რა არის იჯარა? რა უნდა იცოდეთ საიჯარო ქონების შეძენისას

ჩვენ ვიღებთ საკომისიოს ამ სტატიის ზოგიერთი ბმულით შეძენილი პროდუქტებისთვის.

საკუთრება და იჯარა არის საკუთრების ფლობის ორი ძირითადი გზა ინგლისსა და უელსში, საკუთრება ნიშნავს მიწას და შენობებს ამ მიწაზე. მაგრამ საკუთრების ორი ფორმა ძალიან განსხვავებულია და ვრცელდება მხოლოდ გარკვეული ტიპის საკუთრებაზე.

მაგალითად, თუ თქვენ ეძებთ ბინის ყიდვას, გეკითხებით რა არის იჯარა? Როდესაც სახლის ყიდვა, უნდა იფიქროთ იჯარაზე? ჩვენ ვპასუხობთ ყველა მწვავე კითხვას ექსპერტის სიღრმისეული რჩევით.

რა არის იჯარა?

„იჯარას აქვს ძალიან განსხვავებული იურიდიული სტატუსი თავისუფალი საკუთრებისგან, ფაქტობრივად მხოლოდ გაძლევთ „უფლებას დაიკავოთ“ საკუთრება განსაზღვრული დრო (ხანგრძლივი იჯარით, როგორც წესი, 99-დან 999 წლამდე), ვიდრე სამუდამოდ ფლობდეთ მას“, განმარტავს ქონების რჩევა ექსპერტი საირა პარვენი, იურისტი SA სამართალი.

„ახალი ბინის „შესყიდვის ფასი“ ფაქტობრივად კანონით არის „პრემია“, რომელიც უნდა გადაიხადოს მესაკუთრეს საცხოვრებელი უფლებისთვის, და ამის გარდა ხშირად (მაგრამ არა ყოველთვის - ეს დამოკიდებულია იჯარის პირობებზე) საჭიროა მიწის ქირის გადახდა (ჩვეულებრივ წელიწადში ერთხელ ან ორჯერ), მომსახურების საფასურის (თქვენი წილი). შენობის საერთო ნაწილების შეკეთება და მოვლა, მაგ. შენობის კონსტრუქციული ნაწილები, ლიფტები და ა.შ. და შენობის მოედანი) და დაზღვევა ქირავდება.'

რას ნიშნავს იჯარით აღებული ქონების ყიდვა?

„იფიქრეთ იჯარის ყიდვაზე, როგორც უფრო გრძელვადიანი გაქირავების ვარიანტად და ეს უფრო აზრს იძენს“, განმარტავს კომპანიის დამფუძნებელი და აღმასრულებელი დირექტორი. GetAgent.co.ukკოლბი შორტი. თქვენ ყიდულობთ და ფლობთ საკუთარ ქონებას, მაგრამ თქვენ არ ფლობთ მიწას, რომელზეც ის ზის.

„მაგალითად, იჯარით ბინის შემთხვევაში, თქვენ ასევე არ გექნებათ რაიმე საკუთრება კომუნალურ ტერიტორიებზე ან თავად შენობაზე, მხოლოდ თქვენს ბინაზე ან ბინაზე.

„იგივე იჯარის მსგავსად, ასევე არსებობს ვადები შენს მიერ შეძენილი ქონების იჯარაზე“, - განმარტავს კოლბი. როდესაც ეს ვადა ამოიწურება, საკუთრება დაუბრუნდება თავისუფალ მფლობელს. ასევე მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ იმისდა მიხედვით, თუ რამდენი ხანი დარჩა იჯარაზე, შეიძლება გაგიჭირდეთ თქვენი საიჯარო სახლის გაყიდვა. ყველაფერი 90 წელზე ნაკლებია და თითქმის აუცილებლად უნდა იზრუნოთ მის გახანგრძლივებაზე ან რისკის ქვეშ დაკარგოთ კაპიტალის მოგება.

