Vorfälligkeitsentschädigung: Was jeder Eigenheimbesitzer wissen sollte

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Der Wechsel zu einem günstigeren Hypothekenvertrag ist eine der besten Möglichkeiten, um Ihre monatlichen Haushaltsausgaben zu reduzieren, aber hüten Sie sich vor vorzeitigen Rückzahlungsgebühren, die Ihre Ersparnisse zunichte machen könnten.

Wenn Sie zu einem anderen Kreditgeber wechseln, um dies sicherzustellen bester Hypothekenzins oder Ihre Hypothek zurückzahlen, bevor Ihr aktuelles Geschäft endet, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (ERC) auslösen, die sich auf Tausende von Pfund belaufen kann.

Was sind Vorfälligkeitsentschädigungen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Strafe für die Beendigung Ihres Hypothekengeschäfts vor Ablauf der Bindungsfrist. Wenn Sie sich beispielsweise für einen fünfjährigen Festzins angemeldet haben und einige Jahre später zu einem günstigeren Angebot wechseln möchten, müssen Sie wahrscheinlich einen ERC bezahlen.

Möglicherweise müssen Sie auch einen ERC zahlen, wenn Sie einen Teil Ihrer Hypothek vorzeitig abzahlen, oder wenn Sie Glück haben, Ihr gesamtes Guthaben.

Der Grund, warum Kreditgeber einen ERC berechnen, liegt darin, dass sie, wenn sie Ihnen Geld leihen, erwarten, einen bestimmten Zinsbetrag aus dem Geschäft zu ziehen. Indem Sie Ihre Hypothek vorzeitig zurückzahlen, gehen sie am Ende aus eigener Tasche.

Mark Harris, Geschäftsführer des Hypothekenmaklers SPF Private Clients, sagt: „Ein ERC ermöglicht es dem Kreditgeber, einen bestimmten Zinssatz anzubieten; Es setzt darauf, dass Sie während des Zeitraums, in dem ERCs gelten, einen bestimmten Zinsbetrag zahlen. Wenn Sie also die Hypothek vorzeitig abschließen, wird die Gebühr erhoben, um die verlorenen Zinsen auszugleichen.“

Die Gebühr kann erheblich sein. Wenn beispielsweise noch 150.000 £ auf Ihrem Hypothekensaldo übrig sind, würden Sie atemberaubende 4.500 £ zahlen, um ein Geschäft mit einem ERC von 3 % vorzeitig zu beenden.

Fallen bei allen Hypotheken Vorfälligkeitsentschädigungen an?

Nein. Ein ERC gilt nicht immer. Ob Sie mit dieser Gebühr rechnen müssen, hängt von der Art Ihrer Hypothek ab. Sie müssen keinen ERC zahlen, wenn Sie den variablen Standardzinssatz (SVR) Ihres Kreditgebers verwenden und sich davon entfernen möchten. In der Regel wird Ihnen nur eine geringe Verwaltungsgebühr von beispielsweise ein paar hundert Pfund berechnet.

Einige Tracker- und Festzinshypotheken tragen ebenfalls kein ERC. „Aber die Zinssätze sind normalerweise etwas höher, insbesondere bei einem festen Zinssatz ohne ERC“, sagt David Hollingworth, stellvertretender Direktor des Brokers L&C.

EIN Hypothekenmakler kann Ihnen helfen, Hypothekengeschäfte zu finden, die keine oder niedrige ERCs haben, wenn sie für Sie ein Problem darstellen. „Ein Geschäft ohne ERC zu finden, gibt Kreditnehmern mehr Flexibilität. Es eignet sich zum Beispiel für diejenigen, die einen Bonus erhalten oder eine Erbschaft erwarten, die ihre Hypothek möglicherweise vorzeitig zurückzahlen“, sagt Harris.

Was ist eine typische Rückzahlungsgebühr?

ERCs variieren stark und reichen normalerweise von 1 % bis 5 % Ihres verbleibenden Hypothekensaldos. Während ein ERC von 1 % nicht viel klingt, kann er dennoch eine faire Summe ausmachen – zum Beispiel 2.000 £ bei einem Hypothekensaldo von 200.000 £.

