Kas ir noma? Kas jums jāzina, pērkot nomas īpašumu

Mēs nopelnām komisiju par produktiem, kas iegādāti, izmantojot dažas šajā rakstā esošās saites.

Īpašums un noma ir divi galvenie veidi, kā iegūt īpašumu Anglijā un Velsā, īpašums nozīmē zemi un ēkas uz šīs zemes. Taču abas īpašumtiesību formas ir ļoti atšķirīgas un attiecas tikai uz noteiktiem īpašuma veidiem.

Piemēram, ja plānojat iegādāties dzīvokli, jūs jautāsiet, kas ir īre? Kad pērkot māju, vai jums ir jāuztraucas par nomu? Mēs atbildam uz visiem aktuālajiem jautājumiem ar padziļinātiem ekspertu padomiem.

Kas ir nomas līgums?

“Īrējamajam īpašumam ir ļoti atšķirīgs juridiskais statuss no īpašuma tiesībām, kas faktiski dod jums tikai “tiesības aizņemt” īpašumu noteiktu laiku (ilgtermiņa nomas līgumiem, parasti no 99 līdz 999 gadiem), nevis piederēt uz visiem laikiem, ”skaidro konsultācijas par īpašumu eksperte Saira Parveen, juriste plkst SA likums.

“Jauna dzīvokļa “pirkuma cena” faktiski ir “prēmija”, kas jāmaksā saimniekam par dzīvošanas tiesībām, un papildus tam jūs joprojām bieži (bet ne vienmēr – tas ir atkarīgs no nomas nosacījumiem) ir jāmaksā zemes noma (parasti vienu vai divas reizes gadā), apkalpošanas maksa (savu daļu ēkas koplietošanas daļu remonts un apkope, piemēram, ēkas konstruktīvās daļas, lifti utt. un ēkas pamatne) un apdrošināšana īres.'

Ko nozīmē iegādāties īrētu īpašumu?

"Padomājiet par nomas iegādi kā ilgtermiņa īres iespēju, un tas kļūst saprātīgāks," skaidro uzņēmuma dibinātājs un izpilddirektors. GetAgent.co.uk, Kolbijs Šorts. "Jūs pērkat un jums pieder pats īpašums, bet jums nepieder zeme, uz kuras tas atrodas."

"Piemēram, īrētā dzīvokļa gadījumā jums nebūs īpašumtiesību uz koplietošanas telpām vai pašu ēku, tikai jūsu dzīvoklis vai dzīvoklis."

“Līdzīgi kā nomas nomai, arī iegādātā īpašuma nomai ir noteikts termiņš,” skaidro Kolbijs. “Kad šis termiņš beidzas, īpašumtiesības tiek nodotas atpakaļ brīvajam īpašniekam. Ir arī svarīgi ņemt vērā, ka atkarībā no tā, cik ilgi ir atlicis nomas līgums, jums var rasties grūtības pārdot savu nomāto māju. Jebkas, kas ir mazāks par 90 gadiem, un jums gandrīz noteikti vajadzētu mēģināt to pagarināt, pretējā gadījumā riskējat zaudēt kapitāla pieaugumu.

“Dzīvojamo īpašumu īres līgumus var aptuveni iedalīt: īstermiņa mājokļu nomas līgumos (kur nemaksā pirkuma cenu, bet maksā īri ​​un aizņem uz noteiktu sākotnējo termiņu un pēc tam katru mēnesi) un ilgtermiņa dzīvojamās telpas īres līgumi, kuru termiņš bieži ir simtiem (vai pat tūkstošiem) gadu, un nomas līgumu var pirkt un pārdot secīgi īrnieki par pirkuma cenu,” norāda Džeina Lonergana, partnere un uzņēmuma vadītāja. Īpašums plkst Wilsons Solicitors LLP. "Ilgākos nomas līgumos īres maksa (saukta par zemes nomu) parasti būs zema."

Kādi ir trūkumi, pērkot īrētu īpašumu?

Izīrētajām mājām būs ierobežojumi, jo jums nepieder īpašums. "Šis ir viens no lielākajiem nomas mājas trūkumiem, taču tiem var būt arī papildu ierobežojumi," saka Short. "Tās var ietvert tādas lietas kā atļauja, lai veiktu izmaiņas jūsu mājā, īpaši, ja tādas ir strukturālu.’ Šim nolūkam jums ir jālūdz atļauja no brīvajiem īpašniekiem, un tas ir papildus jebkurai padomes plānošanai atļaujas utt.

“Iespējams, jums nav atļauts nodot savu īpašumu tālāk, izmantot to kā bāzi sava uzņēmuma vadīšanai vai pat mājdzīvnieka īpašumā. Ja tiks atklāts, ka pārkāpjat šos ierobežojumus, jūs varat zaudēt savu nomas līgumu, tāpēc ir svarīgi zināt, kur jūs stāvat," brīdina Short.