„საცხოვრებელი ქონების იჯარა შეიძლება უხეშად დაიყოს: მოკლევადიანი საცხოვრებელი იჯარით (როდესაც თქვენ არ იხდით შესყიდვის ფასს, მაგრამ იხდით ქირას და იკავებენ ფიქსირებული საწყისი ვადით და შემდეგ ყოველთვიურად) და გრძელვადიანი საცხოვრებლის იჯარით, სადაც ვადა ხშირად ასობით (ან თუნდაც ათასობით) წლის განმავლობაში და იჯარა შეიძლება იყიდოს და გაყიდოს თანმიმდევრული მოიჯარეები შესყიდვის ფასად, - გვირჩევს ჯეინ ლონერგანი, პარტნიორი და ხელმძღვანელი. საკუთრება ზე Wilsons Solicitors LLP. „ხანგრძლივ იჯარაში ქირა (რომელსაც მიწის რენტას უწოდებენ) ჩვეულებრივ დაბალი იქნება.

რა უარყოფითი მხარეა იჯარით აღებული ქონების ყიდვისას?

იჯარით სახლებს ექნებათ შეზღუდვები, რადგან თქვენ არ ფლობთ თავისუფალ საკუთრებას. „ეს არის იჯარის სახლის ერთ-ერთი ყველაზე დიდი ნაკლი, მაგრამ მათ ასევე შეუძლიათ დამატებითი შეზღუდვები“, - ამბობს შორტი. „ეს შეიძლება მოიცავდეს ისეთ საკითხებს, როგორიცაა ნებართვის საჭიროება თქვენს სახლში რაიმე ცვლილების განსახორციელებლად, განსაკუთრებით თუ ეს ასეა სტრუქტურული.“ ამისათვის თქვენ უნდა მოიძიოთ ნებართვა თავისუფალი მფლობელებისგან, და ეს არის საკრებულოს ნებისმიერი დაგეგმვის გარდა ნებართვები და ა.შ.

„შესაძლოა არ მოგცეთ უფლება, გასცეთ თქვენი ქონება, გამოიყენოთ იგი თქვენი ბიზნესის საფუძვლად ან თუნდაც შინაური ცხოველის ფლობა. თუ აღმოაჩენთ, რომ არღვევთ ამ შეზღუდვებს, შეიძლება დაკარგოთ იჯარა, ამიტომ მნიშვნელოვანია იცოდეთ სად დგახართ, - აფრთხილებს შორტი.

„ასევე სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია იმის ცოდნა, თუ რამდენს უნდა გადაიხადოთ მიწის ქირა და მომსახურების საფასური. არ არის უჩვეულო, რომ სახლის მეპატრონეებს უხდებათ მომსახურების მაღალი საფასური, რაც მათ ფინანსურ გაჭირვებაში აყენებს. მიწის ქირა ასევე შეიძლება გაიზარდოს დროთა განმავლობაში, ასე რომ თქვენ ნამდვილად უნდა იყოთ რეალისტური იმის თაობაზე, თუ რისი საშუალება გაქვთ მუდმივად და არა მხოლოდ შეძენის ადგილზე. ‘

რა ხდება იჯარით აღებული ქონების ბოლოს?

იჯარით დარჩენილი წლების ჯანსაღი რაოდენობა ერთადერთი გზაა იმის უზრუნველსაყოფად, რომ კარგ მდგომარეობაში ხართ, როგორც ფინანსურად, ასევე ფიზიკურად. „იჯარის გახანგრძლივების შემთხვევაში, საკუთრება დაუბრუნდება თავისუფალ მფლობელს და უმეტეს შემთხვევაში, თქვენ აღარ გექნებათ უფლება იცხოვროთ საკუთრებაში“, - გვაფრთხილებს COO. Warwick Estates, ბეთან გრიფიტსი.

