Mis on rendileandmine? Mida on vaja teada renditud kinnisvara ostmisel

Teenime komisjonitasu toodete eest, mis on ostetud mõne selle artikli lingi kaudu.

Freehold ja leasehold on Inglismaal ja Walesis kaks peamist kinnisvara omamise viisi, mis tähendab maad ja sellel maal asuvaid hooneid. Kuid need kaks omandivormi on väga erinevad ja kehtivad ainult teatud tüüpi omandi kohta.

Näiteks kui soovite osta korterit, siis küsite, mis on üürileping? Millal maja ostmine, kas peate muretsema rendilepingu pärast? Vastame kõikidele põletavatele küsimustele põhjalike asjatundlike nõuannetega.

Mis on rendileping?

"Üüril oleval omandil on väga erinev õiguslik staatus vabast omamisest, andes teile tegelikult ainult õiguse "kasutada" kinnisvara. kindlaksmääratud aja jooksul (pika rendilepingu puhul, tavaliselt 99–999 aastat), selle asemel, et seda igavesti omada,“ selgitab kinnisvaraalane nõustamine ekspert Saira Parveen, jurist aadressil SA seadus.

"Uue korteri "ostuhind" on tegelikult "lisa", mis tuleb üürileandjale maksta elamisõiguse eest ja lisaks sellele maksate ikkagi sageli (kuid mitte alati – oleneb renditingimustest) tuleb maksta maaüüri (tavaliselt kord-kaks aastas), teenustasusid (oma osa hoone üldkasutatavate osade, nt hoone konstruktsiooniosad, liftid jms ning hoone maa-ala remont ja hooldus) ja kindlustus üürid.'

Mida tähendab renditud kinnisvara ostmine?

"Mõelge rendilepingu ostmisele kui pikaajalisema rendi võimalusele ja see muutub mõttekamaks," selgitab ettevõtte asutaja ja tegevjuht. GetAgent.co.uk, Colby Short. "Ostate ja omate kinnisvara ise, kuid te ei oma maad, millel see asub."

"Näiteks üürikorteri puhul ei ole teil ka omandiõigust ühiskasutatavatele aladele ega hoonele endale, vaid ainult teie korter või korter."

"Sarnaselt üürilepinguga on ka ostetud kinnisvara rentimisel teatud ajakava," selgitab Colby. „Kui see tähtaeg lõpeb, läheb omandiõigus tagasi vabaomanikule. Samuti on oluline märkida, et olenevalt sellest, kui kauaks üürilepingut on jäänud, võib teil olla raskusi oma üüritava kodu müümisega. Midagi vähem kui 90 aastat ja te peaksite peaaegu kindlasti otsima selle pikendamist või riskima kapitali kasvutulu kaotamisega.

„Eluruumide üürilepingud võib laias laastus jagada: lühiajalisteks eluruumide üürilepinguteks (mille puhul ei tasu ostuhinda, vaid maksad üüri ja hõivata esialgse tähtajaga ja seejärel iga kuu kaupa) ja pikad eluruumi üürilepingud, mille tähtaeg on sageli sadu (või isegi tuhandeid aastaid) ning järjestikused üürnikud saavad üürilepingut osta ja müüa ostuhinna eest,“ soovitab Jane Lonergan, partner ja ettevõtte juht. Kinnistu aadressil Wilsons Solicitors LLP. "Pikemate rendilepingute korral on üür (nimetatakse maa rendiks) tavaliselt madal."

Millised on üüritava kinnisvara ostmise miinused?

Üürimajadega kaasnevad piirangud, kuna teile ei kuulu tasuta valdus. "See on üüritava kodu üks suurimaid puudusi, kuid sellega võivad kaasneda ka täiendavad piirangud, " ütleb Short. "Nende hulka võivad kuuluda näiteks loa vajamine teie kodus muudatuste tegemiseks, eriti kui see on nii struktuurne.' Selleks peate küsima luba vabaomanikelt ja see on lisaks volikogu planeerimisele load jne.

„Teil ei pruugita olla lubatud oma kinnisvara allüürile anda, kasutada seda oma ettevõtte juhtimise alusena ega isegi lemmiklooma omada. Kui leitakse, et rikute neid piiranguid, võite oma rendilepingust ilma jääda, mistõttu on oluline teada, kus te seisate," hoiatab Short.

