Hva er leieforhold? Hva du trenger å vite når du kjøper en leiebolig

Vi tjener en provisjon for produkter kjøpt gjennom noen lenker i denne artikkelen.

Freehold og leie er de to viktigste måtene å eie eiendom i England og Wales, eiendommen betyr landet og bygningene på det landet. Men de to formene for eierskap er svært forskjellige, og gjelder kun visse typer eiendom.

Hvis du for eksempel ser på å kjøpe en leilighet, vil du spørre hva som er en leiekontrakt? Når kjøpe et hus, trenger du å bekymre deg for leieforhold? Vi svarer på alle de brennende spørsmålene med dybdegående ekspertråd.

Hva er et leieforhold?

"Leie har en helt annen juridisk status enn selveier, og gir deg faktisk bare en "rett til å okkupere" en eiendom for en fastsatt tidsperiode (for lange leieavtaler, vanligvis mellom 99 og 999 år), i stedet for å eie den for alltid,' forklarer eiendomsrådgivning ekspert Saira Parveen, advokat ved SA lov.

‘Kjøpsummen’ for en ny leilighet er i realiteten en ‘premie’ som skal betales til utleier for rett til å bo, og på toppen av dette vil du fortsatt ofte (men ikke alltid – det avhenger av vilkårene i leieavtalen) må betale grunnrente (vanligvis en eller to ganger i året), servicegebyrer (din andel av reparasjon og vedlikehold av bygningens fellesdeler, f.eks. konstruksjonsdeler av bygningen, heiser osv. og bygningens eiendom) og forsikring leier.'

Hva vil det si å kjøpe en leiebolig?

"Tenk på å kjøpe en leiekontrakt som et mer langsiktig leiealternativ, og det begynner å gi mer mening," forklarer grunnlegger og administrerende direktør i GetAgent.co.uk, Colby Short. "Du kjøper og eier selve eiendommen, men du eier ikke landet den ligger på."

"Når det for eksempel gjelder en leieleilighet, vil du heller ikke ha noe eierskap over fellesarealer eller selve bygningen, bare leiligheten eller leiligheten din."

"Akkurat som en leiekontrakt, er det også en tidsramme på leieavtalen for eiendommen du kjøper," forklarer Colby. «Når denne perioden utløper, overføres eierskapet tilbake til eieren. Det er også viktig å merke seg at avhengig av hvor lenge det er igjen av leiekontrakten, kan du slite med å selge leieboligen. Alt som er mindre enn 90 år, og du bør nesten helt sikkert se etter å forlenge det eller risikere å tape på kapitalgevinster.

«Leieavtaler for boligeiendommer kan grovt deles inn i: kortsiktige boligleieavtaler (hvor du ikke betaler kjøpesum men betaler husleie og okkupere for en fast innledende periode og deretter på måned for måned basis), og lange boligleieavtaler der løpetiden ofte er hundrevis (eller til og med tusenvis av år og leiekontrakten kan kjøpes og selges av påfølgende leietakere for en kjøpesum,» råder Jane Lonergan, partner og leder for Eiendom kl Wilsons Solicitors LLP. 'I lengre leieavtaler vil husleien (kalt grunnrente) vanligvis være lav.'

Hva er ulempene ved å kjøpe en leiebolig?

Leieboliger kommer med begrensninger, fordi du ikke eier selveiendommen. "Dette er en av de største ulempene med en leiebolig, men de kan også komme med ytterligere begrensninger," sier Short. "Disse kan inkludere ting som å trenge tillatelse til å gjøre endringer i hjemmet ditt, spesielt hvis de er det strukturelle.’ For dette må du søke tillatelse fra selveierne, og det kommer i tillegg til eventuell kommuneplanlegging tillatelser etc.

«Du har kanskje ikke lov til å fremleie eiendommen din, bruke den som en base for å drive virksomheten din eller til og med eie et kjæledyr. Hvis du blir funnet å bryte disse restriksjonene, kan du miste leiekontrakten din, så det er viktig å vite hvor du står,» advarer Short.

