Overførsel af dit realkreditlån – overførsel af dit boliglån, forklaret

Vi tjener en kommission for produkter købt via nogle links i denne artikel.

Tror du, at du skal vente, indtil din nuværende realkreditaftale er afsluttet, før du overvejer at flytte hjem? Ikke tilfældet! Det er muligt at pakke dit realkreditlån sammen og tage det med dig. Dette er, hvad der i ejendomsfinansieringsbranchen er kendt som 'overførsel af dit realkreditlån'.

På den måde får du beholde dit nuværende realkreditlån, når du køber et hus, i stedet for at vente med at betale det af eller, for din nuværende pakke, hvad end du belåningsrente, at afslutte.

Portering af dit realkreditlån, forklaret

At tage dit realkreditlån med dig, fra den ene ejendom til den næste, er kendt som 'porting'. Det kan spare dig penge, hvis du betaler en lav rente. Eller, hvis du er bundet til en aftale, kan portering af dit realkreditlån springe dig ud af en stor tidlig tilbagebetalingsgebyr (ERC), hvis du beslutter dig for at forlade.

Hvordan fungerer overførsel af dit realkreditlån?

Et bærbart realkreditlån virker som en nem og praktisk mulighed. Det er dog måske ikke en god idé, hvis du i øjeblikket betaler en høj rente eller har et lille realkreditlån og ønsker at låne mere.

Der er nogle praktiske bøjler at springe igennem.

"Du må ikke gå ud fra, at din havn er en færdig aftale," siger Rosie Fish, en realkreditekspert hos online realkreditmægler Habito.

»Der er stadig en proces, der skal igennem. Du har brug for et nyt tilbudsbrev, din långiver vil give dig endnu et kredittjek og se på din indkomst. De får også en husvurdering af den ejendom, du ønsker at købe. Hvis din kreditvurdering har ændret sig siden dit oprindelige tilbud (hvis du f.eks. er gået glip af et par afdrag på realkreditlån), kan det reducere chancen for at få din havn afskrevet.'

Långivere baserer dit lånepotentiale på overkommelighedskriterier. Dette inkluderer din indkomst, men også dine ikke-pantlån. Hvis din husstandsindkomst nu er mindre, end da du sikrede dit eksisterende lån, er det muligvis ikke en mulighed at overføre dit realkreditlån. Det samme gælder, hvis du har højere månedlige udbetalinger; du er muligvis ikke kvalificeret til den samme aftale.

Kommer overførsel af dit realkreditlån med omkostninger og gebyrer?

At gøre dine summer er nøglen, inklusive eventuelle omkostninger i forbindelse med portering. Se på omkostningerne ved at oprette et nyt realkreditlån hos din nuværende långiver eller en ny udbyder sammenlignet med at overføre din eksisterende aftale.

Den gode nyhed er, at långivere normalt ikke opkræver et porteringsgebyr. Men hvis du laver ændringer i dit realkreditlån, kan der være andre omkostninger. Gebyrerne varierer mellem långivere.

"Hvis du låner yderligere midler og har brug for en forhøjelse af dit realkreditlån, kan der være gebyrer på den nye aftale, såsom et arrangementsgebyr på 995 £," siger Karina Hutchins, leder af Home by OpenMoney, en pengerådgivningstjeneste.

Selvom realkreditlånet er det samme, er det hus, du køber, ikke. Derfor skal der foretages en ny husvurdering på den nye ejendom. »De fleste långivere tilbyder en gratis vurdering på ejendomme under 1 million pund. Dem, der ikke gør, opkræver omkring 300 kroner,' fortsætter Karina.

»Hvis en långiver ikke vil lade dig porte, er det normalt, fordi du ikke passer med deres lånekriterier. Det betyder, at de ikke vil tilbyde dig en ny aftale. Du skal derefter betale dens førtidsindløsningsbøde, da du bliver nødt til at skifte långiver og tilbagebetale dette realkreditlån før tid, hvilket udløser bøden.'

