość. Dobrą wiadomością jest to, że dzięki prawom do dozwolonego rozwoju możesz dodać przestrzeń bez wikłania się w biurokrację z lokalnymi władzami ds. planowania przestrzennego.

Budowa dobudówki w domu – od czego zacząć

Ostatecznym przewodnikiem po nich jest rząd Dozwolone prawa rozwoju dla właścicieli domów: wskazówki techniczne. Nagroda dla każdego, kto potrafi nie zasnąć do końca! Szczegóły różnią się nieznacznie w Szkocja, Walia oraz Irlandia Północna

Doceniamy jednak, że możesz chcieć bardziej najlepszego przewodnika i tu właśnie wchodzimy. Oto odpowiedzi na Twoje wielkie pytania…

Związane z: Pomysły na rozbudowę małych domów, aby zmaksymalizować ograniczoną przestrzeń życiową

Jakie rozszerzenie mogę zbudować bez pozwolenia na budowę?

To zależy od tego, jak duża jest twoja działka i co już na niej jest. Możesz zbudować dobudówkę zgodnie z zasadami „dozwolonej zabudowy”, o ile nie przekracza ona 50% powierzchni gruntu, na którym stoi Twój dom. Te 50% nie obejmuje obszaru zajmowanego przez sam dom, ale obejmuje wszelkie istniejące dodatki i budynki gospodarcze.

Istnieją również inne ograniczenia, wszystkie związane z istniejącym budynkiem…

1. Zasady planowania przedłużenia tylnego parteru

Z tyłu domu możesz dodać jednopiętrowe dobudówki w ramach Dozwolonego Rozwoju, o ile…

• Nie przekracza 4m od oryginalnej tylnej ściany (3m, jeśli nie jest odłączona)
• Ma mniej niż 4m wysokości.
• W Irlandii Północnej jednopiętrowa dobudówka tylna powinna znajdować się w odległości nie większej niż 3,5 m od tylnej granicy, jeśli dom wraca na drogę.

Jeśli dołączasz to do istniejącego rozszerzenia, te pomiary muszą obejmować zarówno stare, jak i nowe dodatki.

Można go wypchnąć do 6m (nie odłączone) lub 8m (oddzielone), bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, za pośrednictwem Program konsultacji z sąsiadami. Daje to twoim sąsiadom 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu, podając ważne powody. Następnie lokalny urząd planowania ma kolejne 21 dni na udzielenie zgody, a Ty uiszczasz opłatę za Certyfikat legalnego rozwoju – dowód, że Twój projekt dozwolonego rozwoju jest legalny.

Związane z: Porady George'a Clarke'a dotyczące planowania przedłużenia – w tym jego genialne wskazówki dotyczące trzymania się budżetu

2. Zasady planowania dwupiętrowej zabudowy tylnej

Możesz zbudować dwupiętrową tylną nadbudowę bez pozwolenia na budowę, ale…

• Nie może wyjść więcej niż 3m poza tylną ścianę 
• Musi znajdować się w odległości 7 m od granicy działki, która znajduje się dokładnie naprzeciw tej ściany (10 m w Szkocji i 10,5 m w Walii).
• Musi mieć mniej niż 4m wysokości.

Jeśli chcesz dodać kondygnację do istniejącego jednopiętrowego dobudówki, nie będzie to możliwe w ramach Dozwolonych Praw Zabudowy, jeśli istniejąca dobudowa wystaje poza tylną ścianę o więcej niż 3m.

3. Zasady planowania rozszerzenia bocznego

Możesz zbudować dobudówkę bez pozwolenia na budowę, ale tylko wtedy, gdy jest…

• Jedna kondygnacja i mniej niż 4m wysokości 
• Nie więcej niż połowa szerokości oryginalnego domu (w najszerszym miejscu).

Jeśli zostanie dołączony do istniejącego przedłużenia, powyższe wymiary dotyczą obu razem jako jednego rozszerzenia.

Jeśli chcesz, aby przedłużenie boczne wystawało poza tylną ścianę (ale nie było do niego przymocowane), podlega tym samym zasadom, co tylne przedłużenia, jeśli chodzi o to, jak daleko wystaje.

W Walii obowiązują różne zasady dotyczące rozszerzeń bocznych – na przykład w ramach dozwolonego rozwoju możliwe są dwupiętrowe konstrukcje.

Związane z: Pomysły na rozbudowę kuchni – aby zmaksymalizować potencjał Twojej rozszerzonej przestrzeni

4. Zasady planowania rozbudowy tył-plus-bok

Ostrożnie stąpać w przypadkach, gdy zarówno tylna, jak i boczna ściana zostaną wypchnięte, ponieważ obowiązują tu ograniczenia dotyczące zarówno tylnych, jak i bocznych poszerzeń – a to może się skomplikować! Twoje rozszerzenie musi…

• Wysuń nie więcej niż 6m poza tylną ścianę (lub 8m dla domu jednorodzinnego).
• Mieć jedną kondygnację, nie wyższą niż 4m.
• Mają całkowitą szerokość nie większą niż połowa szerokości domu.