“Ir arī ļoti svarīgi zināt, cik lielu zemes nomas maksu un pakalpojumu maksu jūs varat sagaidīt. Nav nekas neparasts, ka māju īpašniekiem tiek piemērotas lielas pakalpojumu maksas, kas viņiem rada finansiālas grūtības. Arī zemes nomas maksa laika gaitā var pieaugt, tāpēc jums patiešām ir jābūt reālistiskam attiecībā uz to, ko varat atļauties pastāvīgi, ne tikai pirkuma vietā. ‘

Kas notiek nomas īpašuma beigās?

Ja nomas līgumā ir atlikuši veseli gadi, tas ir vienīgais veids, kā nodrošināt jums labu stāvokli gan finansiāli, gan fiziski. “Ja nomas līgumu nepagarinās, īpašumtiesības tiks nodotas atpakaļ brīvajam īpašniekam, un vairumā gadījumu jums vairs nebūs tiesību dzīvot šajā īpašumā,” brīdina uzņēmuma vadītājs. Warwick Estates, Betana Grifita.

"Labā ziņa ir tā, ka jebkurā laikā varat pieprasīt pagarinājumu," viņa pozitīvi piebilst. “Taču pēc diviem īpašumtiesību gadiem jums ir tiesības pagarināt nomas līgumu par 90 gadiem, ja vien esat kvalificēts īrnieks. Ja īpašums jums kā nomniekam pieder vairāk nekā divus gadus, jums ir tiesības pagarināt nomas līgumu par 90 gadiem (dzīvoklis) un 50 (māja), ja vien esat atbilstošs īrnieks.

Lai būtu kvalificēts īrnieks, jums ir jāiegādājas īpašums ar sākotnējo nomas līgumu uz vismaz 21 gadu, kam vajadzētu būt visiem, ja ne vairumam gadījumu.

Nomas līguma pagarināšana ir dzīvotspējīgs risinājums, taču tas maksā. "Šīs izmaksas pieaugs, jo ilgāk jūs to atstājat un jo īsāks būs nomas līgums," skaidro Betana.

"Piemēram, izmaksas par nomas līguma pagarināšanu uz 90 gadiem būs aptuveni 9000 sterliņu mārciņu gan pagarināšanai, gan maksai, bet tas palielinās vērtību par aptuveni 13 000 mārciņu," viņa iesaka. Turpretim nomas līguma pagarināšana uz 60 gadiem jums izmaksās pat 32 000 £ un, iespējams, pievienos tādu pašu vērtību. Tāpēc galvenais ir palikt lietas kursā un rīkoties ātrāk nekā vēlāk.

Vai ir vērts iegādāties īpašumtiesības manā mājā?

"Dzīvokļi parasti tiek tikai izīrēti, lai gan tas var mainīties nākotnē līdz ar valdība vēlas atjaunot kopīpašumu, taču tas ir cits stāsts,” saka jurists Saira Pārvīna. "Jo ēkā dzīvos vairāki īrnieki un saimniekam piederēs visa ēka, ti, visi dzīvokļi kopā un koplietošanas daļas."

"Dažas mājas var arī iznomāt, un ir tiesību akti, kas ļauj īrniekiem paaugstināt savu īres tiesības uz īpašumtiesībām līdz izmantojot savas tiesības pieprasīt, lai namīpašnieks pārdod tiem īpašumtiesības procentus par īres reformā paredzēto vajadzīgās prēmijas samaksu 1967. gada akts. Tas var būt izdevīgi mājas īpašniekam, jo ​​īpašumtiesības var paaugstināt īpašuma vērtību, padarīt to pārdodamāku (vairums cilvēku sagaida mājas īpašumā) un īpašniekam vairs nebūs jāmaksā īres maksa saimniekam, kā arī nebūs nekādu citu saistību pret trešo personu. saimnieks.'

"Pašreizējais process, lai paaugstinātu nomas tiesības uz māju par īpašumtiesībām, ir sarežģīts un var būt dārgs," brīdina Saira. “Ir bijuši daži šausmu stāsti par īrētām mājām, kur saskaņā ar šiem nomas līgumiem maksājamās īres maksas parasti tika uzskatītas par negodīgām pret īrniekiem. Eksperti sagaida, ka valdība iejauksies un mainīs likumu šajā jomā, veicot šo procesu daudz lētāk un vienkāršāk pāriet uz brīvo īpašumu, kā arī aizliegt pārdot jaunas nomas mājas pirmā vieta.'

“Iespējams, ir vērts pagaidīt, lai redzētu, kādas izmaiņas notiks dažu nākamo gadu laikā, nevis censties iegūt tiesības uz savu nomas māju tagad, ja jums tāda jau pieder. Ja vien jums nav steidzami jāpāriet no nomas statusa.

Kādas ir priekšrocības, pērkot īrētu īpašumu?

