Was ist Erbbaurecht? Was Sie beim Kauf einer Mietwohnung wissen müssen

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Grundbesitz und Erbbaurecht sind die beiden wichtigsten Arten des Eigentums in England und Wales, wobei das Eigentum das Land und die Gebäude auf diesem Land bedeutet. Die beiden Eigentumsformen sind jedoch sehr unterschiedlich und gelten nur für bestimmte Eigentumsarten.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung kaufen möchten, fragen Sie sich, was ein Erbbaurecht ist. Wann ein Haus kaufen, Müssen Sie sich um das Mietverhältnis kümmern? Alle brennenden Fragen beantworten wir mit einer ausführlichen Fachberatung.

Was ist ein Erbbaurecht?

„Pacht hat einen ganz anderen Rechtsstatus als Grundbesitz und gibt Ihnen nur ein „Recht, eine Immobilie zu bewohnen“ für einen festgelegten Zeitraum (bei langen Mietverträgen, normalerweise zwischen 99 und 999 Jahren), anstatt es für immer zu besitzen“, erklärt Immobilienberatung Expertin Saira Parveen, Rechtsanwältin bei SA-Gesetz.

„Der „Kaufpreis“ für eine neue Wohnung ist eigentlich eine „Prämie“, die dem Vermieter für das Wohnrecht zu zahlen ist, und obendrein noch“ oft (aber nicht immer – es hängt von den Bedingungen des Mietvertrags ab) müssen Erbbauzinsen zahlen (normalerweise ein- oder zweimal im Jahr), Nebenkosten (Ihr Anteil am Reparatur und Wartung der gemeinsamen Gebäudeteile, z. B. tragende Gebäudeteile, Aufzüge usw. und die Außenanlagen) und Versicherungen Mieten.“

Was bedeutet es, eine Erbpacht zu kaufen?

„Denken Sie daran, ein Erbbaurecht als längerfristige Mietoption zu kaufen, und es wird sinnvoller“, erklärt Gründer und CEO von GetAgent.co.uk, Colby Kurz. „Sie kaufen und besitzen das Grundstück selbst, aber Sie besitzen nicht das Land, auf dem es steht.“

„Bei einer Erbbaurechtswohnung haben Sie zum Beispiel auch kein Eigentum an Gemeinschaftsflächen oder am Gebäude selbst, sondern nur an Ihrer Wohnung oder Wohnung.“

„Ähnlich wie bei einem Mietvertrag gibt es auch einen Zeitrahmen für die Anmietung der Immobilie, die Sie kaufen“, erklärt Colby. „Nach Ablauf dieser Frist geht das Eigentum an den Eigentümer zurück. Es ist auch wichtig zu beachten, dass Sie je nach Laufzeit des Mietvertrags Schwierigkeiten haben können, Ihr gemietetes Haus zu verkaufen. Alles unter 90 Jahren und Sie sollten mit ziemlicher Sicherheit versuchen, es zu verlängern oder riskieren, Kapitalgewinne zu verlieren.“

„Die Vermietung von Wohnimmobilien kann grob unterteilt werden in: kurzfristige Wohnungsmietverträge (bei denen Sie keinen Kaufpreis, sondern Miete zahlen und für eine feste Anfangszeit und dann von Monat zu Monat besetzen) und lange Mietverträge, bei denen die Laufzeit oft Hunderte (oder sogar .) beträgt Jahrtausende) und der Mietvertrag kann von nachfolgenden Mietern zu einem Kaufpreis gekauft und verkauft werden“, rät Jane Lonergan, Partner und Head of Eigentum bei Wilsons Solicitors LLP. „Bei längeren Mietverträgen ist die Miete (die sogenannte Erbbauzinsmiete) in der Regel niedrig.“

Welche Nachteile hat der Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie?

Erbpachtimmobilien werden mit Einschränkungen verbunden sein, da Sie nicht Eigentümer des Eigentums sind. „Dies ist einer der größten Nachteile eines Erbbaurechtshauses, aber sie können auch mit zusätzlichen Einschränkungen verbunden sein“, sagt Short. „Dazu können Dinge gehören, wie zum Beispiel, dass Sie eine Erlaubnis benötigen, um Änderungen an Ihrem Zuhause vorzunehmen, insbesondere wenn dies der Fall ist strukturell.’ Dazu müsste man die Erlaubnis der Eigentümer einholen, und das zusätzlich zu einer etwaigen Gemeindeplanung Berechtigungen usw.

„Sie dürfen Ihr Eigentum möglicherweise nicht untervermieten, es als Basis für Ihr Geschäft nutzen oder sogar ein Haustier besitzen. Wenn Sie gegen diese Beschränkungen verstoßen, können Sie Ihren Mietvertrag verlieren. Daher ist es wichtig zu wissen, wo Sie stehen“, warnt Short.