To sprawia, że ​​​​rozszerzenia „wypełniające”, w których wypełniasz przestrzeń między tylną i boczną ścianą, aby wyrównać ślad, są wykonalne przy dozwolonym zabudowie. Możliwe są również dwa oddzielne rozszerzenia, ale połączone, otaczające projekty przekroczą szerokość ograniczenia i wymagają pozwolenia na budowę (chyba że jesteś w Walii, gdzie obowiązuje zasada „połowa szerokości”) nie istnieje).

Związane z: Pomysły na rozszerzenie szkła – stwórz wypełnione światłem przeszklone przestrzenie, aby powiększyć i uatrakcyjnić każdy dom

5. Zasady planowania limitu wysokości

Wysokość nadbudowy nie może przekraczać wysokości najwyższej linii kalenicy (lub dachu płaskiego) istniejącego domu.

Okap (gdzie najniższa część dachu styka się ze ścianą zewnętrzną) nie może być wyższy niż okap istniejącego domu.

6. Zasady planowania ograniczeń granic

Jeśli przedłużenie znajdzie się w odległości 2 m od twojej granicy, jej okap nie może być wyższy niż 3 metry. Dodatkowo, jeśli dołączasz rozszerzenie do istniejącego, które przekracza te ograniczenia, dozwolony rozwój nie ma zastosowania.

Czy mogę przedłużyć front mojego domu?

Jeśli front jest skierowany w stronę drogi, to nie, nie zgodnie z zasadami dozwolonego rozwoju. Trzeba by ubiegać się o pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy dom stoi na działce narożnej, gdzie ściana boczna jest zwrócona do drogi, nie można jej również rozbudować w ramach dozwolonej zabudowy.

Jeśli desperacko szukasz dodatkowej przestrzeni z przodu, którą możesz zyskać, możesz dodać ganek do drzwi zewnętrzne (max 3m2) o ile nie są wyższe niż 3m i dalej niż 2m od granicy z droga.

Związane z: Pomysły na rozbudowę bungalowów – od adaptacji loftów po eleganckie oranżerie

Jaka jest zasada „45 stopni”?

Odnosi się to do definicji, czy Twój dom wychodzi na drogę, czy nie, w przypadkach, gdy nie jest to jasne. Jeśli kąt między elewacją domu a drogą jest większy niż 45 stopni, zwykle nie będzie uważany za front autostrady. To samo dotyczy sytuacji, gdy między domem a drogą znajduje się znaczna odległość lub jeśli między twoją granicą a drogą znajduje się kawałek ziemi należący do kogoś innego.

Czy wszystkie nieruchomości mają Pozwolone Prawa Zabudowy?

Nie. Zanim się nadmiernie podekscytujesz i zarezerwujesz budowniczego, trasa Dozwolonego Rozwoju jest nie do rozpoczęcia, jeśli…

• Mieszkasz w mieszkaniu lub apartamencie dwupoziomowym. Zabudowa Dozwolona obejmuje tylko domy.
• Twoja nieruchomość znajduje się na liście lub znajduje się w Parku Narodowym, Broads, Obszarze Naturalnego Piękna lub na Liście Światowego Dziedzictwa.
• Twój LPA wydał nakaz z artykułu 4. To wycofuje prawa PD tam, gdzie charakter obszaru byłby zagrożony.
• Twoja nieruchomość została przyznana „zmiana użytkowania” na mieszkanie.

Istnieją również specjalne zasady dotyczące gruntów sklasyfikowanych jako mające szczególne znaczenie naukowe.

Potrzebuję pozwolenia na budowę, więc od czego zacząć?

Większość wniosków zajmuje do ośmiu tygodni, chyba że są wyjątkowo duże lub złożone, w którym to przypadku termin wydłuża się do 13 tygodni. Jeśli pozwolenie zostanie odrzucone, możesz się odwołać, ale ten proces może potrwać kilka miesięcy, więc lepiej dostosować swoje plany, aby osiągnąć porozumienie.

Jeśli Twój projekt – lub Twoja nieruchomość – jest czymś niezwykłym, warto zatrudnić konsultanta ds. Planowania aby poruszać się po polu minowym uprawnień i przyspieszyć osiągnięcie porozumienia, aby utrzymać swój projekt na torze. Po prostu upewnij się, że konsultant, którego angażujesz, jest członkiem stowarzyszenia Królewski Instytut Urbanistyki.

