Portering av boliglån – overføring av boliglån, forklart

Vi tjener en provisjon for produkter kjøpt gjennom noen lenker i denne artikkelen.

Tror du at du må vente til din nåværende boliglånsavtale er ferdig før du ser på å flytte hjem? Ikke tilfelle! Det er mulig å pakke sammen boliglånet og ta det med deg. Dette er det som er kjent i eiendomsfinansieringsbransjen som «portering av boliglån».

På den måten får du beholde ditt nåværende boliglån når du kjøper et hus, i stedet for å vente med å betale ned eller, for din nåværende pakke, uansett hva du boliglånsrente, å ende.

Portering av boliglånet ditt, forklart

Å ta med deg boliglånet ditt, fra en eiendom til den neste, er kjent som "porting". Det kan spare deg penger hvis du betaler en lav rente. Eller, hvis du er bundet inn i en avtale, kan portering av boliglånet føre deg ut av en høy kostnad for tidlig tilbakebetaling, (ERC), hvis du bestemmer deg for å forlate.

Hvordan fungerer portering av boliglån?

Et bærbart boliglån virker som et enkelt og praktisk alternativ. Imidlertid er det kanskje ikke en så god idé hvis du for øyeblikket betaler en høy rente, eller har et lite boliglån og ønsker å låne mer.

Det er noen praktiske bøyler å hoppe gjennom.

"Ikke anta at porten din er en fullført avtale," sier Rosie Fish, en boliglånsekspert hos online boliglånsmegler Habito.

«Det er fortsatt en prosess å gå gjennom. Du trenger et nytt tilbudsbrev, långiveren din vil gi deg en ny kredittsjekk og se på inntekten din. De får også en verdivurdering av hus av eiendommen du ønsker å kjøpe. Hvis kredittvurderingen din har endret seg siden det opprinnelige tilbudet ditt (for eksempel hvis du har gått glipp av et par boliglånsbetalinger), kan det redusere sjansen for å få porten din avskrevet.»

Långivere baserer lånepotensialet ditt på rimelighetskriterier. Dette inkluderer din inntekt, men også dine utgifter uten boliglån. Hvis husholdningsinntekten din nå er lavere enn da du sikret ditt eksisterende lån, er det kanskje ikke mulig å overføre boliglånet ditt. Det samme gjelder hvis du har høyere månedlige utgifter; det kan hende du ikke kvalifiserer for samme avtale.

Kommer portering av boliglån med kostnader og gebyrer?

Å gjøre summene dine er nøkkelen, inkludert eventuelle kostnader som påløper med portering. Se på kostnadene ved å sette opp et nytt boliglån, med din nåværende långiver eller en ny leverandør, sammenlignet med portering av eksisterende avtale.

Den gode nyheten er at långivere vanligvis ikke krever et porteringsgebyr. Men hvis du gjør endringer i boliglånet ditt, kan det være andre kostnader. Prisene varierer mellom långivere.

"Hvis du låner ekstra midler og trenger en påfylling av boliglånet ditt, kan det være gebyrer på den nye avtalen, for eksempel et arrangementsgebyr på £995," sier Karina Hutchins, leder av Home by OpenMoney, en pengerådgivningstjeneste.

Selv om boliglånet er det samme, er ikke huset du kjøper det. Derfor må det foretas en ny verdivurdering av den nye eiendommen. «De fleste långivere tilbyr en gratis verdivurdering på eiendommer under £1 million. De som ikke gjør det, tar rundt 300 pund, fortsetter Karina.

"Hvis en utlåner ikke lar deg portere, er det vanligvis fordi du ikke passer med lånekriteriene deres. Dette betyr at de ikke vil tilby deg en ny avtale. Du må da betale for tidlig innløsning, siden du må bytte utlåner og betale tilbake dette boliglånet tidlig, noe som utløser straffen.»