Til sammenligning kan det at starte forfra med en ny långiver betyde, at der skal betales pantordningsgebyrer (også kendt som produktgebyrer) og værdiansættelsesomkostninger. Ifølge MoneyHelper, regeringens pengerådgivningswebsted, kan du betale alt fra ingenting til £2.000 med pantearrangementsgebyrer. Forvent også at betale fra £250 op til £1.500 for værdiansættelsen.

Gebyrer for tidlig tilbagebetaling

Hvis du ønsker at forlade en realkreditaftale 'tidligt', skal du sige, at du flytter hjem halvvejs gennem en reparation og vil starte forfra med en ny långiver- og realkreditaftale, betaler du normalt bøder i form af et tidligt indfrielsesgebyr, (ERC). En ERC er typisk en procentdel af den udestående saldo. Det kan løbe op i tusindvis af pund, så portering er en måde for husejere at undgå disse gebyrer.

Med ERC'er er tommelfingerreglen, at det er 1 % af dit realkreditlån, uanset hvor lang tid din aftale er. Så med en femårig løsning ville du betale 5 % i det første år, 4 % i år fire, 3 % i år tre og så videre, siger Karina Hutchins. Baseret på et realkreditlån på £150.000, som forlader i løbet af år tre, betyder det, at du ser på et gebyr på £4.500, hvilket ikke er småpenge; derfor kan portering spare dig penge.

Hvis du har fået et mindre lån og nærmer dig slutningen af ​​en aftale, når du flytter, kan eventuelle gebyrer for tidlig tilbagebetaling være relativt minimale. For eksempel £500, hvis du har et år tilbage og £50.000 udestående.

Selvom der ikke er nogen ERC at betale, hvis du forlader din nuværende långiver, er det værd at vide, at de fleste opkræver et "udgangsgebyr" for officielt at lukke din realkreditkonto. Dette kan variere fra omkring £50 – £300, som også bør tages med i dine beløb, når du regner ud, om Porting kan spare dig penge og er den rigtige beslutning for dig.

Portering ved lån af mere

Hvis du bevæger dig op ad ejendomsstigen og ønsker at låne mere, er det op til din långiver, om den vil tilbyde dig den samme aftale på et større lån.

De fleste faste aftaler eller tracker-aftaler kommer med et maksimum "lån til værdi" (LTV). LTV er den maksimale procentdel af købsprisen, de vil udlåne. Det betyder, at hvis du porterer, kan din långiver tilbyde et supplerende realkreditlån til at dække det ekstra lån. Dette kan være adskilt fra din eksisterende aftale.

I dette tilfælde, selvom din långiver accepterer portering, kan du blive opkrævet en anden (og sandsynligvis højere), rente eller endda långivers standard variable rente på den ekstra luns af kontanter Lånte.

Portering ved nedskæring

Dette kan være en chance for at tilbagebetale en del kontanter til din långiver og reducere dit realkreditlån. Afhængigt af vilkårene i din realkreditkontrakt kan dette medføre gebyrer for tidlig tilbagebetaling.

De fleste långivere giver dig typisk mulighed for at betale for meget med 10 % af den udestående saldo hvert år, straffrit. Men hvis du går ud over denne grænse, kan du blive ramt af gebyrer.

Endnu en gang er det vigtigt at indregne dette i dine beløb, når du skal afgøre, om portering er din bedste mulighed.

Sådan starter du med at overføre dit realkreditlån

Kontakt din långiver, før du går på husjagt, for at tjekke deres regler om portering sammen med eventuelle omkostninger.

Tjek din kreditrapport, hvis der dukker noget op, der er forkert og kan rettes, før du risikerer at blive afvist til portering eller endda et nyt lån. Så kig rundt for at se, hvilke andre realkreditaftaler der er tilgængelige.

Får råd

Det er værd at bruge tjenesterne fra en specialiseret realkreditmægler til at tjekke dine muligheder. Trussle, Habito, eller London & Country, alle tilbyder gebyrfri rådgivning.

Tjek altid, om en rådgiver er autoriseret og reguleret af Financial Conduct Authority. Du kan tjekke deres legitimationsoplysninger i Financial Services Register på FCA hjemmeside.