Jeśli będziesz kontynuować bez pozwolenia na budowę, możesz otrzymać zawiadomienie o egzekucji, które nakaże ci cofnięcie całej wykonanej pracy. Zignorowanie tego jest nielegalne, ale możesz się od niego odwołać.

Czy potrzebuję zgody sąsiadów na przedłużenie?

Nie dokładnie. Jeśli potrzebujesz pozwolenia na budowę, władze lokalne skonsultują się z sąsiadami w ramach procesu. Jeśli twoi sąsiedzi sprzeciwią się, organ określi wpływ na nich twoich propozycji i zdecyduje, czy jest to do przyjęcia, czy nie.

Najlepiej jest przekazać tę wiadomość sąsiadom przed tym etapem. Możesz zaoszczędzić czas i kłopoty, upewniając się, jakie są ich poglądy i ewentualnie dostosowując swoje plany, zanim jeszcze prześlesz je do pozwolenia na planowanie, aby uniknąć zastrzeżeń na etapie konsultacji.

Możliwe jest również, że twoi budowniczowie będą musieli wejść na swoją posiadłość podczas projektu i będziesz potrzebować na to zgody sąsiadów, więc trzymaj ich na boku.

Należy również wziąć pod uwagę ustawę o ścianie partyjnej – nawet jeśli twój projekt podlega dozwolonemu rozwojowi. Jeśli twoje plany będą obejmować budowanie lub wykopywanie w odległości 3-6 m od ściany, którą dzielisz z sąsiadem, być może będziesz musiał powiadomić ich z dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Mają 14 dni na wyrażenie lub odrzucenie zgody. Ściana imprezowa to taka, która tworzy strukturę obu nieruchomości, ale może być również ścianą ogrodową, która dzieli działki.

Czy mój sąsiad może zatrzymać lub sprzeciwić się budowie mojej rozbudowy w ramach dozwolonych praw do rozwoju?

Nie, ale utrzymywanie z nimi dobrych relacji leży w Twoim interesie, dlatego warto wziąć pod uwagę ich poglądy przy planowaniu nowego rozszerzenia.

Jeśli wybierasz się na trasę Neighbor Consultation Scheme, aby uzyskać większe rozszerzenie w ramach dozwolonego rozwoju, twoi sąsiedzi mają możliwość przedstawienia ważnych zastrzeżeń.

Związane z: Zobacz, jak rozbudowa zmieniła ten rodzinny dom w Bristolu

Czy mogę samodzielnie zbudować rozszerzenie?

Tak. Jeśli masz czas, siłę i talent do majsterkowania, jest to sposób na obniżenie kosztów i może być wystarczająco prosty dla amatora, jeśli jest to prosty projekt.

Chris Thompson, który zbudował własną dwupiętrową dobudówkę, mówi: „Ważne jest bycie szczerym w kwestii swoich zdolności technicznych i wytrzymałościowych”.

Robiąc to sam, jego projekt kosztował 20% ceny budowniczego, którą otrzymał na początku. Ostrzega jednak: „Nie rób tego, jeśli twoją jedyną motywacją są pieniądze. To duży projekt i jeśli stracisz entuzjazm, to się rozwiąże. Będziesz kolejnym majsterkowiczem z niedokończonym projektem. Chęć zaakceptowania wyzwania i podekscytowanie, aby je podjąć, napędzają Cię, gdy jest zimno, a sprawy trwają dłużej, niż się spodziewałeś.

Będziesz odpowiedzialny za upewnienie się, że praca jest zgodna z przepisami budowlanymi (nawet jeśli Twój projekt jest objęty Prawami Pozwolonego Rozwoju). Będziesz także musiał przeprowadzić badania nad najlepszymi materiałami do pracy, co jest bardziej techniczne niż mogłoby się wydawać.

Na przykład dachówki różnią się w zależności od nachylenia dachu. Kontaktowanie się z producentami i czytanie przesyłanej przez nich literatury zajmie trochę czasu oprócz godzin spędzonych na pracy.

Zawsze możesz zastosować podejście typu „wybierz i wymieszaj”, wykonując samodzielnie niewykwalifikowane zadania, takie jak czyszczenie witryny i kopanie pod fundamenty, zanim przekażesz je profesjonalistom, którzy zajmą się drenażem i budować.

Chris zastosował elastyczne podejście do swojej budowy: „Zastanawiałem się, czy moja cegła będzie do zera. Racjonalizowałem, że powinienem spróbować, a jeśli następnego dnia będzie wyglądał na śmieci, z łatwością spadnie, zanim cement stwardnieje. Gdybym naprawdę musiał, mógłbym zamiast tego zapłacić ceglarzowi, żeby zrobił tę część.

Jeśli zdecydujesz się zostawić to profesjonalistom, Federacja Mistrzów Budowniczych to najlepsze miejsce na rozpoczęcie poszukiwania budowniczego. Są profesjonalnie weryfikowani i korzystają z bezpłatnej usługi rozwiązywania sporów, jeśli coś się rozpadnie.

