Een aanbouw op een huis bouwen – wat te doen, waar te beginnen en bouwvergunning, uitgelegd

We verdienen een commissie voor producten die zijn gekocht via enkele links in dit artikel.

Hallo droomhuis! Door een aanbouw aan een huis te bouwen, al is het maar een paar meter, kun je het echt je eigen maken en de ruimte krijgen die je hebt om harder te werken om je levensstijl te ondersteunen. We verwachten nu zoveel meer van onze eigendommen en geven er de voorkeur aan om samen te koken en te eten, te entertainen, te werken en te sporten thuis.

Maak een goede start van uw vastgoedtransformatie – bekijk onze project planning kanaal

Een goed uitgevoerde extensie kan zichzelf terugbetalen door ook waarde toe te voegen. Het goede nieuws is dat u dankzij de rechten voor toegestane ontwikkeling ruimte kunt toevoegen zonder verstrikt te raken in administratieve rompslomp met uw lokale planningsautoriteit.

Een aanbouw op een huis bouwen - waar te beginnen?

De definitieve gids hiervoor is die van de regering Toegestane ontwikkelingsrechten voor huishoudens: technische richtlijnen

. Een prijs voor iedereen die tot het einde wakker kan blijven! Het detail varieert enigszins in Schotland, Wales en Noord-Ierland

We stellen het echter op prijs dat u misschien een betere gids wilt, en dat is waar we binnenkomen. Dit zijn de antwoorden op je grote vragen...

Verwant: Uitbreidingsideeën voor kleine huizen om de beperkte leefruimte te maximaliseren

Welke aanbouw mag ik bouwen zonder bouwvergunning?

Dit hangt af van hoe groot je perceel is en wat er al op staat. U kunt een aanbouw bouwen volgens de regels voor 'toegestane ontwikkeling', zolang deze niet groter is dan 50% van de oppervlakte waarop uw huis staat. Die 50% is exclusief de oppervlakte van het huis zelf, maar wel bestaande aan- en bijgebouwen.

Er zijn ook andere beperkingen, allemaal met betrekking tot uw bestaande gebouw...

1. Regels voor de planning van de achteraanbouw van één verdieping

Aan de achterkant van uw huis kunt u onder Toegestane ontwikkeling een gelijkvloerse aanbouw toevoegen, zolang het maar…

• Niet meer dan 4 m van de oorspronkelijke achterwand (3 m als deze niet los is)
• Is minder dan 4 meter hoog.
• In Noord-Ierland moet een achteraanbouw met één verdieping zich binnen 3,5 m van de achtergrens bevinden als het huis aan een weg grenst.

Als u dit aan een bestaande uitbreiding bevestigt, moeten deze metingen zowel de oude als de nieuwe toevoegingen bevatten.

U kunt het uitschuiven tot 6 m (niet vrijstaand) of 8 m (vrijstaand), zonder dat u een bouwvergunning nodig heeft, via de Buurtoverlegschema. Dit geeft uw buren 21 dagen de tijd om met geldige redenen bezwaar te maken. Daarna heeft uw lokale planningsautoriteit nog 21 dagen om goedkeuring te verlenen en betaalt u een vergoeding voor een wettig ontwikkelingscertificaat - een bewijs dat uw toegestane ontwikkelingsproject legaal is.

Verwant: George Clarke's advies voor uitbreidingsplanning - inclusief zijn briljante tips om je aan een budget te houden

2. Planningsregels voor achteraanbouw met twee verdiepingen

U kunt een achteraanbouw van twee verdiepingen bouwen zonder bouwvergunning, maar het…

• Kan niet verder dan 3 m voorbij de achterwand komen 
• Moet zich binnen 7 meter van de grens van uw perceel bevinden die direct tegenover die muur ligt (10 meter in Schotland en 10,5 meter in Wales).
• Moet minder dan 4 meter hoog zijn.

Als u een verdieping wilt toevoegen aan een bestaande uitbouw met één verdieping, dan kan dit op grond van Toegestane Ontwikkelingsrechten niet als de bestaande toevoeging meer dan 3 meter buiten de achtergevel steekt.

3. Regels voor het plannen van uitbreidingen aan de zijkant

U kunt een zij-uitbreiding bouwen zonder bouwvergunning, maar alleen als het is ...

• Gelijkvloers en minder dan 4 m hoog 
• Niet meer dan de helft van de breedte van het oorspronkelijke huis (op het breedste punt).

Indien deze aan een bestaande uitbouw wordt bevestigd, gelden bovenstaande afmetingen voor beide samen als één uitbouw.

Als u wilt dat uw zijverlenging buiten de achterwand uitsteekt (maar er niet aan wordt bevestigd), is het onderworpen aan dezelfde regels als achterverlengingen wat betreft hoe ver deze uitsteekt.