Die prozentuale Gebühr für einen ERC kann sich bei einigen Deals schrittweise verringern, beispielsweise von 5 % im ersten Jahr eines Fünfjahresvertrags auf 1 % im letzten Jahr. Wenn Sie in diesem Szenario 150.000 £ für Ihre Hypothek ausstehend hätten, würden Sie im ersten Jahr einen ERC von 7.500 £ zahlen, der sich im letzten Jahr des Geschäfts allmählich auf 1.500 £ reduzieren würde.

Wie kann ich einen ERC vermeiden?

Die meisten Kreditgeber bieten Kreditnehmern einen gewissen Spielraum, um Überzahlungen von bis zu 10 % ihres Hypothekensaldos zu leisten, ohne einen ERC zu zahlen. „Dies ermöglicht regelmäßige monatliche Überzahlungen oder pauschale Zahlungen ohne Vertragsstrafe, was für Kreditnehmer oft ausreicht“, sagt Hollingworth.

Sie können einen ERC auch vermeiden, indem Sie einen kürzeren Deal wählen. Wenn sich Ihre Umstände ändern, wie z. B. ein Verkauf nach einer Scheidung oder ein Umzug zur Arbeit, sind Sie auf diese Weise hoffentlich aus der Bindungsphase heraus. "Es ist wahrscheinlich nicht ratsam, eine 10-Jahres-Fixierung mit Strafen zu wählen, wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie während dieser Zeit umziehen - eine kürzere Fixierung von beispielsweise zwei Jahren ist möglicherweise sinnvoller", sagt Harris.

Denken Sie jedoch daran, dass es immer eine gute Idee ist, die Summen zu machen, um zu sehen, ob es sich lohnt, einen ERC zu bezahlen. Es kann sich lohnen, eine Strafe zu zahlen, um langfristig mehr Geld für Ihre Hypothekenrückzahlungen zu sparen, wenn Sie einen teuren Standardvariablen Zinssatz (SVR) verwenden. Sie werden normalerweise auf den SVR Ihres Kreditgebers rutschen, wenn Ihr aktuelles Hypothekengeschäft endet, und der Zinssatz kann Ihre monatlichen Rückzahlungen enorm erhöhen. In diesem Fall können die von Ihnen gezahlten Zinsen den ERC übersteigen, sodass es sinnvoller ist, die Gebühr für den Zinswechsel zu zahlen.

Was ist, wenn ich umschulde oder umziehe, muss ich eine ERC bezahlen?

Möglich, ja, wenn man nicht aufpasst. Wenn Sie eine Umschuldung vornehmen, überprüfen Sie, ob Ihr neues Geschäft erst am Ende Ihres aktuellen Geschäfts eintritt, um die Zahlung eines ERC zu vermeiden. Wenn Sie sich jedoch auf dem SVR Ihres Kreditgebers befinden, zahlen Sie keinen ERC für die Umschuldung.

Als Teil Ihrer checkliste umzug, zahlen Sie möglicherweise einen ERC, wenn Sie in eine günstigere Immobilie ziehen. Wahrscheinlich möchten Sie das Geld, das aus dem Verkauf Ihres alten Hauses freigesetzt wird, verwenden, um die Höhe Ihrer Hypothek zu reduzieren. Dies kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Möglicherweise haben Sie jedoch eine flexible Hypothek, die Sie bei einem Umzug mitnehmen können. Dies ist bekannt als Portierung Ihrer Hypothek, und die meisten Kreditgeber erlauben es Ihnen, einen ERC auf diese Weise zu vermeiden, vorausgesetzt, Sie zahlen dabei keinen großen Teil Ihrer Hypothek zurück.

Wenn Sie jedoch mehr Kredit aufnehmen, um umzuziehen, müssen Sie das Verfahren zur Beurteilung der Erschwinglichkeit der Hypothek durchlaufen, und Sie können Ihre Hypothek möglicherweise nicht übertragen. Wenn Sie nicht genügend Kredite aufnehmen können, kann es sein, dass Sie mit einem ERC konfrontiert werden, wenn Sie eine Hypothek von einem anderen Kreditgeber aufnehmen müssen.

„Es kann sinnvoll sein, den ERC-Zeitraum darauf abzustimmen, wann Sie möglicherweise Ihren Tarif überprüfen oder umziehen müssen – damit Sie Ihre Optionen offen halten, um sich zu gegebener Zeit umzusehen“, sagt Hollingworth.