„Außerdem ist es von entscheidender Bedeutung zu wissen, mit wie viel Grund- und Nebenkosten Sie rechnen müssen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Hausbesitzer mit hohen Servicegebühren belastet werden, die sie in finanzielle Not geraten lassen. Die Erbbauzinsen können auch im Laufe der Zeit steigen. Sie müssen also wirklich realistisch sein, was Sie sich dauerhaft leisten können, nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs. ‘

Was passiert am Ende eines Erbbaurechts?

Nur mit einer gesunden Anzahl von Jahren im Mietvertrag sind Sie finanziell und physisch in einer guten Position. „Wenn der Mietvertrag nicht verlängert wird, wird das Eigentum an den Eigentümer zurückübertragen und in den meisten Fällen haben Sie kein Recht mehr, in der Immobilie zu wohnen“, warnt COO von Warwick Estates, Bethan Griffiths.

„Die gute Nachricht ist, dass Sie jederzeit eine Verlängerung beantragen können“, fügt sie positiv hinzu. „Aber nach zwei Jahren Eigentum haben Sie das Recht, den Mietvertrag um 90 Jahre zu verlängern, solange Sie der berechtigte Mieter sind. Wenn Sie die Immobilie seit mehr als zwei Jahren als Pächter besitzen, haben Sie das Recht, den Mietvertrag um 90 Jahre (Wohnung) und 50 Jahre (Haus) zu verlängern, solange Sie berechtigter Mieter sind.“

Um der berechtigte Mieter zu sein, müssen Sie die Immobilie mit dem ursprünglichen Mietvertrag von mindestens 21 Jahren erworben haben, was in allen, wenn nicht in den meisten Fällen der Fall sein sollte.

Die Verlängerung eines Mietvertrags ist eine praktikable Lösung, die jedoch mit Kosten verbunden ist. „Diese Kosten werden steigen, je länger Sie es verlassen und je kürzer der Mietvertrag wird“, erklärt Bethan.

„Zum Beispiel werden die Kosten für die Verlängerung eines 90-Jahres-Mietvertrags sowohl für die Verlängerung als auch für die Gebühren bei etwa 9.000 GBP liegen, aber der Wert wird um 13.000 GBP erhöht“, rät sie. „Im Gegensatz dazu kostet die Verlängerung eines 60-Jahres-Mietvertrags bis zu 32.000 £ und erhöht möglicherweise den gleichen Wert. Der Schlüssel ist also, den Überblick zu behalten und eher früher als später zu handeln.“

Lohnt es sich, ein Eigentum an meinem Haus zu kaufen?

„Wohnungen werden in der Regel immer nur gepachtet – dies kann sich jedoch in Zukunft mit der Regierung, die den gemeinsamen Besitz wiederbeleben möchte – aber das ist eine andere Geschichte“, sagt Anwalt Saira Parveen. „Weil ein Gebäude von mehreren Mietern bewohnt wird und dem Vermieter das Eigentum am gesamten Gebäude, also allen Wohnungen zusammen und den gemeinsamen Teilen, gehört.“

„Einige Häuser können auch gepachtet werden, und es gibt Gesetze, die es Mietern erlauben, ihren Erbbaurechtsanteil in einen Eigentumsanteil zu erhöhen, indem Ausübung ihres Rechts, vom Vermieter die Veräußerung der Grundbesitzzinsen gegen Zahlung der erforderlichen Prämie gemäß der Erbbaurechtsreform zu verlangen Gesetz 1967. Dies kann für einen Hausbesitzer von Vorteil sein, da ein Eigentumsanteil den Wert der Immobilie erhöhen und sie verkaufsfähiger machen kann (die meisten Leute erwarten, dass Eigentumswohnungen) und der Eigentümer muss keine Miete mehr an den Vermieter zahlen und hat auch keine anderen Verpflichtungen gegenüber Dritten Vermieter.'

„Der derzeitige Prozess, einen Erbbaurechtsanteil an einem Haus in einen Eigentumsanteil umzuwandeln, ist komplex und kann teuer werden“, warnt Saira. „Es gab einige Horrorgeschichten über gepachtete Häuser, bei denen die im Rahmen dieser Mietverträge fälligen Mieten im Allgemeinen als unfair gegenüber den Mietern angesehen wurden. Experten erwarten, dass die Regierung eingreift und das Gesetz in diesem Bereich ändert, was den Prozess der die Umwandlung in Eigentumswohnungen viel billiger und einfacher, sowie das Verkaufsverbot für neue Erbbaurechtshäuser in den erster Platz.'

„Es könnte sich lohnen, abzuwarten, was sich in den nächsten Jahren ändert, anstatt jetzt das Eigentum an Ihrem Erbbaurecht zu erwerben, wenn Sie bereits eines besitzen. Es sei denn, Sie haben eine dringende Notwendigkeit, aus dem Pachtstatus zu konvertieren.“

Welche Vorteile bietet der Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie?