Er zijn verschillende regels voor zijuitbreidingen in Wales - bijvoorbeeld, constructies met twee verdiepingen zijn mogelijk onder Toegestane ontwikkeling.

Verwant: Ideeën voor keukenuitbreidingen - om het potentieel van uw uitgebreide ruimte te maximaliseren

4. Regels voor het plannen van uitbreidingen aan de achterkant en aan de zijkant

Wees voorzichtig in gevallen waarin zowel de achter- als de zijwand naar buiten worden geduwd, aangezien de beperkingen voor zowel achter- als zijverlengingen hier van toepassing zijn - en het kan ingewikkeld worden! Uw extensie moet...

• Verleng niet meer dan 6m voorbij de achtermuur (of 8m voor een vrijstaande woning).
• Wees één verdieping, niet meer dan 4 meter hoog.
• Heb een totale breedte die niet meer is dan de helft van de breedte van het huis.

Dit maakt 'infill'-uitbreidingen, waarbij u een ruimte tussen de achter- en zijwand opvult om de voetafdruk af te bakenen, uitvoerbaar onder toegestane ontwikkeling. Twee afzonderlijke verlengingen zijn ook mogelijk, maar verbonden, omhullende ontwerpen zullen de breedte overschrijden beperking en hebt een bouwvergunning nodig (tenzij u zich in Wales bevindt, waar de regel voor de helft van de breedte geldt) bestaat niet).

Verwant: Ideeën voor glasuitbreiding - creëer met licht gevulde glazen ruimtes om elk huis te vergroten en te verbeteren

5. Regels voor het plannen van hoogtelimieten

De hoogte van de aanbouw mag de hoogte van de hoogste noklijn (of plat dak) van de bestaande woning niet overschrijden.

De dakrand (waar het laagste deel van het dak de buitenmuur raakt) mag niet hoger zijn dan de dakrand van het bestaande huis.

6. Regels voor het plannen van grensbeperkingen

Als de verlenging binnen 2 m van uw grens komt, mogen de dakranden niet hoger zijn dan 3 m. En als u een extensie toevoegt aan een bestaande die deze beperkingen overschrijdt, is Toegestane ontwikkeling niet van toepassing.

Kan ik de voorkant van mijn huis uitbreiden?

Als de voorkant op een weg ligt, nee, niet volgens de regels voor toegestane ontwikkeling. Je zou een stedenbouwkundige vergunning moeten aanvragen. In gevallen waar uw woning op een hoekperceel staat met de zijgevel naar de weg gericht, kan dit ook niet worden uitgebreid onder vergunde bebouwing.

Als je wanhopig op zoek bent naar extra ruimte aan de voorkant die je mogelijk kunt winnen, kun je een veranda toevoegen aan een buitendeur (max 3m²) zolang deze niet hoger is dan 3m en verder dan 2m verwijderd is van de grens met de weg.

Verwant: Uitbreidingsideeën voor bungalows - van dakkapelverbouwingen tot elegante serres

Wat is de '45-graden'-regel?

Dit heeft betrekking op de definitie of uw huis aan een weg grenst of niet, in gevallen waar het niet duidelijk is. Als de hoek tussen de hoogte van het huis en de weg meer dan 45 graden is, wordt deze normaal gesproken niet beschouwd als frontaal aan de snelweg. Hetzelfde geldt als er een aanzienlijke afstand is tussen het huis en de weg, of als er een stuk land in eigendom van iemand anders is tussen uw grens en de weg.

Hebben alle eigendommen Toegestane Ontwikkelingsrechten?

Nee. Voordat je overenthousiast wordt en een bouwer boekt, is de Toegestane Ontwikkeling-route een niet-starter als ...

• U woont in een flat of maisonnette. Toegestane ontwikkeling heeft alleen betrekking op woningen.
• Uw eigendom staat op de lijst, of bevindt zich in een nationaal park, de Broads, een natuurgebied of een werelderfgoed.
• Uw LPA heeft een artikel 4-richtlijn uitgegeven. Hiermee worden PD-rechten ingetrokken waar het karakter van een gebied zou worden bedreigd.
• Uw woning heeft ‘bestemmingswijziging’ gekregen in een woning.

Er zijn ook speciale regels voor land dat is geclassificeerd als van bijzonder wetenschappelijk belang.

Ik heb een bouwvergunning nodig, dus waar moet ik beginnen?

De meeste aanvragen duren maximaal acht weken, tenzij ze ongewoon groot of complex zijn. In dat geval wordt de termijn verlengd tot 13 weken. Als toestemming wordt geweigerd, kunt u in beroep gaan, maar dit proces kan enkele maanden duren, dus u kunt uw plannen beter aanpassen om tot overeenstemming te komen.

