אנו מרוויחים עמלה עבור מוצרים שנרכשו דרך כמה קישורים במאמר זה.
החזקה חופשית וחכירה הן שתי הדרכים העיקריות לבעלות על נכס באנגליה ובוויילס, הנכס פירושו הקרקע והבניינים על אותה קרקע. אבל שתי צורות הבעלות שונות מאוד, והן חלות רק על סוגים מסוימים של רכוש.
לדוגמה, אם אתה בוחן לקנות דירה, אתה תשאל מהי חכירה? מתי קניית בית, האם אתה צריך לדאוג לגבי החכירה? אנו עונים על כל השאלות הבוערות בייעוץ מעמיק של מומחה.
מהי חכירה?
"להחכירה יש מעמד משפטי שונה מאוד מהחכירה, למעשה רק נותן לך 'זכות לתפוס' נכס עבור פרק זמן קבוע (עבור חוזי שכירות ארוכים, בדרך כלל בין 99 ל-999 שנים), במקום להחזיק בו לנצח", מסביר ייעוץ רכוש מומחית Saira Parveen, עורכת דין ב חוק SA.
'מחיר הרכישה' לדירה חדשה הוא למעשה בחוק 'פרמיה' המשתלמת לבעל הדירה עבור זכות האכלוס, ובנוסף לכך תמשיך לעתים קרובות (אך לא תמיד - זה תלוי בתנאי החכירה) צריך לשלם דמי שכירות (בדרך כלל פעם או פעמיים בשנה), דמי שירות (החלק שלך ב- תיקון ותחזוקה של החלקים המשותפים של הבניין, למשל חלקים מבניים של הבניין, מעליות וכו' ושטחי הבניין) וביטוח דמי שכירות.'
קרדיט תמונה: Future/ Richard Gadsby
מה המשמעות של קניית נכס במושכר?
"תחשוב על רכישת חכירה כאפשרות להשכרה לטווח ארוך יותר וזה מתחיל להיות הגיוני יותר", מסביר מייסד ומנכ"ל GetAgent.co.uk, קולבי שורט. 'אתה קונה, ומחזיק בנכס עצמו, אבל אתה לא הבעלים של הקרקע שהוא יושב עליה'.
"במקרה של דירה במושכר, למשל, גם לא תהיה לך בעלות על שטחים משותפים או על הבניין עצמו, רק על הדירה או הדירה שלך".
"בדומה לחוזה שכירות, יש גם מסגרת זמן על השכירות של הנכס שאתה רוכש", מסביר קולבי. "כאשר תפוגה התקופה הזו, הבעלות עוברת בחזרה לבעל הבית. כמו כן, חשוב לציין כי בהתאם לכמה זמן נותר על חוזה השכירות, אתה עלול להתקשה למכור את בית המושכר שלך. כל דבר פחות מ-90 שנה וכמעט בוודאות כדאי להאריך אותו או להסתכן בהפסד מכל רווחי הון.
ניתן לחלק באופן גס את השכירות של נכסים למגורים ל: חכירה קצרת טווח למגורים (שבהם לא משלמים מחיר רכישה אלא משלמים שכירות ו לתפוס לתקופה ראשונית קבועה ולאחר מכן על בסיס חודש לחודש), וחוזי שכירות ארוכים למגורים שבהם התקופה היא לעתים קרובות מאות (או אפילו אלפי שנים וניתן לקנות ולמכור את השכירות על ידי שוכרים עוקבים תמורת מחיר רכישה", מייעצת ג'יין לונרגן, שותפה ומנהלת נכס ב Wilsons Solicitors LLP. 'בחכירות ארוכות יותר דמי השכירות (הנקראים דמי חכירה) יהיו בדרך כלל נמוכים.'
מהם החסרונות ברכישת נכס במושכר?
קרדיט תמונה: עתיד
בתים מושכרים יבואו עם הגבלות, כי אתה לא הבעלים של החזקה. "זה אחד החסרונות הגדולים של בית מושכר, אבל הם יכולים גם לבוא עם הגבלות נוספות", אומר שורט. "אלה יכולים לכלול דברים כמו צורך באישור לבצע שינויים כלשהם בבית שלך, במיוחד אם כן מבני.' לשם כך תצטרך לבקש אישור מבעלי החופש, וזה בנוסף לכל תכנון מועצה הרשאות וכו'.
"ייתכן שלא תורשה להשכיר משנה את הנכס שלך, להשתמש בו כבסיס לניהול העסק שלך או אפילו להחזיק חיית מחמד. אם תמצא שאתה מפר את ההגבלות האלה אתה עלול לאבד את חוזה השכירות שלך אז חשוב לדעת איפה אתה עומד", מזהיר שורט.
