Poplatky za předčasné splacení: co by měl vědět každý majitel domu

Získáváme provizi za produkty zakoupené prostřednictvím některých odkazů v tomto článku.

Přechod na levnější hypotéku je jedním z nejlepších způsobů, jak snížit měsíční výdaje domácnosti, ale dejte si pozor na poplatky za předčasné splacení, které by mohly zničit vaše úspory.

Pokud přejdete k jinému věřiteli, abyste zajistili nejlepší hypoteční sazba nebo splatit hypotéku před ukončením aktuální smlouvy, můžete spustit poplatek za předčasné splacení neboli ERC, který se může vyšplhat až na tisíce liber.

Jaké jsou poplatky za předčasné splacení?

Poplatek za předčasné splacení je sankcí za ukončení vaší hypoteční smlouvy před vypršením doby její splatnosti. Pokud jste například podepsali pětiletou fixní sazbu a chcete o několik let později přejít na levnější nabídku, je pravděpodobné, že budete muset zaplatit ERC.

Možná budete také muset zaplatit ERC, pokud splácíte část hypotéky předčasně, nebo pokud budete mít štěstí, celý zůstatek.

Důvod, proč věřitelé účtují ERC, je ten, že když vám půjčí peníze, očekávají, že z obchodu vydělají určitou částku úroku. Předčasným splacením hypotéky skončí v kapse.

Mark Harris, výkonný ředitel hypotečního makléře SPF Private Clients, říká: „ERC umožňuje věřiteli nabídnout konkrétní sazbu; počítá s tím, že zaplatíte určitou částku úroku během období, kdy platí ERC. Pokud tedy hypotéku předčasně předčasíte, uloží se poplatek, který kompenzuje ušlý úrok.“

Poplatek může být významný. Pokud například na vašem hypotečním zůstatku zbývá 150 000 GBP, zaplatíte úchvatných 4 500 GBP za předčasné ukončení smlouvy s 3% ERC.

Mají všechny hypotéky poplatky za předčasné splacení?

Ne. ERC neplatí vždy. Zda vám tento poplatek může čelit, závisí na typu hypotéky, kterou máte. Nebudete muset platit ERC, pokud máte standardní variabilní sazbu svého věřitele (SVR) a chcete se od toho vzdát. Obvykle vám bude účtován pouze malý administrativní poplatek, řekněme několik stovek liber.

Některé hypotéky se sledovacími a fixními sazbami také neobsahují ERC. „Ale sazby jsou obvykle o něco vyšší, zejména v případě pevné sazby bez ERC,“ říká David Hollingworth, zástupce ředitele brokera L&C.

A hypoteční makléř vám může pomoci najít hypoteční nabídky, které nemají žádné nebo nízké ERC, pokud se vás týkají. „Nalezení dohody bez ERC poskytuje dlužníkům větší flexibilitu. Hodí se například pro ty, kteří dostávají bonus nebo očekávají dědictví a mohou předčasně splatit hypotéku,“ říká Harris.

Jaký je typický poplatek za splácení?

ERC se dramaticky liší a obvykle se pohybují od 1 % do 5 % vašeho zbývajícího hypotečního zůstatku. I když 1% ERC nemusí znít moc, stále může činit slušnou částku – například 2 000 GBP při hypotečním zůstatku 200 000 GBP.

Procentní poplatek za ERC se může u některých obchodů postupně snižovat, například z 5 % v roce jedna pětiletého fixu na 1 % v posledním roce. V tomto scénáři, pokud byste měli na hypotéce nesplacených 150 000 GBP, zaplatili byste ERC ve výši 7 500 GBP v prvním roce, což by se v posledním roce transakce postupně snížilo na 1 500 GBP.

Jak se mohu vyhnout ERC?

Většina poskytovatelů půjček nabízí dlužníkům určitý prostor pro přeplatky až do výše 10 % hypotečního zůstatku, aniž by museli platit ERC. „To umožňuje pravidelné měsíční přeplatky nebo jednorázové platby bez sankcí, což dlužníkům často stačí,“ říká Hollingworth.

Můžete se také vyhnout ERC výběrem kratší nabídky. Tímto způsobem, pokud se vaše okolnosti změní, jako je prodej po rozvodu nebo stěhování za prací, doufejme, že se dostanete mimo období vazby. „Pravděpodobně není moudré volit 10letou opravu se sankcemi, pokud existuje šance, že se během této doby přesunete – kratší oprava, řekněme dva roky, může být rozumnější,“ říká Harris.

Mějte však na paměti, že je vždy dobré provést součet, abyste zjistili, zda stojí za to platit ERC. Možná se vyplatí zaplatit pokutu, abyste nakonec dlouhodobě ušetřili více peněz na splátkách hypotéky, pokud máte drahou standardní variabilní sazbu (SVR). Když vaše aktuální hypoteční smlouva skončí, obvykle vklouznete do SVR svého věřitele a sazba může výrazně zvýšit vaše měsíční splátky. V tomto případě může úrok, který platíte, převažovat nad ERC, takže je rozumnější platit poplatek za změnu sazeb.

A co když provádím rehypotéku nebo se přestěhuji, musím platit ERC?

Možná ano, pokud si nedáte pozor. Pokud provádíte remortaci, zkontrolujte, zda vaše nová dohoda nezačne platit až do konce stávající dohody, abyste nemuseli platit ERC. Pokud jste však na SVR svého věřitele, nebudete platit ERC za remortgaci.

Jako součást vašeho kontrolní seznam stěhování, můžete zaplatit ERC, pokud se stěhujete do levnější nemovitosti. Pravděpodobně budete chtít použít peníze uvolněné z prodeje vašeho starého domu ke snížení velikosti vaší hypotéky. To však může vyvolat poplatek za předčasné splacení.

Můžete však mít flexibilní hypotéku, kterou si můžete vzít s sebou, když se přestěhujete. Toto je známé jako přenesení hypotékya většina věřitelů vám umožňuje vyhnout se ERC tímto způsobem, za předpokladu, že v tomto procesu nesplácíte velkou část své hypotéky.

Pokud si ale půjčujete více na stěhování, budete muset projít procesem posouzení dostupnosti hypotéky a možná nebudete moci hypotéku přenést. Pokud si nemůžete půjčit dost, můžete čelit ERC, pokud si budete muset vzít hypotéku od jiného věřitele.

„Může mít smysl přizpůsobit období ERC tomu, kdy možná budete muset přehodnotit svou sazbu nebo se přestěhovat – takže budete mít své možnosti otevřené, až přijde čas,“ říká Hollingworth.