Ние печелим комисионна за продукти, закупени чрез някои връзки в тази статия.
Freehold и leasehold са двата основни начина за притежаване на собственост в Англия и Уелс, като собствеността означава земята и сградите върху тази земя. Но двете форми на собственост са много различни и се отнасят само за определени видове имоти.
Например, ако търсите да купите апартамент, ще попитате какво е наем? Кога закупуване на къща, трябва ли да се притеснявате за наем? Отговаряме на всички горещи въпроси със задълбочени експертни съвети.
Какво е лизинг?
„Leasehold има много различен правен статут от свободното владеене, като всъщност ви дава само „право да завземате“ имот за определен период от време (за дълги лизингови договори, обикновено между 99 и 999 години), вместо да го притежавате завинаги“, обяснява съвет за имоти експерт Сайра Парвин, адвокат в Закон за SA.
„Покупната цена“ за нов апартамент всъщност е „премия“, платима на наемодателя за правото на обитаване, а на всичкото отгоре все пак ще често (но не винаги – зависи от условията на лизинга) трябва да плащате наем на земята (обикновено веднъж или два пъти годишно), такси за обслужване (вашият дял от ремонт и поддръжка на общите части на сградата, напр. конструктивни части на сградата, асансьори и др. и терена на сградата) и застраховка наеми“.
Кредит на изображението: Future/ Richard Gadsby
Какво означава да закупите имот под наем?
„Мислете за закупуване на лизинг като по-дългосрочен вариант за наем и това ще започне да има по-голям смисъл“, обяснява основател и главен изпълнителен директор на GetAgent.co.uk, Колби Шорт. „Купувате и притежавате самия имот, но не притежавате земята, върху която се намира.“
„В случай на апартамент под наем, например, вие също няма да имате собственост върху общите части или самата сграда, а само вашия апартамент или апартамент.“
„Подобно на лизинг под наем, има и времева рамка за наемане на имота, който купувате“, обяснява Колби. „Когато този срок изтече, собствеността се прехвърля обратно на свободния собственик. Също така е важно да се отбележи, че в зависимост от това колко време остава за наема, може да се затрудните да продадете наетия си дом. Всичко по-малко от 90 години и почти сигурно трябва да се стремите да го удължите или рискувате да загубите капиталови печалби“.
„Наемите на жилищни имоти могат грубо да бъдат разделени на: краткосрочни жилищни наеми (при които не плащате покупна цена, а плащате наем и заемат за фиксиран първоначален срок и след това на база месец по месец) и дългосрочни жилищни наеми, при които срокът често е стотици (или дори хиляди години) и лизингът може да бъде закупен и продаден от последователни наематели срещу покупна цена“, съветва Джейн Лонерган, партньор и ръководител на Имот в Уилсън Солиситорс LLP. „При по-дълги лизингови договори наемът (наречен наем на земята) обикновено ще бъде нисък.“
Какви са недостатъците на покупката на имот под наем?
Кредит на изображението: Бъдеще
Домовете, отпуснати под наем, ще идват с ограничения, защото не притежавате свободната собственост. „Това един от най-големите недостатъци на жилище под наем, но те могат да дойдат и с допълнителни ограничения“, казва Шорт. „Те могат да включват неща като нужда от разрешение за извършване на промени в дома ви, особено ако са структурно.“ За това ще трябва да потърсите разрешение от свободните собственици и това е в допълнение към планирането на съвета разрешения и др.
„Може да не ви бъде позволено да отдавате под наем вашия имот, да го използвате като база за управление на вашия бизнес или дори да притежавате домашен любимец. Ако се установи, че нарушавате тези ограничения, можете да загубите договора си за наем, така че е важно да знаете къде се намирате“, предупреждава Шорт.
„Също така е жизненоважно да знаете колко наем на земята и такси за обслужване можете да очаквате да платите. Не е необичайно собствениците на жилища да бъдат ударени с огромни такси за услуги, които ги оставят във финансови затруднения. Наемите за земя също могат да се увеличат с течение на времето, така че наистина трябва да сте реалисти по отношение на това, което можете да си позволите постоянно, а не само на мястото на покупката. ‘
Какво се случва в края на нает имот?
Останалите здрави години от лизинга е единственият начин да гарантирате, че сте в добра позиция, както финансово, така и физически. „При неудължаване на лизинга собствеността ще бъде прехвърлена обратно на свободния собственик и в повечето случаи вече няма да имате право да живеете в имота“, предупреждава COO на Уоруик Естейтс, Бетан Грифитс.
„Добрата новина е, че можете да поискате удължаване по всяко време“, добавя тя положително. „Но след две години собственост имате право да удължите лизинга с 90 години, стига да сте квалифициран наемател. След като сте собственик на имота като наемател повече от две години, имате право да удължите договора за наем с 90 години (апартамент) и 50 (жила), стига да сте квалифициран наемател.“
За да бъдете квалифициран наемател, трябва да сте закупили имота с първоначалния лизинг от поне 21 години, което би трябвало да е всички, ако не и повечето случаи.
Удължаването на лизинг е жизнеспособно решение, но има цена. „Тази цена ще се покачва, колкото по-дълго го оставите и толкова по-кратък става наемът“, обяснява Бетан.
„Например, цената за удължаване на 90-годишен лизинг ще бъде около £9 000 както за удължаването, така и за таксите, но ще добави около £13 000 в стойност“, съветва тя. „За разлика от това, удължаването на 60-годишен лизинг ще ви струва до 32 000 британски лири и ще добави може би същата сума в стойност. Така че ключът е да останете на върха и да действате по-скоро, отколкото късно.
Струва ли си да купувам дялово участие в къщата ми?