«Det er også svært viktig å vite hvor mye grunnrente og servicegebyrer du kan forvente å betale. Det er ikke uvanlig at huseiere blir rammet av høye tjenestekostnader som gjør dem i økonomiske vanskeligheter. Grunnleie kan også øke over tid, så du må virkelig være realistisk med hensyn til hva du har råd til fortløpende, ikke bare ved kjøpet. ‘

Hva skjer på slutten av en leiekontrakt?

Å ha et sunt antall år igjen av leiekontrakten er den eneste måten å sikre at du er i en god posisjon, både økonomisk og fysisk. «Hvis du unnlater å forlenge leieavtalen, vil eierskapet overføres tilbake til selveier, og i de fleste tilfeller vil du ikke lenger ha rett til å bo på eiendommen,» advarer COO i Warwick Estates, Bethan Griffiths.

«Den gode nyheten er at du kan be om en forlengelse når som helst,» legger hun positivt til. «Men etter to års eierskap har du rett til å forlenge leieavtalen med 90 år så lenge du er kvalifisert leietaker. Når du har eid eiendommen som leietaker i mer enn to år, har du rett til å forlenge leieavtalen med 90 år (leilighet) og 50 år (hus) så lenge du er den kvalifiserte leietaker.»

For å være kvalifisert leietaker må du ha kjøpt eiendommen med den opprinnelige leieavtalen på minst 21 år, som bør være alle om ikke de fleste tilfeller.

Å forlenge en leieavtale er en levedyktig løsning, men det har en kostnad. "Denne kostnaden vil stige jo lenger du lar den stå og jo kortere leieavtalen blir," forklarer Bethan.

«For eksempel vil kostnadene ved å forlenge en 90-årig leieavtale ligge på rundt £9 000 for både forlengelsen og gebyrene, men det vil gi en verdi på rundt £13 000,» råder hun. «Derimot vil forlengelse av en 60-årig leieavtale koste deg så mye som £32 000 og kanskje legge til samme beløp i verdi. Så nøkkelen er å holde seg på toppen og handle før heller enn senere.

Er det verdt å kjøpe en eierandel i huset mitt?

"Leiligheter er vanligvis bare leieforhold - selv om dette kan endre seg i fremtiden med regjeringen ønsker å gjenopplive felles eierskap – men det er en annen historie, sier advokat Saira Parveen. ‘Fordi en bygning vil bli bebodd av en rekke leietakere og det vil være utleier som eier selveiet i hele bygget, altså alle leilighetene samlet og fellesdelene.’

«Noen hus kan også være leieforhold, og det er lovverk som tillater leietakere å oppgradere sin leieandel til en selveierandel pr. utøve sin rett til å kreve at utleier selger dem selveierrenten ved betaling av den påkrevde premien foreskrevet i leieforholdsreformen Lov 1967. Dette kan være fordelaktig for en huseier ettersom en selveierandel kan øke verdien av eiendommen, gjøre den mer salgbar (de fleste forventer hus som skal eies) og eieren vil ikke lenger trenge å betale husleie til utleier eller ha noen andre forpliktelser overfor en tredjepart huseier.'

"Den nåværende prosessen for å oppgradere en leieandel i et hus til en selveierandel er kompleks og kan være dyr," advarer Saira. «Det har vært noen skrekkhistorier om leiehus hvor husleiene som skal betales under disse leieavtalene generelt har blitt ansett som urettferdige overfor leietakere. Eksperter forventer at regjeringen går inn og endrer loven rundt dette området konvertere til selveier mye billigere og enklere, samt forby salg av nye leieboliger i første plass.'

«Det kan være verdt å vente å se hvilke endringer som kommer i løpet av de neste årene, i stedet for å se etter å kjøpe selveiendommen til leieboligen din nå hvis du allerede eier en. Med mindre du har et presserende behov for å konvertere fra leieforholdsstatus.'

