¿Qué es el traspaso? Lo que necesita saber para comprar una propiedad en arrendamiento

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  • El dominio absoluto y el arrendamiento son las dos formas principales de poseer una propiedad en Inglaterra y Gales, la propiedad significa la tierra y los edificios en esa tierra. Pero las dos formas de propiedad son muy diferentes y solo se aplican a ciertos tipos de propiedad.

    Por ejemplo, si está pensando en comprar un piso, se preguntará qué es un arrendamiento. Cuando comprando una casa, ¿necesitas preocuparte por el traspaso? Respondemos a todas las preguntas candentes con el asesoramiento de expertos en profundidad.

    ¿Qué es un arrendamiento?

    "El arrendamiento tiene un estatus legal muy diferente al de la propiedad absoluta, de hecho solo le otorga un" derecho a ocupar "una propiedad por una cantidad de tiempo estipulada (para arrendamientos largos, generalmente entre 99 y 999 años), en lugar de poseerlo para siempre ", explica asesoramiento inmobiliario experta Saira Parveen, abogada en Ley de SA.

    "El" precio de compra "de un piso nuevo es, de hecho, una" prima "que se paga al arrendador por el derecho a ocupar y, además, a menudo (pero no siempre, depende de los términos del contrato de arrendamiento) es necesario pagar el alquiler del terreno (generalmente una o dos veces al año), cargos por servicio (su parte de reparación y mantenimiento de las partes comunes del edificio, por ejemplo, partes estructurales del edificio, ascensores, etc. y el terreno del edificio) y seguros. rentas ".

    exterior casa adosada crema

    Crédito de la imagen: Future / Richard Gadsby

    ¿Qué significa comprar una propiedad en arrendamiento?

    "Piense en comprar un arrendamiento como una opción de alquiler a más largo plazo y comienza a tener más sentido", explica el fundador y director ejecutivo de GetAgent.co.uk, Colby Short. "Usted compra y es dueño de la propiedad en sí, pero no es dueño de la tierra en la que se asienta".

    "En el caso de un apartamento en alquiler, por ejemplo, tampoco tendrá ninguna propiedad sobre las zonas comunes o el edificio en sí, solo su piso o apartamento".

    "Al igual que en un contrato de arrendamiento, también hay un período de tiempo en el contrato de arrendamiento de la propiedad que compra", explica Colby. “Cuando expira este plazo, la propiedad se transfiere de nuevo al propietario. También es importante tener en cuenta que, según el tiempo que quede en el contrato de arrendamiento, es posible que tenga dificultades para vender su vivienda alquilada. Algo menos de 90 años y es casi seguro que debería buscar extenderlo o arriesgarse a perder cualquier ganancia de capital ".

    ‘Los arrendamientos de propiedades residenciales se pueden dividir a grandes rasgos en: arrendamientos residenciales a corto plazo (en los que no paga un precio de compra, sino que paga el alquiler y ocupar por un plazo inicial fijo y luego mes a mes), y arrendamientos residenciales largos donde el plazo suele ser de cientos (o incluso miles) de años y el contrato de arrendamiento puede ser comprado y vendido por inquilinos sucesivos por un precio de compra ", aconseja Jane Lonergan, socia y directora de Propiedad en Wilsons Solicitors LLP. "En arrendamientos más largos, el alquiler (llamado alquiler del terreno) suele ser bajo".

    ¿Cuáles son las desventajas de comprar una propiedad en arrendamiento?

    Exterior de la casa con puerta de fuente azul turquesa

    Crédito de la imagen: Futuro

    Las casas en arrendamiento vendrán con restricciones, porque usted no es dueño de la propiedad absoluta. "Este es uno de los mayores inconvenientes de una vivienda en alquiler, pero también puede tener restricciones adicionales", dice Short. "Estos pueden incluir cosas como la necesidad de permiso para realizar cambios en su hogar, especialmente si son estructural ". Para ello, tendría que solicitar el permiso de los propietarios, además de cualquier planificación del consejo permisos, etc.

    “Es posible que no se le permita subarrendar su propiedad, usarla como base para administrar su negocio o incluso tener una mascota. Si se descubre que no cumple con estas restricciones, podría perder su contrato de arrendamiento, por lo que es importante saber dónde se encuentra ", advierte Short.