„Обикновено апартаментите се отдават под наем – въпреки че това може да се промени в бъдеще с правителството иска да съживи общата собственост – но това е друга история“, казва адвокат Сайра Парвин. „Тъй като една сграда ще бъде заета от няколко наематели и наемодателят ще бъде собственикът на свободната собственост върху цялата сграда, тоест всички апартаменти заедно и общите части.“
„Някои къщи също могат да бъдат отдавани под наем и има законодателство, което позволява на наемателите да надградят своя лихвен интерес до лихва на свободна собственост чрез упражняват правото си да изискват от наемодателя да им продаде лихвите за свободно владеене при плащане на необходимата премия, предписана от реформата на лизинговото имущество Закон от 1967 г. Това може да бъде от полза за собственик на жилище, тъй като лихвите за свободна собственост могат да повишат стойността на имота, да го направят по-продаваем (повечето хора очакват къщи да бъдат свободни) и собственикът вече няма да трябва да плаща наем на наемодателя, нито да има други задължения към трета страна хазяин“.
„Текущият процес за надграждане на лизинговия дял в къща до лихва на свободна собственост е сложен и може да бъде скъп“, предупреждава Сайра. „Имаше някои ужасни истории за къщи под наем, където наемите, дължими по тези лизингови договори, обикновено се считат за несправедливи спрямо наемателите. Експертите очакват правителството да се намеси и да промени закона около тази област, като направи процеса преобразуване в свободна собственост много по-евтино и по-лесно, както и забрана на продажбата на нови къщи под наем в първо място.'
„Може би си струва да изчакате, за да видите какви промени ще настъпят през следващите няколко години, вместо да се стремите да придобиете безплатната собственост на вашата къща под наем сега, ако вече притежавате такава. Освен ако нямате належаща нужда да преобразувате от статут на наем.“
Какви са предимствата на покупката на имот под наем?
Кредит на изображението: Бъдеще/ Робърт Сандерсън
„Въпреки усложненията на жилищата под наем, те могат да бъдат чудесен вариант за правилния тип купувач“, казва Бетан. „И често предпочитат тези, които купуват в големи градски райони, които може да са фокусирани върху кариерата и възнамеряват да живеят в имота само за по-кратък период от време.“
„Наемните жилища са по-достъпни, около една трета по-евтини в зависимост от това къде искате да купите“, тя добавя. „Домовете на лизинг са по-малко практична покупка, тъй като свободният собственик е отговорен за поддръжката на имота и/или по-широка сграда. Те също така носят отговорността да организират застраховка на сгради. Така че като цяло, има много по-малко притеснения.
Защо някои лизингови договори са 999 години?
Дължината на лизинг обикновено ще бъде 125 години, но можете да намерите 999 години на лизинг. Това често се прилага, за да направи един имот по-продаваем, казват експертите.
„В този случай придобиването на лизинг за 999 години позволява на собственика да има титла, която е „толкова добра, колкото и свободна собственост“ (поради продължителността на времето)“, съветва Колби. И следователно е много по-привлекателен за купувачите в сравнение с по-кратък лизинг (например 85 години). Той осигурява дългосрочна сигурност, като същевременно запазва съществуващата структура за свободно/лизингово владение.“
Отдаваните под наем имоти са идеални за купувачи за първи път от гледна точка на достъпността. Повечето от тези жилища под наем ще бъдат апартаменти, където има договор за наем, тъй като имотът е бил разработени и разделени на няколко жилища – така че никой не притежава свободната собственост или земята на имота пребивава на.
Можете да получите дял от свободното притежание, но това също ще има цена и усложнения в зависимост от текущата настройка.
„Бърза и евтина проверка в имотния регистър ще ви каже дали даден имот е свободна или наемна собственост“, съветва адвокат Сайра Парвийн. „Ако имотът не е вписан в имотния регистър (повечето са), тогава можете да прегледате актовете и да разберете.“
Можете ли да ремонтирате имот под наем?
Кредит на изображението: Бъдеще/ Крис Снук
Да и не. Ако притежавате имот под наем, обикновено ще бъдете свободни да извършвате повече дребни работи, включително боядисване, декориране, ремонт на кухня и баня. Въпреки това, за по-големи промени, като инсталиране на прозорци или извършване на други структурни промени, ще трябва да проверите договора си за наем, за да видите дали имате право.
„Извършването на ремонт на жилища в нает имот е по-сложно. По същество вие не притежавате имота, който реновирате“, обяснява главен изпълнителен директор и съосновател на MoveStreets, Адам Камани. „В резултат на това ще ви е необходимо разрешение от вашия свободен собственик, преди да извършите ремонт. Особено големи промени.
„Проверете договора си за наем, за да видите дали имате право да правите някакви промени. Някои договори за наем могат да предвиждат, че се нуждаете само от разрешение за големи работи, включващи водопровод или електричество. Докато други може да изискват разрешение за всякакви произведения. Консултирайте се с вашия свободен собственик. Често свободният собственик (или наемодателят) ще иска да знае, че всеки ремонт, който възнамерявате да направите, ще подобри имота и ще навреди на стойността му“.
Видео на седмицата
Адам продължава да предупреждава: „Ако не получите съгласие от своя свободен притежател, преди да предприемете каквито и да било работи, те може да ви накара да върнете имота обратно към първоначалния му вид и ще носите отговорност за всичко разходи.’
„Имайте предвид, че промените в имота без съгласието на свободния собственик могат също да повлияят на способността ви да продавате имота си в бъдеще. Потенциалният купувач обикновено ще поиска подробности и копия на всякакви съгласия и разрешения. Освен това всякакви неразрешени промени или ремонти могат да противоречат на условията на вашата ипотека.“