Hva er fordelene med å kjøpe en leiebolig?

"Til tross for komplikasjonene med leieboliger, kan de være et godt alternativ for den riktige typen kjøper," sier Bethan. "Og de favoriserer ofte de som kjøper i større byområder som kanskje er karrierefokuserte og bare har til hensikt å bo i eiendommen for en kortere periode."

«Leiehus er rimeligere, rundt en tredjedel billigere avhengig av hvor du ønsker å kjøpe,» legger til.»Leiehus er et mindre praktisk kjøp ettersom selveier er ansvarlig for å vedlikeholde eiendommen og/eller bredere bygg. De har også ansvaret for å ordne bygningsforsikring. Så alt i alt er det mye mindre å bekymre seg for.'

Hvorfor er noen leieavtaler 999 år?

Lengden på en leieavtale vil typisk være 125 år, men du kan finne 999 år på en leiekontrakt. Dette er ofte på plass for å gjøre en eiendom mer salgbar sier ekspertene.

"I dette tilfellet lar det å anskaffe en 999 års leieavtale en eier ha en eiendom som er "så godt som selveier" (på grunn av lang tid)» råder Colby. Og er derfor mye mer attraktiv for kjøpere kontra en kortere leieavtale (f.eks. 85 år). Den gir langsiktig sikkerhet, samtidig som den beholder den eksisterende strukturen for selveier/leie.

Leieeiendommer er ideelle for førstegangskjøpere fra et rimelighetsperspektiv. De fleste av disse leieboligene vil være leiligheter, hvor det foreligger en leiekontrakt fordi eiendommen har vært utviklet og delt inn i flere boliger – så ingen eier eiendommen eller grunnen eiendommen bor på.

Du kan få en andel av selveierskapet, men det vil også ha en kostnad og komplikasjoner avhengig av gjeldende oppsett.

«En rask, rimelig sjekk i tinglysingen vil fortelle deg om en eiendom er selveier eller leieforhold», råder advokat Saira Parveen. "Hvis eiendommen ikke er tinglyst i tinglysingen (de fleste er det), kan du gå gjennom skjøtene og finne det ut."

Kan du renovere en leiebolig?

Ja og nei. Hvis du eier en leiebolig, vil du vanligvis stå fritt til å gjøre flere mindre arbeider, inkludert maling, innredning, ombygging av kjøkken og bad. Men for større endringer som å installere vinduer eller gjøre andre strukturelle endringer, må du sjekke leiekontrakten din for å se om du har lov.

«Å utføre oppussing av hus på leide eiendom er mer komplekst. Du eier i hovedsak ikke eiendommen du pusser opp, forklarer administrerende direktør og medgründer av MoveStreets, Adam Kamani. "Som et resultat vil du trenge tillatelse fra frieier før du utfører oppussing. Spesielt store endringer.'

«Sjekk leiekontrakten din for å se om du har lov til å gjøre endringer. Noen leieavtaler kan fastsette at du bare trenger tillatelse for større arbeider som involverer rørleggerarbeid eller elektriske anlegg. Mens andre kan kreve tillatelse for alle verk. Rådfør deg med frieier. Ofte vil selveier (eller utleier) ønske å vite at enhver renovering du har tenkt å gjøre vil forbedre eiendommen og skade dens verdi.

Adam fortsetter med å advare: 'Hvis du ikke får samtykke fra frieier før du utfører noe arbeid, kan få deg til å tilbakestille eiendommen til hvordan den opprinnelig var, og du vil være ansvarlig for alt kostnader.'

«Vær oppmerksom på at eiendomsendringer uten samtykke fra eieren også kan påvirke din evne til å selge eiendommen din i fremtiden. En potensiell kjøper vil vanligvis be om detaljer og kopier av eventuelle samtykker og tillatelser. I tillegg kan eventuelle uautoriserte endringer eller renoveringer være i strid med vilkårene for boliglånet ditt.