    “También es de vital importancia saber cuánto puede esperar pagar por el alquiler del terreno y los cargos por servicio. No es inusual que los propietarios de viviendas se vean afectados por altos cargos por servicios que los dejen en dificultades financieras. Los alquileres del terreno también pueden aumentar con el tiempo, por lo que realmente debe ser realista en cuanto a lo que puede pagar de manera continua, no solo en el punto de compra. ‘

    ¿Qué sucede al final de una propiedad arrendada?

    Tener una cantidad saludable de años restantes en el contrato de arrendamiento es la única manera de asegurarse de que está en una buena posición, tanto financiera como físicamente. "Si no se extiende el contrato de arrendamiento, la propiedad se transferirá de nuevo al propietario y, en la mayoría de los casos, ya no tendrá derecho a vivir en la propiedad", advierte el director de operaciones de Warwick Estates, Bethan Griffiths.

    "La buena noticia es que puede solicitar una extensión en cualquier momento", agrega positivamente. “Pero después de dos años de propiedad, tiene derecho a extender el contrato de arrendamiento por 90 años siempre que sea el inquilino calificado. Una vez que haya sido propietario de la propiedad como arrendatario durante más de dos años, tiene derecho a extender el contrato de arrendamiento por 90 años (piso) y 50 (casa) siempre que sea el inquilino calificado ".

    Para ser el inquilino calificado, debe haber comprado la propiedad con el contrato de arrendamiento original de al menos 21 años, que debería ser en todos los casos, si no en la mayoría.

    Extender un contrato de arrendamiento es una solución viable, pero tiene un costo. "Este costo aumentará cuanto más tiempo lo deje y más breve sea el contrato de arrendamiento", explica Bethan.

    "Por ejemplo, el costo de extender un contrato de arrendamiento de 90 años será de alrededor de £ 9,000 tanto para la extensión como para las tarifas, pero agregará alrededor de £ 13,000 en valor", aconseja. “Por el contrario, extender un contrato de arrendamiento de 60 años le costará hasta £ 32,000 y agregará quizás la misma cantidad en valor. Así que la clave es estar al tanto y actuar más temprano que tarde ".

    ¿Vale la pena comprar una participación absoluta en mi casa?

    "Los pisos suelen ser solo arrendados, aunque esto puede cambiar en el futuro con el el gobierno busca revitalizar la propiedad de las propiedades comunes, pero esa es otra historia ", dice el abogado Saira Parveen. "Porque un edificio será ocupado por varios inquilinos y será el propietario quien posea la propiedad absoluta en la totalidad del edificio, es decir, todos los pisos juntos y las partes comunes".

    "Algunas casas también pueden ser arrendadas y existe una legislación que permite a los inquilinos actualizar su interés de arrendamiento a un interés de dominio absoluto al ejercer su derecho a exigir al arrendador que les venda el interés absoluto sobre el pago de la prima requerida prescrita por la Reforma de Arrendamiento Ley de 1967. Esto puede ser beneficioso para el propietario, ya que un interés absoluto puede aumentar el valor de la propiedad, hacerla más vendible (la mayoría de la gente espera casas en propiedad absoluta) y el propietario ya no tendrá que pagar un alquiler al propietario ni tendrá ninguna otra obligación con un tercero propietario.'

    "El proceso actual para convertir un derecho de arrendamiento en una casa a un derecho de propiedad absoluta es complejo y puede resultar caro", advierte Saira. “Ha habido algunas historias de terror sobre casas arrendadas donde los alquileres adeudados en virtud de esos arrendamientos generalmente se han considerado injustos para los inquilinos. Los expertos esperan que el gobierno intervenga y cambie la ley en esta área haciendo que el proceso de convertir a la propiedad absoluta mucho más barato y fácil, así como prohibir la venta de nuevas viviendas en arrendamiento en el primer lugar.'

    “Podría valer la pena esperar a ver qué cambios se producirán en los próximos años en lugar de buscar adquirir la propiedad absoluta de su casa alquilada ahora si ya posee una. A menos que tenga una necesidad urgente de convertir el estado de arrendamiento ".

    ¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad en arrendamiento?

    casa victoriana dividida en apartamentos

    Crédito de la imagen: Future / Robert Sanderson

    "A pesar de las complicaciones de las viviendas alquiladas, pueden ser una excelente opción para el tipo de comprador adecuado", dice Bethan. "Y a menudo favorecen a aquellos que compran en las principales áreas urbanas que pueden estar enfocados en su carrera y solo tienen la intención de vivir en la propiedad por un período de tiempo más corto".

    "Las casas alquiladas son más asequibles, alrededor de un tercio más baratas, según el lugar donde desee comprar", dijo agrega.'Las casas en arrendamiento son una compra menos práctica ya que el propietario es responsable de mantener la propiedad y / o edificio más amplio. También tienen la responsabilidad de contratar un seguro de construcción. Así que, en general, hay mucho menos de qué preocuparse ".

    ¿Por qué algunos arrendamientos son de 999 años?

    La duración de un contrato de arrendamiento suele ser de 125 años, pero puede encontrar 999 años en un contrato de arrendamiento. Esto a menudo está en su lugar para hacer que una propiedad sea más comercial, dicen los expertos.

    "En este caso, adquirir un contrato de arrendamiento de 999 años permite al propietario tener un título que es 'tan bueno como el dominio absoluto' (debido a la cantidad de tiempo)", advierte Colby. Y, por lo tanto, es mucho más atractivo para los compradores que un arrendamiento más corto (por ejemplo, 85 años). Proporciona seguridad a más largo plazo, al tiempo que conserva la estructura de propiedad absoluta / arrendamiento existente ".

    Las propiedades en arrendamiento son ideales para quienes compran por primera vez desde la perspectiva de la asequibilidad. La mayoría de estas viviendas en arrendamiento serán pisos, en los que existe un contrato de arrendamiento porque la propiedad ha sido desarrollado y dividido en varias viviendas, por lo que ninguna persona posee el dominio absoluto o la tierra de la propiedad reside en.

    Puede obtener una parte de la propiedad absoluta, pero eso también tendrá un costo y complicaciones dependiendo de la configuración actual.

    "Una revisión rápida y económica en el Registro de la Propiedad le dirá si una propiedad es de dominio absoluto o arrendamiento", aconseja la abogada Saira Parveen. "Si la propiedad no está registrada en el Registro de la Propiedad (la mayoría lo está), puede revisar las escrituras y averiguarlo".

    ¿Se puede renovar una propiedad arrendada?

    extensión trasera con puertas de vidrio

    Crédito de la imagen: Future / Chris Snook

    Si y no. Si es dueño de una propiedad arrendada, por lo general tendrá la libertad de hacer más trabajos menores, como pintar, decorar, reacondicionar la cocina y el baño. Sin embargo, para modificaciones más importantes, como instalar ventanas o realizar otros cambios estructurales, deberá verificar su contrato de arrendamiento para ver si está permitido.

    “Llevar a cabo reformas de viviendas en inmuebles arrendados es más complejo. Básicamente, no eres el propietario de la propiedad que estás renovando ", explica el director ejecutivo y cofundador de MoveStreets, Adam Kamani. “Como resultado, necesitará el permiso de su propietario libre antes de llevar a cabo renovaciones. Especialmente cambios importantes ".

    ‘Revise su contrato de arrendamiento para ver si se le permite hacer modificaciones. Algunos contratos de arrendamiento pueden estipular que solo necesita permiso para obras importantes que involucren plomería o electricidad. Mientras que otros pueden requerir permiso para realizar cualquier trabajo. Consulte a su titular. A menudo, el propietario (o arrendador) querrá saber que cualquier renovación que pretenda hacer mejorará la propiedad y dañará su valor ".

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    Adam continúa advirtiendo: "Si no obtiene el consentimiento de su propietario libre antes de emprender cualquier trabajo, podría hacer que la propiedad vuelva a ser como era originalmente, y usted será responsable de todos costos ".

    “Tenga en cuenta que las alteraciones de la propiedad sin el consentimiento del titular también pueden afectar su capacidad para vender su propiedad en el futuro. Un comprador potencial generalmente pedirá detalles y copias de cualquier consentimiento y permiso. Además, cualquier alteración o renovación no autorizada puede contravenir los términos de su hipoteca ".

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