"Neskatoties uz sarežģījumiem, ko rada īrētas mājas, tās var būt lieliska izvēle pareizajam pircējam," saka Betana. "Un viņi bieži dod priekšroku tiem, kas iepērkas lielākajās pilsētu teritorijās, kuri, iespējams, ir orientēti uz karjeru un vēlas dzīvot īpašumā tikai īsāku laiku."

"Īrētās mājas ir lētākas, apmēram par trešdaļu lētākas atkarībā no tā, kur vēlaties iegādāties," viņa piebilst.'Izīrētās mājas ir mazāk praktisks pirkums, jo brīvais īpašnieks ir atbildīgs par īpašuma uzturēšanu un/vai plašāka ēka. Viņiem ir arī pienākums organizēt ēku apdrošināšanu. Tātad kopumā ir daudz mazāk par ko uztraukties.

Kāpēc daži nomas līgumi ir 999 gadi?

Nomas līguma ilgums parasti ir 125 gadi, bet nomas līgumā var atrast arī 999 gadus. Tas bieži tiek darīts, lai padarītu īpašumu nopērkamāku, saka eksperti.

“Šajā gadījumā, iegādājoties nomas līgumu uz 999 gadiem, īpašnieks iegūst īpašumtiesības, kas ir “tik pat labas kā brīvas tiesības” (laika ilguma dēļ),” iesaka Kolbijs. Un tāpēc pircējiem tas ir daudz pievilcīgāks, salīdzinot ar īsāku nomu (piemēram, uz 85 gadiem). Tas nodrošina ilgtermiņa drošību, vienlaikus saglabājot esošo īpašumtiesību/nomas struktūru.

Izīrētie īpašumi ir ideāli piemēroti pircējiem pirmo reizi no pieejamības viedokļa. Lielākā daļa no šīm īrētajām mājām būs dzīvokļi, kuros ir noslēgts īres līgums, jo īpašums ir bijis attīstīta un sadalīta vairākos mājokļos – tātad nevienai personai nepieder īpašums vai zeme īpašums dzīvo tālāk.

Jūs varat iegūt īpašumtiesību daļu, taču tas arī radīs izmaksas un sarežģījumus atkarībā no pašreizējās sistēmas.

“Ātra, lēta pārbaude zemesgrāmatā jums pateiks, vai īpašums ir brīvs vai nomāts,” konsultē juriste Saira Pārvīna. ‘Ja īpašums nav reģistrēts zemesgrāmatā (lielākā daļa ir), tad var izskatīt aktus un noskaidrot.’

Vai jūs varat atjaunot nomas īpašumu?

Jā un nē. Ja jums pieder īrējamais īpašums, jūs parasti varēsit veikt mazākus darbus, tostarp krāsošanu, dekorēšanu, virtuves un vannas istabas remontdarbus. Tomēr, lai veiktu lielākas izmaiņas, piemēram, uzstādītu logus vai veiktu citas strukturālas izmaiņas, jums būs jāpārbauda nomas līgums, lai redzētu, vai tas ir atļauts.

“Mājas remontdarbu veikšana nomas īpašumā ir sarežģītāka. Būtībā jums nepieder renovējamais īpašums," skaidro uzņēmuma izpilddirektors un līdzdibinātājs. MoveStreets, Ādams Kamani. “Tā rezultātā pirms remontdarbu veikšanas jums būs jāsaņem atļauja no sava īpašnieka. Īpaši lielas izmaiņas.

“Pārbaudiet nomas līgumu, lai redzētu, vai jums ir atļauts veikt kādas izmaiņas. Dažos nomas līgumos var būt noteikts, ka jums ir nepieciešama atļauja tikai lieliem darbiem, kas saistīti ar santehniku ​​vai elektrību. Savukārt citiem var būt nepieciešama atļauja jebkādiem darbiem. Konsultējieties ar savu brīvo īpašnieku. Bieži vien brīvīpašnieks (vai saimnieks) vēlēsies zināt, ka jebkura renovācija, ko jūs plānojat veikt, uzlabos īpašumu un kaitēs tā vērtībai.

Ādams turpina brīdināt: “Ja jūs nesaņemat piekrišanu no sava brīvā īpašnieka pirms jebkādu darbu veikšanas, viņi to dara var likt jums atjaunot īpašumu tā, kā tas bija sākotnēji, un jūs būsiet atbildīgs par visu izmaksas.'

“Ņemiet vērā, ka īpašuma izmaiņas bez īpašnieka piekrišanas var ietekmēt arī jūsu iespējas pārdot savu īpašumu nākotnē. Potenciālais pircējs parasti lūgs sīkāku informāciju un visu piekrišanu un atļauju kopijas. Turklāt jebkādas neatļautas izmaiņas vai atjaunošanas darbi var būt pretrunā ar jūsu hipotēkas nosacījumiem.