”კარგი ამბავი ის არის, რომ ნებისმიერ დროს შეგიძლიათ მოითხოვოთ გაფართოება,” დასძენს იგი დადებითად. „მაგრამ მფლობელობის ორი წლის შემდეგ, თქვენ გაქვთ უფლება გააგრძელოთ იჯარა 90 წლით, სანამ თქვენ ხართ კვალიფიციური მოიჯარე. მას შემდეგ, რაც თქვენ ფლობთ ქონებას, როგორც მოიჯარე ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, თქვენ გაქვთ უფლება გააგრძელოთ იჯარა 90 წლით (ბინა) და 50 წლით (სახლი), სანამ თქვენ ხართ კვალიფიციური მოიჯარე.'

იმისთვის, რომ იყოთ კვალიფიცირებული მოიჯარე, თქვენ უნდა გქონდეთ შეძენილი ქონება ორიგინალური იჯარით მინიმუმ 21 წლიანი, რაც უნდა იყოს ყველა, თუ არა უმეტეს შემთხვევაში.

იჯარის გახანგრძლივება სიცოცხლისუნარიანი გამოსავალია, მაგრამ ამას ფასი აქვს. ”ეს ღირებულება გაიზრდება რაც უფრო დიდხანს დატოვებთ მას და მით უფრო მოკლეა იჯარა”, - განმარტავს ბეთანი.

„მაგალითად, 90 წლიანი იჯარის გახანგრძლივების ღირებულება იქნება დაახლოებით 9000 ფუნტი, როგორც გახანგრძლივებისთვის, ასევე გადასახადისთვის, მაგრამ ეს დაამატებს დაახლოებით 13000 ფუნტს ღირებულებაში“, - გვირჩევს იგი. ამის საპირისპიროდ, 60 წლიანი იჯარის გახანგრძლივება დაგიჯდებათ 32 000 ფუნტ სტერლინგამდე და, ალბათ, იგივე თანხას დაამატებთ ღირებულებას. ასე რომ, მთავარია დარჩეს თავზე და იმოქმედო ადრე, ვიდრე გვიან.'

ღირს თუ არა საკუთრებაში არსებული ინტერესის ყიდვა ჩემს სახლში?

„ბინები, როგორც წესი, მხოლოდ იჯარით არის გაცემული – თუმცა ეს შეიძლება შეიცვალოს მომავალში მთავრობა ცდილობს გააძლიეროს საერთო საკუთრება - მაგრამ ეს სხვა ამბავია, - ამბობს იურისტი საირა პარვენი. „იმიტომ, რომ შენობას დაიკავებს რამდენიმე მოიჯარე და ეს იქნება მესაკუთრე, რომელიც ფლობს საკუთრებას მთელ შენობაში, ანუ ყველა ბინა ერთად და საერთო ნაწილები“.

„ზოგიერთი სახლი ასევე შეიძლება იყოს იჯარით და არსებობს კანონმდებლობა, რომელიც საშუალებას აძლევს მოიჯარეებს გააფართოვონ თავიანთი იჯარის პროცენტი თავისუფალ პროცენტზე. სარგებლობენ თავიანთი უფლებით, მოსთხოვონ მესაკუთრეს მიყიდოს მათთვის თავისუფალი პროცენტი იჯარის რეფორმით გათვალისწინებული საჭირო პრემიის გადახდაზე აქტი 1967 წ. ეს შეიძლება იყოს მომგებიანი სახლის მესაკუთრისთვის, რადგან საკუთრებაში არსებულმა ინტერესმა შეიძლება გაზარდოს ქონების ღირებულება, გახადოს ის უფრო გაყიდვადი (ადამიანების უმეტესობა მოელის სახლები უნდა იყოს თავისუფალი) და მფლობელს აღარ დასჭირდება ქირის გადახდა გამქირავებელზე და არც სხვა ვალდებულებები ექნება მესამე მხარის წინაშე მემამულე.'