"Samuti on eluliselt oluline teada, kui palju maapinna renti ja teenustasusid võite maksta. Pole ebatavaline, et majaomanikke tabavad kopsakad teenustasud, mis jätavad nad rahalistesse raskustesse. Maapinna rent võib aja jooksul samuti tõusta, nii et peate olema realistlik selle osas, mida saate endale lubada pidevalt, mitte ainult ostmisel. ‘

Mis juhtub renditud kinnisvara lõppedes?

Kui üürilepingust on jäänud terve hulk aastaid, on see ainus viis kindlustada, et olete nii rahaliselt kui ka füüsiliselt heas olukorras. "Kui üürilepingut ei pikendata, läheb omandiõigus tagasi vabaomanikule ja enamikul juhtudel ei ole teil enam õigust sellel kinnisvaral elada," hoiatab COO. Warwicki valdused, Bethan Griffiths.

"Hea uudis on see, et saate pikendamist igal ajal taotleda," lisab ta positiivselt. „Kuid pärast kaheaastast omandiõigust on teil õigus üürilepingut 90 aasta võrra pikendada seni, kuni olete kvalifitseeruv üürnik. Kui olete kinnisvara üürnikuna omanud rohkem kui kaks aastat, on teil õigus pikendada üürilepingut 90 aasta võrra (korter) ja 50 aasta võrra (maja) seni, kuni olete kvalifitseeruv üürnik.

Kvalifitseeruvaks üürnikuks peate olema ostnud kinnisvara algse rendilepinguga vähemalt 21 aastaks, mis peaks olema kõik, kui mitte enamikul juhtudel.

Üürilepingu pikendamine on elujõuline lahendus, kuid see maksab. "See kulu tõuseb, mida kauemaks jätate ja seda lühemaks muutub rendileping," selgitab Bethan.

"Näiteks on 90-aastase rendilepingu pikendamise kulud nii pikendamise kui ka tasude eest umbes 9000 naela, kuid see lisab väärtust umbes 13 000 naela," soovitab ta. „Seevastu 60-aastase rendilepingu pikendamine maksab teile 32 000 naela ja lisab ehk sama palju väärtust. Nii et võti on asjaga kursis olla ja tegutseda pigem varem kui hiljem.

Kas tasub osta oma majja osalust?

"Korterid on tavaliselt ainult üürile antud, kuigi see võib tulevikus muutuda valitsus soovib taaselustada ühisomandit – aga see on teine ​​lugu,“ ütleb advokaat Saira Parveen. "Sest majas hakkab elama hulk üürnikke ja üürileandjale kuulub kogu hoone ehk kõik korterid koos ja ühiskasutatavad osad."

"Mõned majad võivad olla ka üüritud ja kehtivad õigusaktid, mis lubavad üürnikel tõsta oma rendiõigust vabaks omandiõiguseks. kasutades oma õigust nõuda üürileandjalt üürileandjalt üürireformiga ettenähtud nõutava kindlustusmakse tasumisel saadud tagatisintressi müümist. 1967. aasta seadus. See võib olla kasulik majaomanikule, kuna tasuta osalus võib tõsta kinnisvara väärtust ja muuta selle müüdavamaks (enamik inimesi eeldab majad on vabad) ja omanik ei pea enam üürileandjale üüri maksma ega mingeid muid kohustusi kolmanda isiku ees üürileandja.'

"Praegune protsess maja rendiõiguse üleviimiseks vabaks omandiks on keeruline ja võib olla kulukas," hoiatab Saira. "Üürimajade kohta on olnud õudusjutte, kus nende üürilepingute alusel makstavat üüri on üldiselt peetud üürnike suhtes ebaõiglaseks. Eksperdid eeldavad, et valitsus sekkub ja muudab selle valdkonna seadust muuta palju odavamaks ja lihtsamaks vabaks majandamiseks, samuti keelata uute üürimajade müük esimene koht.'

„Võib-olla tasub oodata, et näha, millised muudatused järgmise paari aasta jooksul toimuvad, selle asemel, et omandada praegu oma üürileandja, kui teil see juba on. Kui teil pole tungivat vajadust renditud staatusest teisendada.

Millised on renditud kinnisvara ostmise eelised?