Czy muszę zatrudnić architekta?

Chris, który zaprojektował i zbudował własną dwupiętrową dobudówkę, mówi: „Jest to obowiązkowe, ale nie ma powodu, aby go używać, jeśli możesz samodzielnie wykonać plany”.

Na początek musisz wiedzieć, czego chcesz i musi to być proste w swoim stylu i wymaganiach planowania. Powinieneś być w stanie zobaczyć plany z ostatnich wniosków o planowanie lokalne na stronie internetowej rady, która poda Ci pomysły i potencjalnie szablon do naśladowania.

Będziesz także musiał stworzyć bardzo szczegółowe rysunki techniczne, które twój budowniczy będzie mógł śledzić i przedłożyć do zatwierdzenia przez przepisy budowlane. Obejmuje to obliczenia matematyczne pokazujące integralność strukturalną proponowanego rozszerzenia. A także względy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, efektywności energetycznej, zabezpieczenia przed wilgocią i wentylacji.

„Te rysunki są bardziej wymagające” – mówi Chris, który sam to zrobił. „Ale wszystkie przepisy budowlane są dostępne online. To nie jest nauka o rakietach, ale wymaga pewnego zastosowania i zrozumienia”.

Jeśli masz czas, możesz również sam objąć obowiązki architekta związane z zarządzaniem projektem. Oznaczałoby to współpracę z LPA, zatrudnianie budowniczych, dostarczanie materiałów i rozwiązywanie problemów podczas prac.

Środek polegałby na tym, by zindywidualizować plany, ale sprawdzić je przez inżyniera budowlanego. Możesz skorzystać z usługi rysowania planów online lub skorzystać z usług firmy budowlanej, która oferuje usługę „zaprojektuj i zbuduj”.

Podejdź do części „projektowej” w taki sam sposób, jak przy zatrudnianiu architekta i sprawdź, czy jest ona objęta ubezpieczeniem od odpowiedzialności zawodowej. To chroni Cię w przypadku błędów. Poproś o przykłady prac i zdobądź referencje od poprzednich klientów.

Związane z: Przed i po: inteligentne rozszerzenie zamienia wąską kuchnię w fajną współczesną rodzinną przestrzeń

Jakie są etapy budowy rozbudowy?

1. Przygotuj teren

Zacznij od uporządkowania odpowiedniego dostępu do terenu i ochrony przestrzeni, w których będą mieszkać podczas projektu, a jeśli to konieczne, zorganizuj alternatywne rozwiązania kuchni/łazienki.

2. Rozpocznij prace ziemne

Następnie wyburz wszelkie niechciane struktury i oczyść witrynę, na której ma zostać zbudowana. Wyznacz i wyczyść miejsca, które mają być używane do przechowywania materiałów lub wierzchniej warstwy gleby. Zainstaluj wpusty i/lub odpływy, aby zarządzać wodą powierzchniową.

3. Połóż fundamenty

Wykop i zaznacz stopy. Ułóż i podłącz odpływy. Umieść w kursie przeciwwilgociowym. Ułóż warstwę twardą, piasek, membranę przeciwwilgociową, izolację i beton, aby utworzyć podłoże.

4. Rozpocznij kompilację

W tym momencie ściany mogą iść w górę (zazwyczaj bloki bryzy z zewnętrzną powłoką z cegły, chyba że zdecydujesz się na okładzinę lub coś bardziej niezwykłego). Parapety i nadproża można wstawiać wraz z podnoszeniem ścian. Jeśli ma być więcej niż jedna kondygnacja, należy zamontować legary na piętrze.

5. Dodaj dach

Najpierw w kratownicach i ścianach szczytowych, aby utworzyć ramę. Dodaj otwory wentylacyjne, filcowanie i łaty, a następnie całość ułóż płytkami. Dodaj rynny, rury spustowe i obróbki blacharskie.

6. Zakończ muszlę

Teraz możesz dopasować jednostki okienne i drzwiowe oraz zmienić konfigurację istniejącej przestrzeni wewnętrznej, przebijając ją do nowej części domu.

7. Dopasuj wnętrze

Na tym ostatnim etapie należy ułożyć izolację podłogi – wraz z wszelkimi rurami ogrzewania podłogowego, jeśli jest to wymagane. Wylać wylewkę betonową, aby utworzyć podłoże. Uzupełnij swoją elektrykę, hydraulikę i tynkowanie. Na koniec ułóż podłogę, dopasuj szafki, stolarkę i urządzenia oraz udekoruj przestrzeń.

Mamy nadzieję, że nasz przewodnik dał Ci pewność, że rozpoczniesz swój projekt. Powodzenia i nie możemy się doczekać, aby zobaczyć Twoją przekształconą przestrzeń.