Als uw project - of uw eigendom - iets buitengewoons is, is het de moeite waard om een ​​planningsadviseur in te huren om voor u door het toestemmingsmijnenveld te navigeren en het bereiken van een overeenkomst te bespoedigen om uw project op schema te houden. Zorg ervoor dat de consultant die u inschakelt een gecharterd lid is van de Koninklijk Instituut voor Stedenbouw.

Als u doorgaat zonder bouwvergunning, kunt u een handhavingsbevel krijgen dat u beveelt al het werk ongedaan te maken. Het is illegaal om dit te negeren, maar je kunt ertegen in beroep gaan.

Heb ik toestemming van mijn buren nodig voor een verlenging?

Niet precies. Als u een bouwvergunning nodig heeft, overlegt de gemeente als onderdeel van het proces met uw buren. Als uw buren bezwaar maken, zal de autoriteit de gevolgen van uw voorstellen voor hen bepalen en beslissen of het aanvaardbaar is of niet.

Het is het beste om het nieuws voor deze fase aan je buren te vertellen. U kunt tijd en moeite besparen door na te gaan wat hun standpunten zijn en uw plannen mogelijk aan te passen voordat u ze zelfs indient voor een bouwvergunning om bezwaren in de consultatiefase te omzeilen.

Het is ook mogelijk dat uw bouwers tijdens het project hun eigendom moeten betreden en daarvoor heeft u de toestemming van uw buren nodig, dus houd ze aan de kant.

Er is ook de Party Wall Act om te overwegen - zelfs als uw project onder Toegestane Ontwikkeling valt. Als uw plannen het bouwen tegen of uitgraven inhouden binnen 3-6 m van een feestmuur die u deelt met een buurman, moet u deze mogelijk twee maanden op de hoogte stellen. Ze hebben 14 dagen om toestemming te geven of te weigeren. Een feestmuur is er een die de structuur vormt van uw beide eigendommen, maar kan ook een tuinmuur zijn die uw percelen scheidt.

Kan mijn buurman tegenhouden of bezwaar maken tegen de bouw van mijn aanbouw onder Toegestane Ontwikkelingsrechten?

Nee, maar het is in uw belang om een ​​goede relatie met hen te onderhouden, dus het is de moeite waard om rekening te houden met hun mening bij het plannen van uw nieuwe uitbreiding.

Als u de route van de Buurtoverlegregeling bewandelt voor een grotere uitbreiding onder Vergunde Ontwikkeling, hebben uw buren wel de mogelijkheid om gegronde bezwaren in te dienen.

Verwant: Zie hoe een uitbreiding dit familiehuis in Bristol heeft getransformeerd

Kan ik zelf een aanbouw bouwen?

Ja. Als je de tijd, spieren en een talent voor doe-het-zelf hebt, is het een manier om kosten te besparen en kan het voor een amateur eenvoudig genoeg zijn als het een eenvoudig ontwerp is.

Chris Thompson, die zijn eigen aanbouw van twee verdiepingen bouwde, zegt: 'Eerlijk zijn over iemands technische en uithoudingsvermogen is belangrijk.' 

Door het zelf te doen, kostte zijn project 20% van de offerte van de aannemer die hij bij de start kreeg. Hij waarschuwt echter: 'Doe het niet als je enige motivatie geld is. Het is een groot project en als je het enthousiasme verliest, zal het losraken. Je zult nog een doe-het-zelver zijn met een half voltooid project. Een verlangen om een ​​uitdaging aan te gaan en een opwinding om het te doen, is wat je op de been houdt als het koud is en dingen langer duren dan je had gehoopt.'

Je bent verantwoordelijk om ervoor te zorgen dat het werk voldoet aan de bouwvoorschriften (zelfs als je project valt onder Toegestane Ontwikkelingsrechten). Je zult ook je onderzoek moeten doen naar de beste materialen voor de klus, wat technischer is dan je zou denken.

Dakpannen verschillen bijvoorbeeld voor verschillende dakhellingen. Contact opnemen met fabrikanten en het lezen van de literatuur die ze u sturen, kost naast de uren die u besteedt ook tijd.

Je kunt altijd een pick-and-mix-aanpak kiezen door de ongeschoolde banen zelf te doen, zoals het opruimen van de site en graven voor de fundering, alvorens over te dragen aan de professionals om de drainage aan te pakken en bouwen.

Chris pakte zijn bouw flexibel aan: ‘Ik vroeg me wel af of mijn metselwerk in orde zou zijn. Ik rationaliseerde dat ik het eens moest proberen en als het er de volgende dag rotzooi uitzag, zou het gemakkelijk weer naar beneden komen voordat het cement hard werd. Als het echt moest, zou ik in plaats daarvan een baksteen kunnen betalen om dat deel te doen.