"חשוב גם לדעת כמה דמי שכירות קרקע ודמי שירות אתה יכול לצפות לשלם. זה לא יוצא דופן שבעלי בתים נפגעים בחיובי שירותים כבדים שמשאירים אותם במצוקה כלכלית. דמי השכירות על הקרקע יכולים גם לעלות עם הזמן, אז אתה באמת צריך להיות מציאותי לגבי מה אתה יכול להרשות לעצמך באופן שוטף, לא רק בנקודת הרכישה. ‘
מה קורה בסוף נכס במושכר?
שנותרו כמות בריאה של שנים בחוזה השכירות היא הדרך היחידה להבטיח שאתה במצב טוב, הן כלכלית והן פיזית. "אם לא תאריך את חוזה השכירות, הבעלות תועבר בחזרה לבעל הבית וברוב המקרים, לא תהיה לך יותר הזכות לגור בנכס", מזהיר COO של אחוזות וורוויק, בת'ן גריפית'ס.
"החדשות הטובות הן שאתה יכול לבקש הארכה בכל עת", היא מוסיפה בחיוב. "אבל לאחר שנתיים של בעלות, יש לך זכות להאריך את חוזה השכירות ב-90 שנה כל עוד אתה השוכר המתאים. ברגע שהנכס בבעלותך כשכיר יותר משנתיים, יש לך זכות להאריך את חוזה השכירות ב-90 שנה (דירה) ו-50 שנה (בית) כל עוד אתה השוכר המתאים".
כדי להיות השוכר המתאים עליך לרכוש את הנכס בחוזה השכירות המקורי של 21 שנים לפחות, שאמור להיות הכל אם לא רוב המקרים.
הארכת חוזה שכירות היא פתרון בר-קיימא, אך יש לה מחיר. "העלות הזו תטפס ככל שתעזוב אותה זמן רב יותר וככל שחוזה השכירות יתקצר", מסבירה בת'ן.
"לדוגמה, העלות של הארכת חוזה שכירות ל-90 שנה תעמוד על כ-9,000 ליש"ט הן להארכה והן לעמלות, אבל היא תוסיף בערך 13,000 ליש"ט לערך", היא מייעצת. "לעומת זאת, הארכת חוזה שכירות ל-60 שנה תעלה לך עד 32,000 פאונד ותוסיף אולי את אותו ערך. אז המפתח הוא להישאר בעניינים ולפעול במוקדם ולא במאוחר".
האם כדאי לקנות ריבית עצמית בבית שלי?
"דירות הן בדרך כלל רק חכירה - אם כי זה עשוי להשתנות בעתיד עם הממשלה מעוניינת להמריץ מחדש את הבעלות המשותפת - אבל זה כבר סיפור אחר", אומר עורך דין סירה פרווין. 'מכיוון שבבניין יאכלסו מספר דיירים ובעל הדירה יהיה זה שמחזיק ברכוש העצמי במכלול הבניין, כלומר כל הדירות ביחד והחלקים המשותפים'.
"חלק מהבתים יכולים להיות גם חכירה וקיימת חקיקה המאפשרת לשוכרים לשדרג את ריבית המושכר שלהם למושכר על ידי מממשים את זכותם לדרוש מהמשכיר למכור להם את ריבית החירות על תשלום הפרמיה הנדרשת שנקבעה ברפורמת החכירה חוק 1967. זה יכול להיות מועיל לבעל בית שכן ריבית חזקה עשויה להעלות את ערך הנכס, להפוך אותו למכירה יותר (רוב האנשים מצפים בתים שיהיו בבעלותו) והבעלים לא יצטרכו עוד לשלם דמי שכירות לבעל הבית ולא יהיו לו כל התחייבויות אחרות כלפי צד שלישי בעל בית.'
"התהליך הנוכחי לשדרוג ריבית חכירה בבית לקניית רכוש הוא מורכב ויכול להיות יקר", מזהירה סאירה. "היו כמה סיפורי זוועה על בתים מושכרים שבהם דמי השכירות המגיעים לפי חוזי שכירות אלה נחשבו בדרך כלל בלתי הוגנים כלפי שוכרים. מומחים מצפים שהממשלה תתערב ותשנה את החוק סביב תחום זה מה שהופך את התהליך של הסבה לדירה זולה וקלה הרבה יותר, כמו גם איסור מכירת בתים מושכרים חדשים בארץ המקום הראשון.'
"אולי שווה לחכות לראות אילו שינויים יתרחשו במהלך השנים הקרובות במקום לחפש לרכוש את החזקה של בית המושכר שלך עכשיו, אם כבר יש לך אחד כזה. אלא אם כן יש לך צורך דחוף להמיר מסטטוס מושכר'.
מהם היתרונות ברכישת נכס במושכר?