Til sammenligning kan det å starte på nytt med en ny långiver bety å pådra seg gebyrer for boliglån (også kjent som produktgebyrer) og verdsettelseskostnader. I følge MoneyHelper, regjeringens nettsted for pengerådgivning, kan du betale alt fra ingenting til £2000 med boliglånsordningsgebyrer. Forvent også å betale fra £250 opp til £1500 for verdivurderingen.

Kostnader for tidlig tilbakebetaling

Hvis du ønsker å forlate en boliglånsavtale "tidlig", si at du flytter hjem halvveis gjennom en løsning, og vil starte på nytt med en ny utlåner- og boliglånsavtale, betaler du vanligvis straffegebyrer i form av en tidlig innløsningsgebyr, (ERC). En ERC er vanligvis en prosentandel av den utestående saldoen. Det kan løpe inn i tusenvis av pund, så portering er en måte for huseiere å unngå disse kostnadene.

Med ERC er tommelfingerregelen at det er 1 % av boliglånssaldoen din uansett hvor lang avtalen din er. Så, med en femårig løsning, betaler du 5 % det første året, 4 % i år fire, 3 % i år tre og så videre, sier Karina Hutchins. Basert på et boliglån på £150 000, som forlater i løpet av år tre, betyr det at du ser på et gebyr på £4 500, som ikke er småpenger; derfor kan portering spare deg for penger.

Hvis du har et mindre lån og nærmer deg slutten av en avtale når du flytter, kan eventuelle gebyrer for tidlig tilbakebetaling være relativt minimale. For eksempel £500 hvis du har ett år igjen og £50.000 utestående.

Selv om det ikke er noen ERC å betale, hvis du forlater din nåværende långiver, er det verdt å vite at de fleste krever et "utgangsgebyr" for offisielt å stenge boliglånskontoen din. Dette kan variere fra rundt £50 – £300, som også bør tas med i summene dine når du regner ut om Porting kan spare deg for penger og er den riktige avgjørelsen for deg.

Portering ved lån mer

Hvis du beveger deg oppover eiendomsstigen og ønsker å låne mer, er det opp til långiveren din om den vil tilby deg samme avtale på et større lån.

De fleste faste avtaler eller sporingsavtaler kommer med en maksimal "lån til verdi" (LTV). LTV er den maksimale prosentandelen av kjøpesummen de vil låne ut. Dette betyr at hvis du porterer, kan långiveren tilby et påfyllingslån for å dekke det ekstra lånet. Dette kan være atskilt fra din eksisterende avtale.

I dette tilfellet, selv om långiveren din godtar portering, kan du bli belastet for en annen, (og sannsynligvis høyere), rente, eller til og med långiverens standard variable rente, på den ekstra delen av kontanter lånt.

Portering ved nedbemanning

Dette kan være en sjanse til å betale tilbake en del kontanter til utlåner og redusere boliglånet ditt. Avhengig av vilkårene i boliglånskontrakten din, kan dette medføre tidlig tilbakebetaling.

De fleste långivere lar deg vanligvis betale for mye med 10 % av den utestående saldoen hvert år, straffefritt. Men hvis du går utover denne grensen, kan du bli kloret med gebyrer.

Nok en gang er det viktig å ta med dette i summene dine når du skal finne ut om portering er det beste alternativet.

Hvordan begynne å portere boliglånet ditt

Kontakt utlåner før du går på husjakt for å sjekke reglene deres for portering, sammen med eventuelle kostnader.

Sjekk kredittrapporten din, i tilfelle noe dukker opp som er feil og kan rettes opp, før du risikerer å bli avvist for portering eller til og med et nytt lån. Deretter kan du lete rundt for å se hvilke andre boliglånstilbud som er tilgjengelige.

Får råd

Det er verdt å bruke tjenestene til en spesialist boliglånsmegler for å sjekke alternativene dine. Trussle, Habito, eller London & Country, alle tilbyr avgiftsfri rådgivning.

Sjekk alltid om en rådgiver er autorisert og regulert av Finanstilsynet. Du kan sjekke deres legitimasjon i Financial Services Register på FCAs nettsted.