Als u besluit het aan de profs over te laten, Federatie van Meesterbouwers is de beste plaats om te beginnen bij het vinden van een bouwer. Ze zijn professioneel doorgelicht en hebben het voordeel van een gratis service voor geschillenbeslechting, mocht de zaak uit elkaar vallen.

Moet ik een architect inhuren?

Chris, die zijn eigen aanbouw met twee verdiepingen heeft ontworpen en gebouwd, zegt: 'Het is de rigueur, maar er is geen reden om er een te gebruiken als je de plannen zelf kunt doen.'

Om te beginnen moet je weten wat je wilt en het moet eenvoudig zijn qua stijl en planningseisen. U zou plannen van recente lokale planningsaanvragen op de website van uw gemeente moeten kunnen zien, die u ideeën en mogelijk een sjabloon zullen geven om te volgen.

U moet ook zeer gedetailleerde technische tekeningen maken die uw bouwer moet volgen en indienen voor goedkeuring van de bouwvoorschriften. Dit omvat wiskundige berekeningen die de structurele integriteit van uw voorgestelde uitbreiding aantonen. Evenals overwegingen rond brandveiligheid, energie-efficiëntie, vochtwering en ventilatie.

‘Deze tekeningen zijn veeleisender’, zegt Chris, die dit zelf deed. ‘Maar alle bouwvoorschriften zijn online beschikbaar. Het is geen rocket science, maar vereist wel een zekere mate van toepassing en begrip.’

Als u de tijd heeft, kunt u ook zelf de projectmanagementtaken van een architect op zich nemen. Dit zou betekenen dat je contact onderhoudt met de LPA, aannemers inhuurt, materialen aanlevert en problemen oplost tijdens de werkzaamheden.

De middenweg zou zijn om de plannen zelf te maken, maar ze te laten controleren door een bouwkundig ingenieur. U kunt gebruik maken van een online plantekenservice, of een bouwbedrijf dat een ‘design and build’-service aanbiedt.

Benader het ‘ontwerp’-gedeelte hiervan op dezelfde manier als bij het inhuren van een architect en controleer of het gedekt is door een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Dit beschermt u in het geval van fouten. Vraag om voorbeelden van werk te zien en referenties te krijgen van eerdere klanten.

Verwant: Voor en na: slimme uitbreiding maakt van een smalle keuken een coole eigentijdse gezinsruimte

Wat zijn de fasen van het bouwen van een aanbouw?

1. Bereid het gebied voor

Begin met het regelen van voldoende toegang tot de site en het beschermen van ruimtes waarin tijdens het project zal worden geleefd en het opzetten van alternatieve keuken- / badkameropstellingen indien nodig.

2. Start de grondwerken

Sloop vervolgens alle ongewenste structuren en maak de site vrij om op te bouwen. Wijs ruimten toe die moeten worden gebruikt voor de opslag van materialen of teelaarde. Installeer geulen en/of gootstukken om oppervlaktewater te beheren.

3. Leg de basis

Graaf uit en markeer de fundering. Afvoerleidingen leggen en aansluiten. Zet in de dampdichte cursus. Leg hardcore, zand, een dampdicht membraan, isolatie en beton om de basisvloer te vormen.

4. Start de bouw

Op dit punt kunnen de muren omhoog gaan (meestal windblokken met een bakstenen buitenhuid, tenzij je kiest voor bekleding of iets ongewoons). Vensterbanken en lateien kunnen worden ingevoegd als de muren stijgen. Als er meer dan één verdieping is, moeten er balken op de bovenverdieping worden aangebracht.

5. Voeg het dak toe

Eerst in spanten en gevelwanden om het frame te vormen. Voeg ventilatieopeningen, vilt en latten toe en betegel vervolgens het geheel. Voeg dakgoten, regenpijpen en gootstukken toe.

6. Maak de schaal af

Nu kunt u raam- en deurelementen plaatsen en uw bestaande binnenruimte opnieuw configureren door deze door te breken naar het nieuwe deel van het huis.

7. Pas het interieur aan

In deze laatste fase legt u vloerisolatie - samen met eventuele vloerverwarmingsleidingen, als dat nodig is. Giet een betonnen dekvloer om een ​​ondervloer te vormen. Voltooi uw elektra, sanitair en stukadoorswerk. Leg ten slotte uw vloer, plaats kasten, timmerwerk en apparaten en versier de ruimte.

We hopen dat onze gids u het vertrouwen heeft gegeven om aan uw project te beginnen. Veel succes en we kunnen niet wachten om je getransformeerde ruimte te zien.