„სახლის იჯარის პროცენტის თავისუფალ ინტერესზე გადასვლის ამჟამინდელი პროცესი რთულია და შეიძლება ძვირი იყოს“, - გვაფრთხილებს საირა. „იყო საშინელებათა ისტორიები იჯარით მდებარე სახლების შესახებ, სადაც ამ იჯარით გადახდილი ქირა, როგორც წესი, არასამართლიანად ითვლებოდა მოიჯარეების მიმართ. ექსპერტები ხელისუფლებას ელიან, რომ ჩაერთოს და შეცვალოს კანონი ამ სფეროსთან დაკავშირებით, რაც ამ პროცესშია თავისუფალ საკუთრებაში გადაყვანა ბევრად უფრო იაფად და მარტივად, ისევე როგორც ახალი იჯარით სახლების გაყიდვის აკრძალვა პირველი ადგილი.'

„შესაძლოა ღირდეს ლოდინი, თუ რა ცვლილებები მოხდება მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში, ვიდრე ახლავე ეძებოთ თქვენი იჯარით მდებარე სახლის საკუთრების შეძენა, თუ უკვე გაქვთ ის. თუ არ გაქვთ გადაუდებელი აუცილებლობა იჯარის სტატუსიდან კონვერტაციისთვის.'

რა უპირატესობები აქვს იჯარით აღებული ქონების ყიდვას?

„მიუხედავად იჯარით მყოფი სახლების გართულებისა, მათ შეუძლიათ შესანიშნავი ვარიანტი შექმნან სწორი ტიპის მყიდველისთვის“, - ამბობს ბეთანი. „და ისინი ხშირად ემხრობა მათ, ვინც ყიდულობს დიდ ურბანულ რაიონებში, რომლებიც შესაძლოა კარიერაზე იყვნენ ორიენტირებულნი და აპირებენ მხოლოდ ხანმოკლე პერიოდის განმავლობაში იცხოვრონ საკუთრებაში.

”იჯარით სახლები უფრო ხელმისაწვდომია, დაახლოებით მესამედზე იაფია იმისდა მიხედვით, თუ სად ეძებთ ყიდვას,” მან დასძენს.“იჯარის მქონე სახლები ნაკლებად პრაქტიკული შესყიდვაა, რადგან თავისუფალი მფლობელი პასუხისმგებელია ქონების შენარჩუნებაზე და/ან უფრო ფართო შენობა. მათ ასევე ეკისრებათ შენობის დაზღვევის მოწყობა. ასე რომ, მთლიანობაში, სანერვიულო გაცილებით ნაკლებია.'

რატომ არის ზოგიერთი იჯარა 999 წლიანი?

იჯარის ხანგრძლივობა ჩვეულებრივ იქნება 125 წელი, მაგრამ იჯარით შეგიძლიათ იპოვოთ 999 წელი. ექსპერტების თქმით, ეს ხშირად ხდება იმისათვის, რომ ქონება უფრო გაყიდვადი გახდეს.

„ამ შემთხვევაში, 999 წლიანი იჯარის შეძენა საშუალებას აძლევს მფლობელს ჰქონდეს ტიტული, რომელიც არის „ისევე კარგი, როგორც თავისუფალი საკუთრება“ (დროის ხანგრძლივობის გამო)“ ურჩევს კოლბი. და, შესაბამისად, ბევრად უფრო მიმზიდველია მყიდველებისთვის უფრო მოკლე იჯარის წინააღმდეგ (მაგ. 85 წელი). ის უზრუნველყოფს გრძელვადიან უსაფრთხოებას, თუმცა ინარჩუნებს არსებულ საკუთრების/იჯარის სტრუქტურას.'

იჯარის ქონება იდეალურია პირველად მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომობის თვალსაზრისით. ამ იჯარით მყოფი სახლების უმეტესობა იქნება ბინები, სადაც იჯარა მოქმედებს, რადგან ქონება იყო განვითარებული და დაყოფილია რამდენიმე საცხოვრებელ სახლად - ასე რომ, არც ერთი პირი არ ფლობს საკუთრებას ან მიწას ცხოვრობს.

თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ უფასო საკუთრების წილის მიღება, მაგრამ ამას ასევე ექნება ფასი და გართულებები, რაც დამოკიდებულია ადგილზე არსებულ ვითარებაზე.

„მიწის რეესტრში სწრაფი, იაფი შემოწმება გეტყვით, არის თუ არა ქონება საკუთრებაში ან იჯარით“, გვირჩევს იურისტი საირა პარვენი. „თუ ქონება არ არის რეგისტრირებული მიწის რეესტრში (უმეტესობა რეგისტრირებულია), მაშინ შეგიძლიათ გადახედოთ აქტებს და გაარკვიოთ.

შეგიძლიათ იჯარით აღებული ქონების განახლება?

Კი და არა. თუ თქვენ ფლობთ იჯარით საკუთრებას, თქვენ თავისუფლად გექნებათ მეტი მცირე სამუშაოების შესრულება, მათ შორის ფერწერა, დეკორაცია, სამზარეულოსა და აბაზანის შეკეთება. თუმცა, უფრო მნიშვნელოვანი ცვლილებებისთვის, როგორიცაა ფანჯრების დაყენება ან სხვა სტრუქტურული ცვლილებების შეტანა, მოგიწევთ შეამოწმოთ თქვენი იჯარა, რომ ნახოთ, გაქვთ თუ არა ნებადართული.

„სახლების რემონტის განხორციელება იჯარით აღებულ ქონებაზე უფრო რთულია. არსებითად, თქვენ არ ფლობთ ქონებას, რომელსაც რემონტებთ, - განმარტავს კომპანიის აღმასრულებელი დირექტორი და თანადამფუძნებელი MoveStreetsადამ კამანი. „შედეგად, რემონტის დაწყებამდე დაგჭირდებათ ნებართვა თქვენი თავისუფალი მფლობელისგან. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ცვლილებები.

„შეამოწმეთ თქვენი იჯარა, რათა ნახოთ, გაქვთ თუ არა რაიმე ცვლილების შეტანის უფლება. ზოგიერთ იჯარას შეუძლია განსაზღვროს, რომ თქვენ გჭირდებათ მხოლოდ ნებართვა ძირითადი სამუშაოებისთვის, რომლებიც მოიცავს სანტექნიკას ან ელექტროენერგიას. სხვებმა შეიძლება მოითხოვონ ნებართვა ნებისმიერი სამუშაოსთვის. გაიარეთ კონსულტაცია თქვენს უფასო მფლობელთან. ხშირად თავისუფალ მფლობელს (ან მესაკუთრეს) სურს იცოდეს, რომ ნებისმიერი რემონტი, რომლის განხორციელებასაც აპირებთ, გააუმჯობესებს ქონებას და ზიანს აყენებს მის ღირებულებას.'

ადამი აგრძელებს გაფრთხილებას: „თუ თქვენ არ მიიღებთ თანხმობას თქვენი თავისუფალი მფლობელისგან რაიმე სამუშაოს შესრულებამდე, ისინი შეიძლება აიძულოთ დააბრუნოთ ქონება ისე, როგორც იყო თავდაპირველად და თქვენ პასუხისმგებელი იქნებით ყველასთვის ღირს.'

„გაითვალისწინეთ, რომ ქონების შეცვლამ თავისუფალი მფლობელის თანხმობის გარეშე შეიძლება ასევე იმოქმედოს თქვენს უნარზე, გაყიდოთ თქვენი ქონება მომავალში. პოტენციური მყიდველი, როგორც წესი, ითხოვს ნებისმიერი თანხმობისა და ნებართვის დეტალებს და ასლებს. გარდა ამისა, ნებისმიერი უნებართვო ცვლილება ან განახლება შეიძლება ეწინააღმდეგებოდეს თქვენი იპოთეკის პირობებს.'