קרדיט תמונה: עתיד/ רוברט סנדרסון
"למרות הסיבוכים של בתים מושכרים, הם יכולים להוות אופציה מצוינת עבור הקונים מהסוג הנכון", אומר בת'ן. "ולעיתים קרובות הם מעדיפים את אלה שקונים באזורים עירוניים מרכזיים, שעשויים להיות ממוקדי קריירה ומתכוונים רק לגור בנכס לפרק זמן קצר יותר."
"בתים מושכרים זולים יותר, בערך בשליש יותר זולים, תלוי איפה אתה מחפש לקנות", היא מוסיף.'בתים מושכרים הם רכישה פחות מעשית שכן בעל הבית אחראי לתחזוקת הנכס ו/או בניין רחב יותר. יש להם גם אחריות לארגן ביטוח מבנה. אז בסך הכל, יש הרבה פחות מה לדאוג'.
למה חוזי שכירות מסוימים הם 999 שנים?
משך השכירות יהיה בדרך כלל 125 שנים, אבל אתה יכול למצוא 999 שנים בחכירה. זה נעשה לעתים קרובות כדי להפוך נכס סחיר יותר אומרים המומחים.
"במקרה זה, רכישת חוזה שכירות ל-999 שנים מאפשרת לבעלים לקבל בעלות שהיא "טובה כמו רכוש עצמי" (בשל משך הזמן)", מייעץ קולבי. ולכן הוא הרבה יותר אטרקטיבי לקונים לעומת חוזה שכירות קצר יותר (למשל 85 שנים). הוא מספק אבטחה לטווח ארוך יותר, תוך שמירה על מבנה החכירה/החכירה הקיים."
נכסי חכירה הם אידיאליים עבור קונים בפעם הראשונה מנקודת המבט של סבירות. רוב הבתים המושכרים הללו יהיו דירות, שבהן קיים חוזה שכירות בגלל שהנכס היה מפותח ומחולק למספר דירות - כך שאף אדם לא מחזיק בבעלות העצמית או בקרקע הנכס שוכן על.
אתה יכול לקבל חלק מהרכוש העצמי, אבל זה יגבה גם עלות וסיבוכים בהתאם להגדרה הנוכחית במקום.
"בדיקה מהירה וזולה בלשכת רישום המקרקעין תגלה לך אם הנכס הוא רכוש עצמאי או חכירה", מייעצת עורכת הדין סאירה פרווין. 'אם הנכס לא רשום בלשכת רישום המקרקעין (רובם) אז אתה יכול לעיין בשטרות ולברר'.
האם ניתן לשפץ נכס במושכר?
קרדיט תמונה: עתיד/ כריס סנוק
כן ולא. אם בבעלותך נכס מושכר, בדרך כלל תהיה חופשי לבצע עבודות קטנות יותר, כולל צביעה, קישוט, שיפוץ מטבח וחדר רחצה. עם זאת, עבור שינויים גדולים יותר כגון התקנת חלונות או ביצוע שינויים מבניים אחרים, תצטרך לבדוק את חוזה השכירות שלך כדי לראות אם אתה רשאי.
"ביצוע שיפוצים בבית במושכר הוא מורכב יותר. בעצם אינך הבעלים של הנכס שאתה משפץ", מסביר מנכ"ל ומייסד שותף של MoveStreets, אדם קמני. "כתוצאה מכך, תזדקק לאישור מבעל הבית שלך לפני ביצוע שיפוצים. שינויים גדולים במיוחד'.
'בדוק את חוזה השכירות שלך כדי לראות אם אתה רשאי לבצע שינויים כלשהם. חוזי שכירות מסוימים יכולים לקבוע שאתה צריך אישור רק לעבודות גדולות הכוללות אינסטלציה או חשמל. בעוד שאחרים עשויים לדרוש אישור לעבודות כלשהן. התייעץ עם בעל הבית שלך. לעתים קרובות בעל הבית (או בעל הדירה) ירצה לדעת שכל שיפוץ שאתה מתכוון לבצע ישפר את הנכס ויפגע בערכו.'
סרטון השבוע
אדם ממשיך ומזהיר, 'אם לא תקבל הסכמה מבעל הבית שלך לפני שתבצע עבודות כלשהן יכול לגרום לך להחזיר את הנכס למצב שהיה במקור, ואתה תישא באחריות לכל עלויות.'
"שים לב ששינויים בנכס ללא הסכמת בעל הבית עשויים להשפיע גם על יכולתך למכור את הנכס שלך בעתיד. רוכש פוטנציאלי יבקש בדרך כלל פרטים והעתקים של כל הסכמה והרשאה. יתרה מכך, כל שינוי או שיפוץ בלתי מורשים עלולים לסתור את תנאי המשכנתא שלך.'