"Hoolimata rendimajade tüsistustest võivad need olla õigele ostjale suurepäraseks võimaluseks," ütleb Bethan. "Ja sageli eelistavad nad neid, kes ostavad suuremates linnapiirkondades, kes võivad olla karjäärile keskendunud ja kavatsevad selles kinnisvaras elada vaid lühemat aega."

"Üürimajad on soodsamad, umbes kolmandiku võrra odavamad, olenevalt sellest, kust soovite osta," ta lisab. "Üüritud kodud on vähem praktiline ost, kuna vabaomanik vastutab kinnisvara korrashoiu ja/või laiem hoone. Samuti on neil kohustus korraldada hoonekindlustus. Nii et kokkuvõttes on muret palju vähem.

Miks on mõned üürilepingud 999-aastased?

Üürilepingu pikkus on tavaliselt 125 aastat, kuid üürilepingust võib leida 999 aastat. Seda tehakse sageli selleks, et muuta kinnisvara turustatavamaks, väidavad eksperdid.

"Sellisel juhul võimaldab 999-aastase rendilepingu omandamine omanikul omada omandiõigust, mis on (aja pikkuse tõttu) sama hea kui tasuta omandus," soovitab Colby. Ja seetõttu on see ostjatele palju atraktiivsem võrreldes lühema üürilepinguga (nt 85 aastat). See pakub pikemaajalist turvalisust, säilitades samas olemasoleva vaba-/rendiomandistruktuuri.

Üüritud kinnisvara on taskukohasuse seisukohast ideaalsed esmakordsetele ostjatele. Enamik neist üüritavatest kodudest on korterid, mille üürileping on sõlmitud, kuna vara on olnud välja arendatud ja jagatud mitmeks eluruumiks – seega ei kuulu ühelegi isikule vaba valdus ega maa kinnistu elab edasi.

Võite saada osa tasuta omandusest, kuid sellega kaasnevad ka kulud ja komplikatsioonid olenevalt praegusest paigast.

"Kiire ja odav kontroll kinnistusametis ütleb teile, kas kinnisvara on vaba või renditud," annab advokaat Saira Parveen nõu. ‘Kui kinnistu ei ole kinnistusametis registreeritud (enamus on), siis saad aktidega tutvuda ja uurida.’

Kas on võimalik üüritud kinnisvara renoveerida?

Jah ja ei. Kui teil on renditud kinnisvara, saate tavaliselt teha rohkem väiksemaid töid, sealhulgas värvimist, kaunistamist, köögi ja vannitoa remonti. Suuremate muudatuste puhul, nagu akende paigaldamine või muude struktuurimuudatuste tegemine, peate siiski oma üürilepingut kontrollima, et näha, kas see on lubatud.

„Üürikinnisvara kodu renoveerimise läbiviimine on keerulisem. Põhimõtteliselt ei kuulu teile renoveeritav kinnisvara, " selgitab ettevõtte tegevjuht ja kaasasutaja. MoveStreets, Adam Kamani. "Selle tulemusena vajate enne renoveerimistöid luba oma vabaomanikult. Eriti suured muudatused.'

„Kontrollige oma üürilepingut, et näha, kas teil on lubatud muudatusi teha. Mõnes rendilepingus võib ette näha, et teil on vaja luba ainult suuremateks torutöödeks või elektritöödeks. Samal ajal kui teised võivad mis tahes teoste jaoks luba nõuda. Konsulteerige oma vabaomanikuga. Sageli soovib vabaomanik (või üürileandja) teada, et kõik renoveerimistööd, mida te kavatsete teha, parandavad kinnisvara ja kahjustavad selle väärtust.

Adam jätkab hoiatusega: "Kui te ei saa oma vabaomanikult nõusolekut enne mis tahes tööde tegemist, siis nad saavad seda teha." võib panna teid taastama vara endisele tasemele ja vastutate kõige eest kulud.'

„Pidage meeles, et kinnisvara muutmine ilma vabaomaniku nõusolekuta võib samuti mõjutada teie võimalusi oma kinnisvara tulevikus müüa. Potentsiaalne ostja küsib tavaliselt kõigi nõusolekute ja lubade üksikasju ja koopiaid. Lisaks võivad kõik volitamata muudatused või renoveerimised olla vastuolus teie hüpoteegi tingimustega.