Frais de remboursement anticipé: ce que tout propriétaire doit savoir

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Passer à un prêt hypothécaire moins cher est l'un des meilleurs moyens de réduire les dépenses mensuelles de votre ménage, mais méfiez-vous des frais de remboursement anticipé, qui pourraient anéantir vos économies.

Si vous passez à un autre prêteur pour vous assurer que meilleur taux de crédit immobilier ou rembourser votre hypothèque avant la fin de votre contrat actuel, vous pouvez déclencher des frais de remboursement anticipé, ou ERC, qui peuvent atteindre des milliers de livres.

Que sont les frais de remboursement anticipé ?

Une charge de remboursement anticipé est une pénalité pour mettre fin à votre contrat de prêt hypothécaire avant l'expiration de sa période de rattachement. Par exemple, si vous avez souscrit à un taux fixe de cinq ans et que vous souhaitez passer à une offre moins chère quelques années plus tard, il y a de fortes chances que vous deviez payer un ERC.

Vous devrez peut-être également payer une ERC si vous remboursez une partie de votre prêt hypothécaire par anticipation ou, si vous avez la chance, la totalité de votre solde.

La raison pour laquelle les prêteurs facturent un ERC est que lorsqu'ils vous prêtent de l'argent, ils s'attendent à tirer un certain intérêt de la transaction. En remboursant votre prêt hypothécaire par anticipation, ils finissent par perdre leur compte.

Mark Harris, directeur général du courtier en prêts hypothécaires SPF Private Clients, déclare: « Un ERC permet au prêteur d'offrir un taux particulier; c'est compter sur vous pour payer un certain montant d'intérêts pendant la période où les ERC s'appliquent. Donc, si vous avancez l'hypothèque tôt, cela impose des frais pour compenser les intérêts perdus.

La charge peut être importante. Par exemple, s'il reste 150 000 £ sur le solde de votre prêt hypothécaire, vous paierez 4 500 £ pour quitter un accord plus tôt avec un ERC de 3 %.

Tous les crédits immobiliers comportent-ils des frais de remboursement anticipé ?

Non. Un ERC ne s'applique pas toujours. La possibilité que vous deviez faire face à ces frais dépend du type de prêt hypothécaire que vous avez. Vous n'aurez pas à payer d'ERC si vous êtes sur le taux variable standard (SVR) de votre prêteur et que vous souhaitez vous en éloigner. Vous ne serez généralement facturé que de petits frais d'administration de, disons, quelques centaines de livres.

Certaines hypothèques tracker et à taux fixe ne portent pas non plus d'ERC. "Mais les taux sont généralement un peu plus élevés, en particulier dans le cas d'un taux fixe sans ERC", explique David Hollingworth, directeur associé du courtier L&C.

UNE courtier hypothécaire peut vous aider à trouver des offres hypothécaires qui n'ont pas ou peu d'ERC, si elles vous préoccupent. "Trouver un accord sans ERC donne aux emprunteurs plus de flexibilité. Il convient à ceux qui reçoivent une prime, par exemple, ou qui attendent un héritage et qui pourraient rembourser leur hypothèque par anticipation », explique Harris.

Qu'est-ce qu'une charge de remboursement typique?

Les ERC varient considérablement et varient généralement de 1 % à 5 % du solde restant de votre prêt hypothécaire. Bien qu'un ERC de 1% puisse ne pas sembler beaucoup, il peut toujours représenter une somme équitable - 2 000 £ sur un solde hypothécaire de 200 000 £, par exemple.

Le pourcentage de frais pour un ERC peut progressivement diminuer sur certaines transactions, passant, par exemple, de 5 % la première année d'un correctif de cinq ans à 1 % la dernière année. Dans ce scénario, si vous aviez 150 000 £ impayés sur votre prêt hypothécaire, vous paieriez un ERC de 7 500 £ la première année, qui se réduirait progressivement à 1 500 £ la dernière année de l'accord.

Comment puis-je éviter un ERC?

La plupart des prêteurs offrent une certaine marge de manœuvre aux emprunteurs pour effectuer des paiements en trop pouvant atteindre 10 % du solde de leur prêt hypothécaire sans payer d'ERC. "Cela permet d'effectuer des trop-perçus mensuels réguliers ou des paiements forfaitaires sans pénalité, ce qui est souvent suffisant pour les emprunteurs", déclare Hollingworth.

Vous pouvez également éviter un ERC en choisissant une offre plus courte. De cette façon, si votre situation change, comme vendre après un divorce ou déménager pour le travail, vous serez, espérons-le, hors de la période de rattachement. "Il n'est probablement pas judicieux de choisir une solution de 10 ans avec des pénalités s'il y a une chance que vous déménagiez pendant cette période – une solution plus courte de, disons, deux ans, peut être plus sensée", déclare Harris.

Gardez à l'esprit, cependant, que c'est toujours une bonne idée de faire les sommes pour voir si cela vaut la peine de payer un ERC. Cela peut valoir la peine de payer une pénalité pour finalement économiser plus d'argent sur vos remboursements hypothécaires à long terme si vous êtes sur un taux variable standard (SVR) coûteux. Vous glisserez généralement sur le SVR de votre prêteur à la fin de votre contrat de prêt hypothécaire actuel, et le taux peut augmenter considérablement vos remboursements mensuels. Dans ce cas, les intérêts que vous payez peuvent l'emporter sur l'ERC, ce qui rend plus judicieux de payer les frais de changement de taux.

Qu'en est-il lorsque je rembourse ou déménage, dois-je payer une ERC ?

Peut-être, oui, si vous ne faites pas attention. Si vous réhypothéquez, vérifiez que votre nouvel accord n'entre pas en vigueur avant la fin de votre accord actuel pour éviter de payer un ERC. Si vous êtes sur le SVR de votre prêteur, cependant, vous ne paierez pas d'ERC pour réhypothéquer.

Dans le cadre de votre check-list déménagement, vous pourriez payer une ERC si vous déménagez dans une propriété moins chère. Vous voudrez probablement utiliser l'argent dégagé de la vente de votre ancienne maison pour réduire le montant de votre prêt hypothécaire. Mais cela peut déclencher des frais de remboursement anticipé.

Cependant, vous pourriez avoir une hypothèque flexible que vous pouvez emporter avec vous lorsque vous déménagez. Ceci est connu comme transfert de votre hypothèque, et la plupart des prêteurs vous permettent d'éviter un ERC de cette façon, à condition que vous ne remboursiez pas une grande partie de votre hypothèque dans le processus.

Mais si vous empruntez plus pour déménager, vous devrez passer par le processus d'évaluation de l'abordabilité du prêt hypothécaire et vous ne pourrez peut-être pas transférer votre prêt hypothécaire. Si vous ne pouvez pas emprunter suffisamment, vous pouvez faire face à un ERC si vous devez contracter une hypothèque auprès d'un autre prêteur.

"Il peut être judicieux d'adapter la période ERC en fonction du moment où vous devrez peut-être revoir votre tarif ou déménager - de sorte que vous gardez vos options ouvertes pour faire le tour le moment venu", déclare Hollingworth.