„Trotz der Komplikationen von Mietwohnungen können sie eine großartige Option für den richtigen Käufer sein“, sagt Bethan. „Und sie bevorzugen oft diejenigen, die in Großstädten kaufen, die möglicherweise karriereorientiert sind und nur für einen kürzeren Zeitraum in der Immobilie leben möchten.“

„Gebäude sind günstiger, etwa ein Drittel billiger, je nachdem, wo Sie kaufen möchten“, sagt sie fügt hinzu.’Pachtwohnungen sind ein weniger praktischer Kauf, da der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist und/oder breiteres Gebäude. Sie sind auch für den Abschluss einer Gebäudeversicherung zuständig. Alles in allem gibt es also viel weniger zu befürchten.“

Warum sind manche Mietverträge 999 Jahre alt?

Die Dauer eines Erbbaurechts beträgt normalerweise 125 Jahre, aber Sie können 999 Jahre in einem Mietvertrag finden. Dies ist oft der Fall, um eine Immobilie marktfähiger zu machen, sagen die Experten.

„In diesem Fall ermöglicht der Erwerb eines Pachtvertrags für 999 Jahre einem Eigentümer, einen Titel zu haben, der (aufgrund der Dauer) „so gut wie Eigentum“ ist“, rät Colby. Und ist daher für Käufer viel attraktiver als ein kürzerer Mietvertrag (z. B. 85 Jahre). Es bietet längerfristige Sicherheit und behält gleichzeitig die bestehende Eigentums- / Pachtstruktur bei.“

Erbpachtimmobilien sind aus Sicht der Erschwinglichkeit ideal für Erstkäufer. Die meisten dieser Mietwohnungen werden Wohnungen sein, in denen ein Mietvertrag besteht, weil die Immobilie erschlossen und in mehrere Wohnungen aufgeteilt – so besitzt niemand das Grundeigentum oder das Grundstück das Grundstück wohnt auf.

Sie können einen Anteil an Eigentum erwerben, aber auch dies ist abhängig von der aktuellen Einrichtung mit Kosten und Komplikationen verbunden.

„Eine schnelle und kostengünstige Prüfung beim Grundbuchamt wird Ihnen sagen, ob es sich bei einer Immobilie um Eigentum oder Pacht handelt“, rät Rechtsanwältin Saira Parveen. "Wenn die Immobilie nicht beim Grundbuchamt registriert ist (die meisten sind), können Sie die Urkunden überprüfen und herausfinden."

Darf man ein Erbbaurecht renovieren?

Ja und nein. Wenn Sie ein Pachtgrundstück besitzen, können Sie in der Regel kleinere Arbeiten ausführen, darunter Maler-, Dekorations-, Küchen- und Badezimmer-Renovierungen. Bei größeren Änderungen wie dem Einbau von Fenstern oder anderen baulichen Veränderungen müssen Sie jedoch Ihren Mietvertrag überprüfen, um zu sehen, ob Sie dies erlauben.

„Die Durchführung von Wohnungsrenovierungen auf gepachteten Grundstücken ist komplexer. Im Wesentlichen gehört Ihnen die Immobilie, die Sie renovieren, nicht“, erklärt CEO und Mitbegründer von MoveStreets, Adam Kamani. „Daher benötigen Sie vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten die Erlaubnis Ihres Eigentümers. Vor allem große Veränderungen.“

„Überprüfen Sie in Ihrem Mietvertrag, ob Sie Änderungen vornehmen dürfen. Einige Mietverträge können vorsehen, dass Sie nur für größere Arbeiten im Bereich Sanitär oder Elektrik eine Genehmigung benötigen. Während andere möglicherweise eine Genehmigung für alle Werke benötigen. Wenden Sie sich an Ihren Freeholder. Oft möchte der Eigentümer (oder Vermieter) wissen, dass jede Renovierung, die Sie vornehmen möchten, die Immobilie verbessert und ihren Wert beeinträchtigt.“

Adam warnt weiter: „Wenn Sie die Zustimmung Ihres Eigentümers nicht einholen, bevor Sie irgendwelche Arbeiten vornehmen“, könnte Sie dazu bringen, die Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen, und Sie haften für alle Kosten.'

„Beachten Sie, dass Eigentumsänderungen ohne Zustimmung des Eigentümers auch Ihre Fähigkeit beeinträchtigen können, Ihre Immobilie in Zukunft zu verkaufen. Ein potenzieller Käufer wird normalerweise nach Details und Kopien von Zustimmungen und Genehmigungen fragen. Darüber hinaus können unbefugte Änderungen oder Renovierungen gegen die Bedingungen Ihrer Hypothek verstoßen.“